Причины и следствия роста цен на жилье: Объективные причины или монополизация рынка?

В стремлении удовлетворить его строительные компании постоянно наращивают объемы: идет освоение новых участков и уплотнение густо застроенного центра. Причины, из-за которых повышаются цены на жилье, проблемы, с которыми сталкиваются строители при получении земельных участков, и дальнейшие перспективы развития рынка недвижимости обсуждали специалисты во время «Круглого стола», организованного газетой совместно с киевским представительством Болеховского завода строительных материалов.
В. Мазярчук: Почему в столице постоянно повышаются цены на жилье? Какие объективные причины оказывают влияние на этот процесс?
А. Бондаренко: Цены на недвижимость зависят от 4 факторов: экономического, политического, психологического и форс-мажорного. Одним из наиболее важных факторов, стимулирующих нынешнее развитие этого рынка, является экономический. Рост ВВП страны и доходов украинских граждан отражается на рынке недвижимости, так как именно в него вкладываются свободные средства. Относительно стабильная политическая обстановка в стране также позитивно влияет на нормальное функционирование экономики, зеркальным отражением которой есть рынок недвижимости.
Как показывает практика, очень важным фактором для этого рынка остается психологический. В частности, летом прошлого года стремительный рост цен на жилье произошел во многом по вине данного фактора. Строители вели себя на рынке достаточно грамотно, мотивируя повышение цен на недвижимость то подорожанием строительных материалов, то муссированием слухов о введении налога на операции с недвижимостью в связи со вступлением в силу закона о налогообложении физических лиц. Происходило манипулирование общественным сознанием. Например, утверждалось, что из-за 15%-ного повышения цен на металл, на столько же процентов должны вырасти и цены на недвижимость. И это при том, что согласно экономическим расчетам, экспонента металла (арматуры) в себестоимости 1 кв. м жилья составляет от 0,7% до 1,2%.
Кроме того, в минувшем году активно муссировались слухи о введении налога на операции с недвижимостью в связи со вступлением в силу закона о налогообложении физических лиц. Однако именно эти статьи закона введены в действие так и не были. В 2003 г. рост цен на киевском рынке недвижимости составил 30—40%. Столь быстрые изменения ценообразования делают рынок недвижимости привлекательным для спекулянтов, провоцируют ажиотажный спрос.
В. Нудельман: В Киеве жилье должно быть дорогим по ряду причин, и в первую очередь потому, что цены на столичные градостроительные (земельные) ресурсы являются самыми высокими в Украине. По официальным данным, только на протяжении 2002—2003 гг. стоимость 1 кв. м земли увеличилась в 1,7 раза — с $80 до $130 за кв. м. Кроме того, в Киеве существует высокий спрос на жилье, и это определяет цену предложений.
Ю. Худяков: На стоимость строительства и 1 кв. м жилья влияет и то, что заказчик объекта должен платить буквально в каждом ведомстве. Сегодня он платит за экспертизу проекта, за отвод земельного участка, за разрешение СЭС и т.д. Даже за рассмотрение вопроса о выделении земельного участка на сессии городского совета требуется платить (в Украине подобная практика распространена только в Киеве). Эти затраты оборачиваются накладными расходами на проектирование.
Е. Братанчук: Цену на недвижимость определяет рынок. При этом необходимо рассматривать дифференциацию недвижимости по следующим сегментам — социальное жилье, элитное жилье (для среднего класса), недвижимость класса «люкс» и «де-люкс» (для людей с достатком выше среднего). Границы между этими сегментами пока еще достаточно размыты, но со временем они будут выделяться все больше.
На сегодняшний день цену на жилье класса «люкс» и «де-люкс» каждая компания определяет самостоятельно. На нее влияет место расположения объекта (фактор престижности), инфраструктура, инженерное обеспечение и многое другое.
Рынок идет к тому, что жилье для среднего класса и людей с достатком выше среднего будет расти в цене. Для того чтобы обеспечить покупателю жилье класса «люкс» и «де-люкс», застройщику нужно вложить в него немалые деньги. Естественно, мы инвестируем эти средства с расчетом того, что покупатель способен приобрести дорогое жилье.
В. Власов: Несмотря на строительный бум, наблюдающийся сейчас в столице, спрос на недвижимость остается неудовлетворенным. Сегодня в Киеве строится 1 млн. кв. м в год, однако для того, чтобы удовлетворить всех желающих обзавестись жильем, нам необходимо строить по 2 млн. кв. м на протяжении нескольких лет.
Л. Мудрак: Что такое дорогое жилье по-киевски? И какой, по вашему мнению, должна быть оптимальная цена за 1 кв. м в столице?
А. Бондаренко: Цены должны быть разными: элитная недвижимость и социальное жилье не могут стоить одинаково. Высокими могут быть цены на хорошее жилье, в то же время цены на «хрущевки» и «гостинки», выставляемые на продажу на вторичном рынке, по идее, не должны оставаться на том уровне, на котором они находятся сейчас. В настоящее время в некоторых районах столицы 1 кв. м площади квартиры-«хрущевки» превышает стоимость 1 кв. м в новостройке: его цена приближается к $1000. Однокомнатная квартира площадью 25—27 кв. м стоит сегодня порядка $24—26 тыс. Однако этому, казалось бы, парадоксу существует вполне разумное объяснение. Застройщикам невыгодно строить одно- и двухкомнатные квартиры небольшого метража, поэтому люди, желающие приобрести такую недвижимость (среди них много родителей, посылающих своих детей на учебу в Киев и покупающих им здесь квартиры), вынуждены приобретать не престижное, но компактное жилье на вторичным рынке, что и обуславливает рост цен на нем.
В. Нудельман: В конце 2003 г. средняя цена за 1 кв. м жилья в Киеве составляла $700, тогда как в среднем по Украине она равнялась $300. За счет чего это происходит? За счет неумеренного желания строить жилье в центре столицы, где 1 кв. м земли стоит $400 (для сравнения — на окраине платят всего $42 за кв. м).
С формальной точки зрения существует утвержденный 2 года назад Генеральный план развития Киева, предусматривающий сокращение численности населения в центральной зоне города до 2020 г. на 25%, а также стабилизацию объемов строительства. Но пока мы наблюдаем лишь увеличение строительной активности в этой части столицы.
В. Власов: Говорить о ценообразовании на недвижимость, расположенную в центре, не совсем корректно. В центре каждый дом индивидуален, и порой бывает так, что цена 1 кв. м в соседних домах отличается в несколько раз. Единственное, что можно прогнозировать практически наверняка: в будущем цена на недвижимость в центре Киева будет стабильно повышаться. Свободных для строительства площадок в центральных районах не так уж много, поэтому в будущем людям, желающим поселиться в центре, нужно будет инвестировать гораздо большие суммы денежных средств, чем сейчас, на отселение, на реконструкцию инженерных коммуникаций и другие нужды. Цены на жилье на массивах и в центре, конечно, отличаются, но не настолько, чтобы говорить о сверхприбыли, получаемой строительными компаниями.
На формирование цен на недвижимость на массивах и на окраинах оказывает очень большое влияние вторичный рынок. Например, если на Позняках застройщик будет ставить цену за 1 кв. м выше $700, то у него это жилье никто не купит — там достаточно много предложений на «вторичке».
Цены на первичном рынке недвижимости во многом определяются возможностями застройщика. Сегодня городские власти больше внимания уделяют проектам строительных компаний, предлагающих комплексную застройку со всей их инфраструктурой. К примеру, сегодня мы соревнуемся с холдинговой компанией «Киевгорстрой» за освоение микрорайона на Позняках. Мы предлагаем комплексную застройку 2-го микрорайона, а «Киевгорстрой» — только частичную. Пока не известно, кому отдадут этот участок, но районные власти — на стороне нашей компании.
Кстати, тема монополизма неактуальна для сегодняшнего столичного рынка недвижимости: до тех пор, пока остается неудовлетворенный спрос, места хватает всем игрокам. Самый крупный участник рынка — ХК «Киевгорстрой» — не мешает работать другим застройщикам.
В. Мазярчук: Легко ли строительной компании получить в Киеве земельный участок? И сколько времени проходит от подачи документов на строительство объекта до реальной закладки его первого камня?
А. Кот: Строительство — это далеко не первая стадия в процессе реализации идеи создания жилищного комплекса. Этот процесс начинается с определения земельного участка, на котором будет располагаться тот или иной объект недвижимости. Прежде чем заниматься получением разрешения на строительство в конкретном месте, инвестору нужно определить, что вообще можно возвести на данном участке с учетом требований земельного законодательства. Затем происходит процедура получения права пользования земельным участком (как правило, на него оформляется право аренды). И только после этого инвестору следует приступать к получению разрешительной документации на строительную деятельность по конкретному объекту. Сколько это может занять времени? Сложно сказать. Нормативных предписаний, регулирующих сроки данного процесса, достаточно много. Немаловажное значение имеют субъективные факторы прохождения документов.
А. Бондаренко: Во многом на сроки оформления разрешительных документов влияет то, является ли этот земельный участок условно «чистым», или же он идет с какими-то «улучшениями». Также имеет значение его расположение, в зависимости от которого увеличивается или сокращается количество согласований, их стоимость.
Ю. Худяков: Рассматривалась идея создания «одного окна» прохождения согласовательных процедур, однако она не была реализована. Масса ведомственных инстанций — экологическая служба, СЭС и другие — не желают участвовать в создании этой общей структуры, сокращающей путь разрешительной системы.
В. Власов: Сделать «одно окно» физически невозможно. Госслужащие не заинтересованы в этом: законами обозначены формальные сроки прохождения документов по инстанциям, которых они и придерживаются. Есть определенная норма прохождения разрешительных процедур — 8—9 месяцев. Существуют нюансы, самый больной из которых — определение целесообразности строительства того или иного объекта. Сегодня наблюдается тенденция к комплексной застройке: и пока у инвестора не будет проекта детальной застройки данной местности, он ничего не может решать. У нас есть план развития города, но нет его детализации. Поэтому если компания хочет построить какой-то объект, она должна за собственные средства сделать детальное планировочное решение этой местности. Когда такое решение у нее будет, то дальнейшие процедуры упростятся.
В. Нудельман: Чтобы не делать градостроительное обоснование под каждый конкретный объект, можно сделать дешевле — заказать зонинг на какой-то конкретный участок земли. Сейчас система получения согласовательных и разрешительных документов на строительство наиболее осложнена в центре. Это создает строителям дополнительные риски, автоматически закладывающиеся в себестоимость 1 кв. м будущей недвижимости. Данный вопрос тоже можно было бы урегулировать принятием зонинговых правил. К сожалению, в наших условиях зонинг, в отличие от других стран, не является эффективно действующим инструментом, так как городские власти не заинтересованы в его применении. Хотя преимущества такого механизма налицо: в разработке зонинговых правил, стандартов застройки участвуют все те службы, с которыми сегодня согласовывают готовые проекты и землеоотводы.
В. Власов: Для города зонинг невыгоден, вопросы с получением земли по-прежнему удобнее решать в «ручном» режиме. Тем не менее следует отметить, что столичные власти практически не отказывают в отводе земли и выдаче разрешения на строительство реальным инвесторам, предлагающим конкретные проекты. Тут нужно прояснить еще один момент — за содержание зарезервированных участков компании приходится платить. Имея зарезервированных земельных участков общей площадью порядка 1 млн. кв. м, наша компания тратит на их содержание около 100 тыс. грн. в год. В настоящее время различными строительными компаниями зарезервировано под будущее объекты недвижимости свыше 8 млн. кв. м столичной земли. Сейчас идет речь о том, чтобы Киеврада прекратила отвод земли под застройку.
Л. Мудрак: Кто участвует в формировании цен на недвижимость?
А. Рубанов: В развитых странах стоимость 1 кв. м помогает формировать агент по недвижимости — риэлтор, выполняющий стабилизирующую функцию. Он является посредником между застройщиком и покупателем, помогая первому определиться, что и где строить, а второму — сделать правильный выбор с покупкой недвижимости. У нас же риэлторы как связующее звено привлекаются строительными компаниями не очень часто.
М. Жоголев: На волне повышенного ажиотажного спроса в столице покупается все, поэтому производители (строительные компании) предпочитают заниматься реализацией построенного жилья самостоятельно. Но во многих регионах Украины ситуация иная: застройщики, которые постепенно встают на ноги, начинают задумываться о поиске покупателя не с момента первой забитой сваи, а с момента получения разрешительной документации и планирования. И они привлекают риэлторов. Такая тенденция наблюдается сегодня в Одессе, Севастополе. Это свидетельствует о качественном развитии рынка недвижимости.
В Киеве спрос на риэлторские услуги начнется, по всей видимости, тогда, когда строители перенасытят определенные сегменты рынка: им потребуются профессиональные консультации, и они, как в цивилизованных странах, уже на стадии проектирования будут обращаться к риэлторам.
А. Нечипорчук: Сегодня зачастую инвестор обращается в риэлторскую компанию на той стадии, когда он построил объект и не знает, что с ним делать. Хотя для решения подобных вопросов профессионалов необходимо привлекать на начальной стадии.
Е. Братанчук: Нельзя сказать, что застройщики не заинтересованы в риэлторах. Вопрос в другом: готовы ли риэлторы удовлетворить требования застройщика, девелопера? Немногие риэлторские компании могут обеспечить комплексный подход: от качественной инициализации проекта до реализации его как объекта недвижимости, обеспечивая при этом заказчику получение прибыли.
М. Жоголев: Риэлтор при работе с заказчиком является инициатором вопросов ценообразования. Однако функция риэлтора заключается не только в создании конкурентного продукта (объекта недвижимости), но и в обеспечении его безопасности. Самый распространенный метод — привлечение в процесс реализации жилья страховой компании, повышающей безопасность и делающей объект более привлекательным.
Немаловажную роль в обеспечении безопасности играют фонды финансирования строительства, которые сегодня все пытаются создавать, но которые пока слабо функционируют.
А. Кот: После вступления в силу 1 января 2004 г. нового закона о финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья, предусматривающего создание фондов операций с недвижимостью (ФОН) и фондов финансирования строительства (ФФС), большинство строительных организаций оказались в достаточно интересном положении. По мнению многих чиновников, с принятием этого документа привлекать средства инвесторов для строительства жилья нужно исключительно через специальные ФФС. На сегодняшний день финансирование строительства происходит преимущественно по старинке, и лишь немногие строительные компании уже создали ФФС. Однако если практика пойдет по пути толкования предусмотренной законом схемы с созданием ФФС в качестве единственно возможного пути привлечения средств для строительства жилья, цена на недвижимость продолжит расти. По сути, государство создает еще одного дополнительного посредника между производителем товара (застройщиком) и потребителем (покупателем). Более того, в новом законе достаточно жестко прописываются механизмы, которые должны использоваться в схеме с этими фондами: необходимо заключать целый ряд договоров страхования, обеспечительных договоров и т.д. С уверенностью могу сказать, что такого императивного регулирования процедуры строительства и его финансирования не было даже во времена административно-плановой экономики. Подобное регулирование строительства жилья столь несовершенным законодательным актом приведет не только к тому, что цена неминуемо вырастет, но и к тому, что многие объекты просто перестанут быть реализуемыми в силу своей дороговизны. Этот закон выгоден лишь финансовым учреждениям, застройщик же по такой схеме потеряет контроль над процессом строительства — он будет занимать второстепенное положение после финансового учреждения (банка или финансовой компании).
По большому счету, предлагаемый механизм заслуживает право на жизнь лишь как один из возможных вариантов финансирования строительства. Инвестор сам должен определять, как ему поступить — заключить договор со строительной компанией, или передать свои деньги в ФФС, или купить целевые облигации под строительство жилья. Основным же документом, регулирующим вопросы финансирования строительства, по моему мнению, должен быть именно договор, а не надуманная схема привлечения денежных средств населения, весьма напоминающая финансовые пирамиды начала 1990-х гг.
Л. Мудрак: Помешало ли застройщикам принятие нового закона о ФФС?
В. Власов: Новый закон не помешал нам работать. При этом мы не создавали собственный фонд финансирования строительства. Наша компания пошла другим путем: «Градострой» выпустил облигации на 20 млн. грн., и сегодня мы реализуем покупателям не квартиры, а ценные бумаги. Каждую такую облигацию по окончании строительства можно будет обменять на определенное количество квадратных метров в конкретном жилом доме.
Л. Мудрак: В каком направлении, по вашему мнению, будет развиваться столичный рынок недвижимости?
А. Бондаренко: Поскольку сегодня игроками на рынке недвижимости являются не только застройщики, но и инвестиционные компании, риэлторские компании, девелоперы, страховые компании, производственные предприятия, то ситуация во многом будет зависеть от того, насколько сильным окажется взаимодействие между ними.
В этом году темпы роста рынка недвижимости несколько снизились, результатом чего должен стать уход с рынка спекулятивного капитала. В основном, это коснется жилья, рассчитанного на покупателя со средним уровнем доходов.
Ментальность киевлян постепенно меняется: скоро престижнее станет бороться за землю за чертой Киева под строительство коттеджей и «таун-хаусов». Рынок загородной недвижимости сейчас развивается довольно активно: подобрать нормальный участок под строительство коттеджа или «таун-хауса» становится все сложнее. Много земельных участков под Киевом на сегодняшний день уже зарезервировано, однако жилье на них еще не строится. Скорее всего, через некоторое время эти участки будут перепродаваться, поскольку цены на землю растут гораздо быстрее, нежели цены на недвижимость.
В. Нудельман: Согласно генеральному плану, потребность Киева в селительной территории составляет порядка 10 тыс. га. Из них в черте города — только 2/3, а 1/3 — за пределами столицы. Под определенные виды застройки генпланом намечены территории Ходосовки, Вышгорода, Гатного, аэродрома «Чайка».
СПРАВКА:
Участники круглого стола:
Александр Бондаренко — президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины;
 
Виктор Власов — президент строительной компании «Градострой»;
 
Елена Братанчук — начальник проекта компании «Жилье XXI век»;
 
Александр Рубанов — президент Союза специалистов по недвижимости города Киева;
 
Михаил Жоголев — директор агентства недвижимости «Эдва»;
 
Алексей Нечипорчук — специалист отдела маркетинга компании Colliers International;
 
Юрий Худяков — вице-президент Национального Союза архитекторов Украины;
 
Владимир Нудельман — профессор Киевского национального университета строительства и архитектуры;
 
Алексей Кот — директор департамента контрактного права и недвижимости юридической фирмы «Салком»;
 
Виктор Мазярчук — директор представительства в Киеве ООО «Болеховский завод строительных материалов»;
 
Лариса Мудрак — главный редактор газеты «Деловая неделя — FT»;
 
Светлана Попель — обозреватель отдела «Компании и рынки» газеты «Деловая неделя — FT»
 
P.S. Редакция газеты выражает искреннюю признательность за совместную организацию и непосредственно за идею проведения Виктору Мазярчуку, директору представительства в Киеве ООО «Болеховский завод строительных материалов».