Президентские выборы привели к застою донецкого рынка недвижимости

Периодом наибольшей активности рынка недвижимости, несомненно, является осень. Окончание отпусков, начало делового сезона и учебного года у студентов, все эти факторы в значительной мере влияют на динамику роста цен на протяжении всех последних лет.
Исключением был разве что кризисный 1998 год. Тогда стоимость всех видов недвижимости упала, в среднем, на 20-30%. Но ситуация сохранялась недолго. Уже через год цены выровнялись до докризисного уровня, а спустя еще пару лет взметнулись в два-три раза. Характерно, что наиболее заметный рост цен происходил как раз в сентябре-октябре. Процессы, начинающиеся на рынке недвижимости осенью каждого года, определяют изменения вплоть до осени следующего года. Можно сказать, что для рынка недвижимости новый год наступает в сентябре. Так, что же готовит нам новый год по риэлторскому календарю?
Как отмечают специалисты, на ситуацию в осенне-зимний период повлияют не только уже упомянутые традиционные факторы. Одну из главных ролей сыграют грядущие президентские выборы, но еще более существенное влияние окажет на рынок введение с 2005 года 13-процентного сбора с продажи объектов недвижимости.
Чем провинились выборы?
Ситуация на рынке недвижимости накануне предстоящих президентских выборов выглядит несколько нестандартно. С одной стороны, как продавцы, так и покупатели хотят продать или приобрести недвижимость до января 2005 года и сэкономить на уплате тринадцати процентного налога. С другой - и продавцы, и покупатели стараются приостановить сделки, по меньшей мере, до конца октября, чтобы минимизировать риски и дождаться чем же закончится для страны и для каждого в отдельности венценосное мероприятие. Следует отметить, что торможение процесса продаж, практически, не коснулось сектора жилой недвижимости в средней и нижней ценовой группах. Среди покупателей таких объектов большинство тех, кто берет их для жилья, а не с целью инвестирования средств и получения доходов, а, следовательно, на их решение о покупке объекта слабо влияют политические перипетии в стране, жить то все равно где-то надо. В большей степени тревожное состояние перед предстоящими выборами коснулось рынка офисных и торговых площадей. На этом рынке, как отмечают риэлторы, не редко встречаются случаи отмены уже обговоренных сделок.
После-выборная чехарда
Риэлторы прогнозируют наибольшую активность рынка в ноябре-декабре этого года. Инвесторы и бизнес поймут как жить дальше, а те кто стоял на пороге продажи или покупки недвижимости поспешат оформить сделку до января 2005 года.
Кстати, что касается влияния на рост цен введения с нового года 13-процентного налога, то уже сейчас ряд риэлторов прогнозирует увеличение стоимости площадей на 5-7%. Почему не на все 13%? Потому, что при продаже реальную стоимость объектов, как это у нас водится, все равно ни продавцы, ни покупатели указывать не будут. Занизить ее в их интересах. Исключение составляют сделки, осуществленные за счет привлечения банковских кредитов.
Как считают риэлторы, от введения нового налога пострадают скорей покупатели, нежели продавцы, потому что первые изначально будут закладывать в стоимость объектов сумму, с которой им придется поделиться с государством, и так будут делать все.
Следует добавить, ряд риэлторов считает, что не следует забегать с прогнозами так далеко. Из-за выборов ситуация в этом году не совсем характерна для рынка недвижимости в последние три года. По их мнению, надо еще дожить до нового года, а затем уже строить прогнозы.
Стоимость аренды растет несмотря ни на что
Риэлторы отмечают рост стоимости аренды жилых помещений и снижение на 10-20% аренды офисов. В особенности “подросли” в цене 1-2-хкомнатные квартиры, которые снимают приезжие из городов Донецкой области, в том числе студенты. Новоявленные частные ВУЗы либо не предоставляют им места в общежитиях вовсе, либо - в очень ограниченном количестве. Нередко, впрочем, снимают или даже покупают студентам квартиры обеспеченные родители из провинции, внося, тем самым, свой вклад в рост стоимости жилой недвижимости Донецка.
Преимущественно пользуются спросом 1-2-хкомнатные квартиры. По информации агентства недвижимости «Наш Дом», стоимость аренды таких квартир - $50-100 в месяц в спальных районах, $100-150 - в районах близких к центру, $150-250 - в центре Донецка. Более дорогие квартиры, как правило, студенты и приезжие работяги из области в Донецке не снимают, их арендуют, преимущественно, представители иностранных и украинских фирм. Нередки случаи, когда фирма, нанимая квартиру для своего сотрудника, одновременно размещает в ней офис. Повально арендуются жилые площади непосредственно под офисные нужды. Стоимость аренды таких помещений начинает отсчет от планки $200 в месяц.
Легенды об обвале рынка
В последнее время в центральной прессе все чаще звучат прогнозы столичных риэлторов об оттоке спекулятивного капитала с украинского рынка недвижимости. Так, например, на последней конференции Ассоциации специалистов по недвижимости Украины в Одессе, киевские риэлторы отмечали, что, инвестировав, к примеру, в строительство жилья в октябре 2002 года и продав эту квартиру в октябре 2003-го, инвестор мог получить доход до 30% годовых. Однако сейчас, по их словам, всплеска цен, который отмечался в прошлом и позапрошлом году, нет. Прибыль на уровне 7-8% для инвестора непривлекательна, поскольку банковские депозиты могут конкурировать с инвестициями в недвижимость, а, следовательно, инвестор будет уже не столь активно инвестировать в рынок или начнет покидать его вовсе.
Мы решили узнать мнение, по этому поводу, местных риэлторов и оказалось, что они в своем большинстве с заключением столичных специалистов не согласны. По их словам, выводы, которые можно делать, наблюдая за столичным рынком недвижимости совершенно не применимы к регионам хотя бы потому, что в Киеве уровень строительства новых объектов, мягко говоря, превосходит региональный. В Донецке до сих пор строят преимущественно лишь элитное жилье по ценам от $600 за кв. м, да и то достаточно медленно. В то же время, рынок требует жилья доступного более широким слоям населения, стоимостью $350-400 за кв. м, способного конкурировать в цене с недвижимостью на вторичном рынке. А потому, как отмечают донецкие риэлторы, из-за неудовлетворенного спроса на жилье, говорить о падении цен и потере интереса инвестора к рынку недвижимости пока рановато. Кроме того, цифра 7-8% в год, которую можно получить в виде дохода от недвижимости, по их мнению, либо взята с потолка, либо просто не применима к региональному рынку. Так, по их расчетам, имея в Донецке квартиру стоимостью $20 тыс. только на сдаче ее в аренду можно заработать 100-$150 в месяц, то есть $1200-1800 в год, что, даже с учетом вычета стоимости коммунальных услуг, приносит гарантированный шести-семипроцентный годовой доход в долларовом эквиваленте. При этом рост цен на квартиры продолжается, а темпы экономического роста, увеличения объемов производства и добычи угля, рост цен на металл, отсутствие развитого фондового рынка и других альтернативных, надежных источников для вложений, несомненно, продолжат стимулировать процесс удорожания жилых площадей.
Как считают риэлторы, даже, если рост цен на недвижимость будет происходить не столь быстрыми темпами как раньше, доходность вложений в нее все равно перекроет банковские депозиты. А с учетом того факта, что недвижимость остается сегодня самым надежным средством для вложений, говорить о том, что из этого сегмента инвестиционного рынка произойдет значительный отток средств, мягко говоря, некорректно. Приобретением квартир в качестве инвестиций в любом случае будут заниматься те, кто не доверяет банковской системе, а таких немало.
В заключении можно сделать вывод о том, что прогнозы о падении цен на жилую недвижимость не имеют под собой никакого обоснования. От выборов и появления нового вида налогов, несомненно, рынок будет знобить еще некоторое время, однако, серьезных потрясений и причин для оттока капитала из донецкого рынка недвижимости нами не отмечено.