Позиции покупателей на рынке недвижимости укрепляются

По данным Национальной ассоциации ритейлеров, в июле продажи на вторичном рынке жилья в США уменьшились по сравнению с июнем на 2,9%. Брокеры на многих региональных рынках сообщают, что начинает расти предложение. Это ведет к укреплению позиций покупателей, а продавцы после нескольких лет резкого роста цен на недвижимость вынуждены их снижать.
Конечно, летом продажи всегда сокращаются, поскольку люди больше заняты отпусками и подготовкой к новому учебному году. И все же резкий рост продаж весной может обернуться столь же резким падением цен осенью. "По некоторым признакам начинается переходный период от рынка, на котором доминируют продавцы, к рынку, на котором доминируют покупатели",– говорит Том Кунц, президент компании Century 21 Real Estate Corp., подразделения Cendant Corp.
По мнению некоторых специалистов по рынку недвижимости, рост числа предложений выходит за рамки обычной летней стагнации, поскольку все больше продавцов пытаются успеть выгодно продать свою недвижимость, а все больше покупателей не хотят переплачивать.
Новое настроение сменило всплеск лихорадочных продаж весной, когда покупатели, опасавшиеся повышения процентных ставок, активно выходили на рынок. Согласно статистике федерального управления по контролю за рынком недвижимости, за 12 месяцев, прошедших с 30 июня прошлого года, средняя цена на дом для одной семьи выросла на 9,4% – наибольший годовой рост с 1979 года. Однако, по словам риэлтеров, покупатели становятся все менее сговорчивы, хотя многие продавцы по-прежнему ожидают, что цены будут расти теми же темпами, что и весной.
По словам Алана Райса, старшего вице-президента Carlson GMAC Real Estate, в пригородах Бостона предложение дорогих домов на рынке за последние несколько месяцев выросло почти на 15%, и на многие из них цена по сравнению с первоначальной снижена на 15-20%. Покупатели все чаще предлагают продавцам включить в сумму сделки мебель и другие вещи, говорит господин Райс, или учесть расходы на новое ковровое покрытие и окраску.
На некоторых рынках, где рост цен был наиболее резким, например в графстве Оранж в Калифорнии, перемены особенно бросаются в глаза. По данным Ассоциации риэлтеров Калифорнии, с марта предложение домов на рынке выросло в несколько раз. Тем не менее в 2004 году вновь будет продано рекордное число домов – тенденция, проявляющаяся уже четвертый год подряд. А с банковскими ставками по ипотечным кредитам, не достигающими 6%, осенью покупатели могут вновь активизироваться. Кроме того, некоторые рынки остались не затронуты переменами. Хотя в июле и наблюдалось снижение активности, "в августе все пришло в движение", утверждает Джейн Пауэрс, брокер компании Ewing & Clark из Сиэтла. В Чикаго, где рынок не был разогрет до состояния лихорадки, цены продолжают постепенно расти, говорит Стивен Бэйрд, президент Baird & Warner.
Однако на других рынках признаки снижения активности более чем очевидны. Например, один брокер из Оранжа в Калифорнии недавно предложил "бонус в $2,5 тыс., шампанское, розы, конфеты и мини-отпуск" плюс шанс получить $10 тыс. агенту, который сможет продать за $1,225 млн пентхаус в Сан-Клементе, находившийся к тому времени на рынке уже 60 дней. "Если что-то предлагается к продаже столь долго, надо принимать решительные меры",– говорит Мэрилин Тэйлор, брокер компании Century 21 O.M.A., которая выступает посредником в этой сделке.
Линда Шермерхорн выставила на продажу свой таунхаус с двумя спальнями в Ирвине, Калифорния, в начале июня за $439 тыс., но уже через несколько дней поняла, что на рынке несколько десятков схожих предложений. После консультаций со своим брокером госпожа Шермерхорн снизила цену до $419 тыс., что несколько ниже уровня недавних сделок со схожей недвижимостью, а также выделила деньги на новые занавески и полотенца. В течение недели она получила два предложения о покупке (таунхаус она когда-то приобрела, рассматривая его как вложение капитала).
Предложение в Вегасе растет
Даже в Лас-Вегасе, где за последние 12 месяцев цены выросли больше чем на 52%, активность на рынке замедляется. По словам Ли Барнета, президента Ассоциации риэлтеров Большого Лас-Вегаса, предложение в августе достигло количества, которого при имеющемся уровне продаж хватит на четыре месяца – против 1,7 месяца в январе. Одна из причин, по его мнению, в том, что собственники, которые в прошлом году рассматривали свои вложения в недвижимость как инвестиции, стремятся воспользоваться ситуацией, чтобы получить прибыль. "Но у покупателей сейчас есть время посмотреть и подумать, не боясь, что кто-то перехватит предложение в течение нескольких часов",– говорит господин Барнет.
Наблюдающийся в последнее время на рынке рост предложения может быть признаком более фундаментальных перемен в недалеком будущем. Проценты по ипотеке к концу года могут вырасти до 6,25%, считает Дэвид Лири, ведущий экономист Национальной ассоциации риэлтеров. По его прогнозам, уровень продаж в следующем году упадет на 5%. Увеличение предложения – это хорошая новость для покупателей, поскольку между ними уже не будет жестокой конкуренции. "На одну и ту же недвижимость по-прежнему может быть несколько претендентов, но это скорее исключение, чем правило",– говорит Майкл Терк, управляющий брокер компании Weichert Realtors в Александрии, штат Виргиния, где еще в мае число претендентов на один дом доходило до 42. Другой признак изменения ситуации заключается в том, что покупатели все чаще тщательно инспектируют дом. Весной, они, как правило, не делали этого, боясь, что их предложение не будет принято, говорит господин Терк.
Шансы улучшаются
Даже на рынках, где продолжаются конкурентные войны, ситуация меняется в пользу покупателей. В июне покупателю в Ньюпорт-Ньюс, штат Виргиния, приходилось делать две-три заявки на объекты недвижимости, прежде чем его предложение принималось, говорит Лиз Мур, президент компании Liz Moore & Associates. Сейчас покупатель делает не больше двух заявок.
В других районах предложение выросло до уровня, позволяющего покупателям торговаться. По словам Чарльза Гиффорда, брокера компании Coldwell Banker в Калифорнии, многие покупатели добиваются снижения первоначальной цены на 4-7%. Другие предлагают снизить на 10% цену на дорогие дома, просто чтобы увидеть, какова будет реакция продавца.
В июне Русс и Терри Гизельман выставили на рынок свой дом у моря, с четырьмя спальнями и двумя ванными, в Массапеге, штат Нью-Йорк, за $785 тыс. Осмотреть его выразили желание только восемь человек, в том числе двое соседей, говорит Гэйл Блуменстайн, брокер компании Re/Max Shores. После нескольких снижений супруги снизили цену до $729,9 тыс., и все равно никаких заявок на покупку не поступает. "Я думаю, дело в растущих процентах по ипотеке,– говорит господин Гизельман.– Они выросли, и это отпугивает людей".
Изменение ситуации на рынке особенно выгодно для покупателей с ограниченными средствами. Когда Линн и Боб Меринг сделали заявку в $800 тыс. на дом с четырьмя спальнями и тремя ванными в Коста-Меса, Калифорния, который в мае был выставлен на рынке за $849 тыс., продавец был согласен снизить цену только на $10 тыс. Однако через несколько недель агент продавца попросил супругов повторить заявку, которая в конце концов и была принята.
Кроме того, выставленная на продажу недвижимость теперь остается на рынке дольше, чем раньше. В Колорадо-Спрингс, штат Колорадо, этот срок увеличился с обычных 60 дней до 90-120. Так, Джуди Бли весной выставила на продажу свой дом в Колорадо-Спрингс, с четырьмя спальнями и двумя ванными, за $179 тыс. Заявок на него не было, и, рассмотрев возможность снижения цены, она решила не продавать дом. "На рынке слишком много предложений",– говорит она.
Новая тенденция заставляет брокеров и ипотечные компании менять стратегию. Когда недвижимость расходилась как горячие пирожки, многие продавцы и их агенты не платили комиссионные агентам покупателей, теперь они предлагают высокие комиссионные и даже бонусы наличными.
А строители предлагают свои услуги по более низким ценам и специально обучают своих сотрудников тому, как угодить требовательным клиентам. "Нам пришлось переориентироваться с управления высоким спросом на удовлетворение потребностей потребителя",– говорит Билл Проберт, исполнительный вице-президент строительной компании John Laing Homes. "Покупатели теперь задают больше вопросов, они более требовательны – ведь каждый день предложений на рынке становится все больше".