Привлекательность рынка недвижимости создает основу для инвестиций

С учетом становления рынка недвижимости и его динамического развития наблюдается поступательное развитие рынка страховых услуг связанных со страхованием сделок ипотечного кредитования, а также существенное увеличение активов страховых компаний за счет инвестирования в недвижимость.
За последние годы произошло значительное совершенствование нормативно-правового поля регламентирующего деятельность участников рынка недвижимости. Законодательно прописаны механизмы ипотечного кредитования, вступил в действие Закон "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью". Таким образом, участники рынка получили цивилизованный доступ к кредитным средствам, а финансовые учреждения смогут понизить процентные ставки по кредитам, распределив финансовые риски со страховыми компаниями.
Наблюдается создание участниками рынка ипотечных центров, которые кооперируют под своей крышей банки, страховые компании, агентства недвижимости, самих застройщиков и риэлтеров, а также непосредственно финансовые институты призванные управлять фондами финансирования строительства и операций с недвижимостью (ФФС и ФОН). Среди первопроходцев: Укрсиббанк, Укрсоцбанк и банк .
В декабре 2003 года, на форуме посвященному рынку недвижимости, начальник управления розничного кредитования Укрсиббанка Иван Истомин, впервые озвучил идею создания ипотечного центра на базе банка, и уже в январе 2004 года, в Киеве было открыто такое подразделение. В Киевском Ипотечном центре Укрсиббанка совместно работают агентства недвижимости "Людмила", "Столичная недвижимость", "СІТ" и "Мой город", страховая компания "Украинский страховой альянс", два нотариуса, юристы, кредитные специалисты банка, а также представители застройщика-инвестиционной компании "Укрсибинвест". На территории Ипотечного центра оборудованы специальные комнаты для заключения сделок, сейфовые ячейки для хранения средств клиентов, задействованных в сделках с недвижимостью. Такое объединение участников внутри одного комплекса дает возможность банку продуктивно подойти к вопросу работы на рынке недвижимости и достичь высокой эффективности сделок.
Законодательными документами определены основные игроки рынка недвижимости, а требуемые механизмы их взаимодействия будут наработаны практической работой. Взаимодействие участников рынка определяет подходы к созданию наиболее оптимальных схем ипотечного кредитования, развитие рынка капитала за счет дополнительных финансовых ресурсов с разумным распределением рисков.
В рамках законов "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью" и "Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах" посредством создания ипотечных пулов, можно выстроить достаточно развитый рынок ценных бумаг. При этом могут быть использованы механизмы секьюритизации (производных ценных бумаг) с привлечением к работе инвестиционных и пенсионных фондов и компаний управляющих их активами. Такой подход даст возможность не только реанимировать фондовый рынок в части долговых инструментов, но и создать благоприятные условия для инвестиций в динамично развивающийся рынок недвижимости. Как свидетельствует зарубежный опыт, такие ценные бумаги чрезвычайно популярны среди инвесторов.
Учитывая перспективность рынка недвижимости в Украине страховые компании все активнее участвуют в этом процессе, используя при этом эффективные механизмы вложения привлеченных средств, резервирования активов в ценных бумагах, которыми определены права на недвижимость. Это достаточно высокодоходные и ликвидные финансовые инструменты.
Динамика по годам свидетельствует, что все большее предпочтение в портфеле страховиков находят инвестиции в недвижимость. Это логически оправдано, так как именно этот сегмент рынка имеет достаточный потенциал роста и не только в столице. СК "АСКА" за последний год увеличила свои страховые резервы за счет инвестиций в недвижимость до 8,03%, в текущем году этот показатель еще больше.
Сейчас наблюдается активное развитие рынков недвижимости в областных центрах, а также рекреационных зонах (Крым, Одесса, Западный регион) и промышленно развивающихся территориях Украины (Донецк, Днепропетровск, Одесса, Харьков, др.). С учетом экологии и борьбы за здоровый образ жизни мы наблюдаем тенденции строительства загородных дач, коттеджей и т.п. вблизи столицы.
Кроме жилищного сектора рынка недвижимости стремительные темпы роста демонстрирует рынок коммерческой недвижимости (торговые комплексы, офисные, промышленно-складские помещения и просто участки земли под застройку).
Учитывая исторически сложившуюся практику титульного страхования в развитых странах и действующее в Украине нормативно-правовое поле, многие страховые компании сформировали свои подходы и принципы взаимодействия с участниками рынка недвижимости. Так к примеру, такие услуги предоставляет "Инкомстрах", СК "Инвестсервис", "ТАС", "АСКА", "Украинский страховой альянс" и другие.
Начальник управления по работе с VIP-клиентами СК "АСКА" Артем Ротов, заявил о том, что их компания активно сотрудничает в вопросе страхования ипотечных займов с Донгорбанком, ПУМБ, банком "Финансы и Кредит", Банком Регионального развития, также подписан договор с иностранными банками: Райфайзенбанк-Украина, ProCredit Bank и другими. Ведутся переговоры по страхованию строительно-монтажных рисков с банком "Капитал", ООО "Житлобуд", которые являются управителями фондов финансирования строительства.
Условия титульного страхования во многих операторов рынка еще не до конца определены, а расходы заемщика по ипотечным кредитам с подстраховкой в результате, превышают уровень западных финансовых учреждений. Укрсиббанк в этом случае удешевил займы для своих клиентов признав наиболее существенными рисками те, которые непосредственно связаны с имуществом находящемся в залоге, при этом определив тариф страхования на уровне 0,2-0,3%.
В России наблюдается тенденция к удешевлению стоимости привлеченных под покупку недвижимости ресурсов, и во многом это происходит за счет лояльности страховых компаний, которые смогли предоставить клиенту сравнительно небольшие проценты (тарифы) по страхованию рисков, от 1% до 1,5%, где 0,8% составляет страхование жизни заемщика, 0,4% - страхование титула и 0,3% - страхование имущества находящегося в залоге на случай уничтожения или других действий снижающих его стоимость.
В отличии от стран СНГ, в США при наличии государственной страховки заемщик заемщик может получить ипотечный кредит с начальным взносом у 3-5% от стоимости недвижимости. Государственное страхование в Украине не развито и это большой минус.
В Канаде ипотечное страхование является обязательным для кредиторов с высоким, более 75%, показателем соотношения между стоимостью обеспечения и размером займа. При 5% начальном взносе госстраховка будет равна 3,75% от суммы, взятой в долг. Если начальный взнос вырастет до 10% от стоимости недвижимости, то государственная страховка снизится до 2,5%. Соответственно соотношение начального взноса и страховки будет будет при 15% - 2%; при 20% - 1,25%; при 25% - 0,75%; при 35% - 0,5%. К тому же, при начальном взносе до 35%, необходимым условием получения кредита является страхование жизни заемщика.
Опираясь на нормативно-правовое поле сформированное в Украине в последние годы (Законы "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью" и "Об ипотеке") можно схематично изобразить круг участников этого сегмента рынка (Схема 1). При принятии Закона "Об ипотечных ценных бумагах" список участников может быть значительно расширен, а возможности для работы менее ограничены.
P.S. По экспертным данным в Украине весь кредитный портфель обеспеченный ипотекой, не превышает 1,3% ВВП (в странах ЕС он достигает 40% общего ВВП и равняется EUR4 трлн.
В августе с.г. Кабмин обнародовал планы создания национальной системы ипотечного кредитования (Распоряжение ї599-р). Государственная ипотечная компания, как предполагается, способна удешевить кредиты под покупку недвижимости , по мнению аналитиков, может быть создана в ближайшее время.
Олег Буртовой
ЗАО