Портрет покупателя. Кто инвестирует в столичные новостройки

Журналисты портала Domik.ua с помощью представителей столичных застройщиков проанализировали, как изменился спрос на рынке первичной недвижимости осенью 2020 года, и составили портрет среднестатистического покупателя.  

Коротко о ситуации

В нынешнем году рынок недвижимости, как и другие сферы экономики, претерпел серьезные изменения. Главной причиной этих трансформаций стала эпидемия COVID-19, мировой локдаун и нестабильная экономическая ситуация. Это побудило многих потенциальных покупателей недвижимости отложить приобретение жилья. Из ежеквартального отчета Министерства юстиции следует, что за первые полгода 2020-го государственные и частные юристы заключили на 5,4% меньше сделок с недвижимостью, чем за аналогичный период 2019 года. 

Во второй половине года ситуация изменилась. Официальной статистики по сделкам с недвижимостью пока нет, но застройщики уверенно заявляют: с середины лета инвесторы вновь начали интересоваться новостройками и подписывать договоры. Всплеску активности способствовал оптимизм украинцев, стабильный валютный курс и реализация отложенного спроса. Эксперты прогнозируют: рост потребительских настроений будет наблюдаться и в 2021 году. При условии, что не случится очередного форс-мажора.

Среднестатистический инвестор: кто он

Большинство опрошенных застройщиков отмечают, что в последние два-три года покупатель недвижимости в новостройках молодеет. Собственниками квартир становятся амбициозные миллениалы. Если несколько лет назад большинство сделок приходилось на инвесторов в возрасте 33-45 лет, то в 2020 году можно говорить о 25-45-летнем возрастном диапазоне. Руководитель отдела продаж ЖК UNO City House и КД Concordia инвестиционно-строительной компании «Обрий» Алла Куценко приводит следующую статистику: «В столичных новостройках комфорт-класса наиболее активны сегодня люди 25–35 лет — на эту группу приходится 39% от общего объема сделок. Вторая категория — инвесторы 36–45 лет, с ними заключается 32% сделок. В новостройках бизнес-класса статистика обратная. Здесь на покупателей возраста 36–45 лет приходится 37% от общего объема сделок, а на 25-35-летних — до 30% сделок».

Чем выше класс жилья, тем старше покупатель — это наблюдение подтверждают и в пресс-службе компании Edelburg Development. В портфеле застройщика — три столичных проекта бизнес-класса, и средний возраст покупателя в компании указывают в пределах 33-55 лет. 

Единодушны застройщики и в том, что касается рода деятельности среднестатистического покупателя. В 70-80% случаев это владельцы бизнеса, предприниматели, руководители среднего и высшего звена, а также айтишники. Чаще всего все они — жители столицы. Представители девелоперских компаний называют одинаковые цифры: около 65% договоров подписывают киевляне, примерно 35% продаж приходится на жителей регионов. 

Безусловно, портрет инвестора меняется в зависимости от класса новостройки, ее характеристик, цены и степени готовности. «Единственное, что можно отметить, — это уменьшение доли иностранцев или украинцев, проживающих за границей, — говорит коммерческий директор SAGA Development Владимир Даниленко. — Причина очевидная — карантин, закрытие границ и сложности с международным сообщением».

Читайте также: Обзор рынка недвижимости Киева: цены на квартиры осенью 2020 года

Мотивация покупки

Украинцы решаются на инвестиции в новостройки по двум основным причинам. Первая — это улучшение жилищных условий. Чаще всего жилье для себя приобретают молодые семьи, которые не хотят жить на съемной квартире или с родственниками. «В Европе молодежь предпочитает арендовать жилье и не привязываться к одному месту в пределах города и даже страны. У нас же, наоборот, наличие собственного жилья — это уверенность в завтрашнем дне», — утверждают в пресс-службе Edelburg Development. С этим согласен Владимир Даниленко: «Свое жилье для украинца — это одна из ключевых целей самореализации, в том числе по причине условной доступности». 

Вторая причина — покупка квартиры для последующей сдачи в аренду или перепродажи. Для многих приобретение недвижимости остается одним из самых понятных капиталовложений. Эксперты отмечают, что после карантина 2020 года люди стали чаще покупать жилье для сдачи в аренду. Те, кто раньше не планировал подобных инвестиций, стали задумываться об источнике стабильного дохода на случай потери работы или закрытия бизнеса. 

Для сдачи в аренду или перепродажи инвесторы выбирают однокомнатные квартиры в новостройках эконом- или комфорт-класса. Такое жилье всегда пользуется спросом среди арендаторов. Для себя покупатели присматривают проекты подороже и предъявляют к техническим характеристиками жилого комплекса больше требований. «Например, в нашем клубном доме Concordia, который относится к бизнес-классу, 97% квартир куплено для собственного проживания, — утверждает Алла Куценко. — А в ЖК UNO City House сегмента «комфорт» 40% сделок — покупки с инвестиционными целями».

Читайте также: Аренда квартир, домов и коммерции в Киеве: как изменились цены и чего ожидать осенью

Какие новостройки выбирают покупатели

Большинство опрошенных журналистами застройщиков говорят о том, что в последний год инвестор стал взыскательнее к жилым комплексам. «Рынок находится в фазе роста товарной конкуренции, а это значит, качество проекта все чаще становится элементом позиционирования, — делится наблюдением Владимир Даниленко.— Клиенты на фоне роста товарного разнообразия становятся более требовательными к концепции комплекса, к эргономике квартир, к качеству работ и материалов».

Чтобы угодить инвестору еще пять лет назад, достаточно было построить новый дом с коммерцией на первых этажах и детской площадкой во дворе. В нынешнем году на такие проекты обратят внимание лишь те, кто ищет квартиру эконом-класса. Запросы покупателей растут: они чаще выбирают многофункциональные жилые комплексы со всей необходимой инфраструктурой, закрытой территорией, парком во дворе. Весенний карантин научил тому, что офис должен быть как можно ближе к дому, поэтому наличие делового центра на территории новостройки становится преимуществом. «Покупателя сегодня интересует экосистема комплекса в целом, — заявляют в пресс-службе Edelburg Development. — Отдельно стоящий дом мало кому интересен». «Инвесторы хотят видеть обустроенное придомовое пространство: ландшафтный дизайн, современные и оригинальные детские/спортивные площадки. Непременно должны быть предусмотрены парковки для автомобилей, кладовки для велосипедов и габаритных вещей», — дополняет Алла Куценко. 

Еще одна современная тенденция: покупатели стали тщательнее проверять документы застройщика и проекта. «Некоторые проводят проверку самостоятельно, часть обращается к юристами», — говорят в пресс-службе девелоперской компании ENSO. На это, среди прочего, повлияло банкротство двух застройщиков: корпорации «Укрбуд» в прошлом году и «Аркады» — в текущем. По словам Аллы Куценко, порядка 10% инвесторов прибегают к услугам юристов. В SAGA Development точных цифр не называют, но отмечают: чем дороже недвижимость, тем чаще в сделке со стороны клиента участвует юрист. 

Скрупулезная проверка документов и наблюдение за динамикой строительства повлияло на скорость принятия решения о сделке. В Edelburg Development отмечают: «В комфорт-классе у покупателя в среднем уходит 3-3,5 месяца на изучение рынка недвижимости, выбор квартиры и осуществление сделки. А в бизнес-классе покупатель более требователен, он никуда не спешит и может выбирать жилой комплекс на протяжении 6-8 месяцев». 

Какие квартиры пользуются спросом

В последние годы изменились требования не только к новостройкам, но и к квартирам. Все чаще инвесторы обращают внимание на жилье с ремонтом от застройщика. Во-первых, такой ремонт обходится дешевле. Во-вторых, позволяет сэкономить время — системные ремонтные работы выполняются гораздо быстрее.

После весеннего карантина многие украинцы перестали воспринимать свое жилье как место исключительно для сна. Покупатели начали выбирать квартиры большей площади и готовы доплачивать за разные приятные бонусы. «Уже в мае мы заметили, что изменились запросы, — рассказывают в пресс-службе Edelburg Development.— Если до карантина 56 кв. м в нашем ЖК Edelweiss House для однокомнатной квартиры казалось слишком много, то сейчас — в самый раз. А наши менеджеры из отдела продаж ЖК «Подол Град Vintage» отмечают, что увеличилось количество запросов на квартиры с террасами и балконами».

Что касается цены, то среднестатистический инвестор готов потратить на квартиру около $35-50 тыс. Алла Куценко из ИСК «Обрий» говорит: «Основной объем покупок приходится на однокомнатные квартиры в бюджете до 1,5 млн грн». Пресс-служба девелоперской компании ENSO, в портфеле которой 100% проектов бизнес-класса, называет большую сумму — $74 тыс.

Квартира в кредит от застройщика или при полной оплате 

На распределение сделок с полной оплатой и в рассрочку влияет несколько факторов. Основные из них — условия, предлагаемые застройщиком, и степень готовности объекта. В пресс-службе Edelburg Development рассказывают: «По своим строящимся объектам бизнес-класса мы наблюдаем следующую тенденцию: на начальном этапе строительства соотношение полной оплаты стоимости квартиры и рассрочки примерно 50х50. Но чем выше стадия готовности комплекса, тем меньше оформленных сделок на покупку в рассрочку. Это связано с тем, что покупатель видит темпы строительства и готов заплатить всю стоимость сразу, сэкономив при этом 5-7% на квадратном метре». 

В ИСК «Обрий» называют следующую статистику: 68% сделок проходит при полной оплате, 27% — рассрочка, 5% — кредитные программы банков. В ENSO приводят другие данные: 53% жилья приобретается в рассрочку, 47% — с полной оплатой.

Самые частые вопросы

Главный вопрос, который задают в каждом отделе продаж: «А вы точно достроите?» Маловероятно, что кто-то получал на него отрицательный ответ, но покупатели настойчиво продолжают интересоваться. На втором месте вопросы про разрешительные документы и завершенные проекты застройщика. Также девелоперы отмечают, что потенциальный инвестор стал более экономным и заранее интересуется, какими будут коммунальные платежи. «Уточняют много технических деталей, — делится наблюдениями пресс-служба компании ENSO. — Ну и наш топ-3 вопросов выглядит так: даете скидку при 100% оплате? Какие гарантии, что достроите? Кто конечный бенефициар компании?».

Итоги

В 2020 году среднестатистический покупатель жилья в новостройках выглядит так: ему от 25 до 45 лет, он работает в сфере IT или занимается предпринимательской деятельностью. Квартиру он приобретает чаще для себя, но со временем задумывается о покупке недвижимости для сдачи в аренду или перепродажи. Его средний бюджет — 1,5 млн грн. Выбирая новостройку, он ориентируется на локацию, инфраструктуру проекта, наличие дополнительных бонусов от застройщика в виде эксплуатируемой крыши, собственного парка, дизайнерских холлов.  Чтобы свести риски к минимуму, инвестор тщательно проверяет документы и репутацию застройщика, привлекает к сделке юристов. Чем больше степень готовности жилого комплекса, тем быстрее покупатель принимает решение о сделке и охотнее выплачивает 100% стоимости. 

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2020