Поменяйте квартиру в Киеве на две в Берлине. Как приобрести кусочек стабильности в Европе
Ваше право Германию часто называют локомотивом Европы. Это страна с прекрасным реноме, удобным географическим положением и стабильной правовой системой. По оценкам экспертов, Германия, на сегодняшний момент имеет наиболее перспективный рынок недвижимости в Европе, так как цены на нем достигли рекордно низких отметок, равных или ниже себестоимости объектов.
Это вызвано временным экономическим кризисом и, в связи с этим — большим количеством банкротств как фирм, так и частных лиц, а также отменой государственных доплат на приобретение жилой площади.
В восточной части Германии цены на арендную недвижимость упали в 2004 г. до исторического минимума, но с 2005 г. наблюдается их стремительный рост. Такие факторы, как низкая арендная плата и ожидания большой рентабельности привлекают массу иностранных инвесторов в Германию, в особенности в Берлин. Многие из них просто не могут поверить, что в немецкой столице такая низкая арендная плата за кв. м жилой недвижимости. В среднем она составляет 4,50 евро за квадратный метр (в Лондоне — около 20 евро).
Жилая недвижимость в топ-районах стоит между 1200-1800 евро за квадратный метр, в районах, прилегающих к центру 700-1000 евро. Для сравнения: в Париже — до 12000 евро за кв. м, в Мадриде — приблизительно 8000 евро.
Борьба за лучшие земельные участки и недвижимость идет между инвесторами из США, Великобритании, Ирландии, Австрии, Бельгии, Испании, Дании и Арабских Эмиратов. Согласно данным Берлинского бюро, по оценке недвижимости в 2006 году было куплено недвижимости в Берлине на 14 миллиардов евро. Это наибольший оборот со времен объединения Германии. Для сравнения: оборот в 2005 году составлял лишь 8,8 миллиардов евро. Основные инвесторы — это банки, крупные страховые компании и пенсионные фонды. По их стопам идут также частные инвесторы, которые диверсифицируют собственные вложения. Надо отметить, что с начала 2007 года наблюдается активный рост инвесторов из Украины с разным уровнем капиталовложений.
Что привлекает украинцев в Германию?
Инвестирование средств в недвижимость Германии дает инвестору целый ряд существенных преимуществ, среди которых:
• эффективное и надежное размещение капитала, ощущение стабильности;
• самые низкие в Европе цены на питание и проживание;
• отсутствие языковых проблем (например, в Берлине есть весь спектр услуг на русском языке от адвоката до зубного врача);
• получение многократной визы в страны ЕС с возможным последующим получением вида на жительство в Германии (при соблюдении определенных условий);
• использование преимуществ стабильной западной страховой системы (например, страхование жизни, имущества, гарантированное государством накопительное страхование);
• открытие счетов в иностранных банках;
• возможность получения кредитов на финансирование объектов в размере 40-80% от суммы инвестиций (только при наличии вида на жительство в Германии или владения другой недвижимостью в Германии);
• низкие кредитные ставки (от 4-6% годовых).
Кто же они — украинские инвесторы?
Потенциальных покупателей недвижимости можно разделить на две группы:
А. Частные инвесторы, которые приобретают жилую, офисную недвижимость, зачастую многоквартирные дома с офисными или торговыми помещениями на первых этажах, стоимостью от 500000 евро за объект как эффективное вложение капитала, часто связанное с работами по санированию объектов.
Б. Инвесторы — физические лица, которые покупают жилую недвижимость для себя.
Рассмотрим их основные цели и мотивы по двум группам.
Группа А
К этой группе относятся инвесторы, вкладывающие деньги с целью сбережения и получения дохода от перепродажи либо аренды. Всем известно, что сегодня трудно найти для финансовых вложений сектор более привлекательный, чем жилье и земельные участки в Киеве и пригородах, где рост цен в месяц иногда можно сопоставить с годовым ростом в развитых европейских странах. Несмотря на это, наши соотечественники активно приобретают объекты недвижимости в "Старой Европе". В западных странах к правам собственников относятся гораздо уважительнее, чем в Украине, что существенно снижает риск инвестиций, а, кроме того, это позволяет "не хранить яйца в одной корзине".
Вложения в покупку жилых домов приносят, как правило, от 7 до 9% годовых.
Группа Б
Эта группа очень разношерстна как по мотивации, так и по состоянию кошелька. Основными мотивами можно назвать несколько факторов.
Дополнительная степень свободы — приобретение недвижимости как средство получения дополнительной степени свободы передвижений по Европе, выраженной через получение мультивизы. Так как по выражению некоторых моих клиентов, "заработать в Европе нельзя, это реально только в странах бывшего СНГ", то эмиграция как таковая уже не является желанной целью, а постоянные проблемы с получением шенгенских виз утомляют.
Кусочек европейской стабильности — долгосрочное инвестирование через покупку квартир, сданных в аренду. Это помогает вывести средства из страны, сохранив их от инфляции и обеспечив себе легальный и стабильный доход в Европе.
Квартира или дом как место руководства европейским бизнесом — всё больше украинских предприятий открывают представительства или филиалы своих фирм в Европе для облегчения ведения бизнеса в Европе, его расширения или же просто для возврата европейского НДС. Купив квартиру или дом, в них можно не только жить во время деловых поездок, но и использовать их в качестве временного офиса или офиса закрытого типа, тем самым, экономя на аренде офисного помещения и расходах на проживание в гостиницах.
Инвестиции в будущее детей — недвижимость покупается для детей, отправляемых на учёбу в Германию. Это существенно облегчает получение многолетней студенческой визы. Напомним, что обучение в ВУЗах Германии является всё еще почти бесплатным.
Недвижимость в Германии в вопросах и ответах
- Может ли иностранный инвестор приобрести недвижимость, скажем, в Берлине, не имея вида на жительство в Германии, и с какими сложностями это связано?
- Любой инвестор вне зависимости от гражданства или вида на жительство может приобрести недвижимость в Германии. Процесс приобретения достаточно прозрачный и это делает его простым, если Вы обратитесь к специалистам (стоимость их услуг указана ниже). Его можно разбить на этапы: поиск недвижимости, переговоры по купле-продаже, нотариальное подписание договора купли-продажи земли или недвижимости, регистрация перехода собственности в Поземельном регистре. Практически инвестору необходимо приехать в Берлин только 2 раза: при окончательном выборе и осмотре приобретаемой недвижимости и при подписании нотариальных актов. Все остальные процессы можно произвести дистанционно и об этом беспокоится доверенное лицо и нотариус. Полный пакет услуг, включающий оплату услуг маклера, нотариуса, адвоката, переводчика и оплату налога на приобретение недвижимого имущества составляет приблизительно 10-15 процентов от стоимости приобретаемой недвижимости.
Как происходит процесс оформления покупки-продажи недвижимости?
- После окончательного выбора объекта и завершения предварительных переговоров о покупке за дело берется немецкий нотариус, который проводит всю сделку от начала и до конца, начиная с проверки прав продавца на продаваемую недвижимость, произведение денежных расчетов, получение всех необходимых справок и разрешений вплоть до занесения права собственности покупателя в Поземельную книгу (Grundbuch). Только после этого покупатель становится стопроцентным собственником недвижимости.
После подписания договора купли-продажи обоими сторонами нотариус открывает специальный для данной сделки нотариальный счет. После внесения полной суммы покупки нотариус отправляет документы в ведомство по регистрации прав на недвижимое имущество. Только после занесения права собственности покупателя в Поземельную книгу нотариус имеет право перечислить с вышеуказанного спецсчета деньги продавцу объекта. Затем высылаются по почте оригиналы договора купли-продажи и счет за услуги нотариуса. Нотариальные и маклерские услуги оплачивает, как правило, покупатель. Стоит отметить, что так как все расчеты происходят через нотариальный спецсчет, то случаи мошенничества со стороны продавца совершенно исключены. Подкупить же немецкого нотариуса практически невозможно, разве что за... цать миллионов....
На какие расходы надо рассчитывать, покупая недвижимость в Германии?
— Единоразовые расходы при покупке (в процентах от суммы сделки, зафиксированной в нотариально заверяемом договоре купли-продажи):
• 3,5% — налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer),
• прибл. 1,5-2,5% — расходы по нотариальному и юридическому оформлению, включая услуги квалифицированного переводчика и стоимость нотариального спецсчета;
• 5-15% — услуги маклера
Но покупка недвижимости — это только первый шаг, основные проблемы возникнут потом в процессе эксплуатации?!
- Действительно, многих инвесторов из стран бывшего Союза пугает невладение иностранными языками, незнание особенностей немецкого права и рынка.
В восточной части Германии цены на арендную недвижимость упали в 2004 г. до исторического минимума, но с 2005 г. наблюдается их стремительный рост. Такие факторы, как низкая арендная плата и ожидания большой рентабельности привлекают массу иностранных инвесторов в Германию, в особенности в Берлин. Многие из них просто не могут поверить, что в немецкой столице такая низкая арендная плата за кв. м жилой недвижимости. В среднем она составляет 4,50 евро за квадратный метр (в Лондоне — около 20 евро).
Жилая недвижимость в топ-районах стоит между 1200-1800 евро за квадратный метр, в районах, прилегающих к центру 700-1000 евро. Для сравнения: в Париже — до 12000 евро за кв. м, в Мадриде — приблизительно 8000 евро.
Борьба за лучшие земельные участки и недвижимость идет между инвесторами из США, Великобритании, Ирландии, Австрии, Бельгии, Испании, Дании и Арабских Эмиратов. Согласно данным Берлинского бюро, по оценке недвижимости в 2006 году было куплено недвижимости в Берлине на 14 миллиардов евро. Это наибольший оборот со времен объединения Германии. Для сравнения: оборот в 2005 году составлял лишь 8,8 миллиардов евро. Основные инвесторы — это банки, крупные страховые компании и пенсионные фонды. По их стопам идут также частные инвесторы, которые диверсифицируют собственные вложения. Надо отметить, что с начала 2007 года наблюдается активный рост инвесторов из Украины с разным уровнем капиталовложений.
Что привлекает украинцев в Германию?
Инвестирование средств в недвижимость Германии дает инвестору целый ряд существенных преимуществ, среди которых:
• эффективное и надежное размещение капитала, ощущение стабильности;
• самые низкие в Европе цены на питание и проживание;
• отсутствие языковых проблем (например, в Берлине есть весь спектр услуг на русском языке от адвоката до зубного врача);
• получение многократной визы в страны ЕС с возможным последующим получением вида на жительство в Германии (при соблюдении определенных условий);
• использование преимуществ стабильной западной страховой системы (например, страхование жизни, имущества, гарантированное государством накопительное страхование);
• открытие счетов в иностранных банках;
• возможность получения кредитов на финансирование объектов в размере 40-80% от суммы инвестиций (только при наличии вида на жительство в Германии или владения другой недвижимостью в Германии);
• низкие кредитные ставки (от 4-6% годовых).
Кто же они — украинские инвесторы?
Потенциальных покупателей недвижимости можно разделить на две группы:
А. Частные инвесторы, которые приобретают жилую, офисную недвижимость, зачастую многоквартирные дома с офисными или торговыми помещениями на первых этажах, стоимостью от 500000 евро за объект как эффективное вложение капитала, часто связанное с работами по санированию объектов.
Б. Инвесторы — физические лица, которые покупают жилую недвижимость для себя.
Рассмотрим их основные цели и мотивы по двум группам.
Группа А
К этой группе относятся инвесторы, вкладывающие деньги с целью сбережения и получения дохода от перепродажи либо аренды. Всем известно, что сегодня трудно найти для финансовых вложений сектор более привлекательный, чем жилье и земельные участки в Киеве и пригородах, где рост цен в месяц иногда можно сопоставить с годовым ростом в развитых европейских странах. Несмотря на это, наши соотечественники активно приобретают объекты недвижимости в "Старой Европе". В западных странах к правам собственников относятся гораздо уважительнее, чем в Украине, что существенно снижает риск инвестиций, а, кроме того, это позволяет "не хранить яйца в одной корзине".
Вложения в покупку жилых домов приносят, как правило, от 7 до 9% годовых.
Группа Б
Эта группа очень разношерстна как по мотивации, так и по состоянию кошелька. Основными мотивами можно назвать несколько факторов.
Дополнительная степень свободы — приобретение недвижимости как средство получения дополнительной степени свободы передвижений по Европе, выраженной через получение мультивизы. Так как по выражению некоторых моих клиентов, "заработать в Европе нельзя, это реально только в странах бывшего СНГ", то эмиграция как таковая уже не является желанной целью, а постоянные проблемы с получением шенгенских виз утомляют.
Кусочек европейской стабильности — долгосрочное инвестирование через покупку квартир, сданных в аренду. Это помогает вывести средства из страны, сохранив их от инфляции и обеспечив себе легальный и стабильный доход в Европе.
Квартира или дом как место руководства европейским бизнесом — всё больше украинских предприятий открывают представительства или филиалы своих фирм в Европе для облегчения ведения бизнеса в Европе, его расширения или же просто для возврата европейского НДС. Купив квартиру или дом, в них можно не только жить во время деловых поездок, но и использовать их в качестве временного офиса или офиса закрытого типа, тем самым, экономя на аренде офисного помещения и расходах на проживание в гостиницах.
Инвестиции в будущее детей — недвижимость покупается для детей, отправляемых на учёбу в Германию. Это существенно облегчает получение многолетней студенческой визы. Напомним, что обучение в ВУЗах Германии является всё еще почти бесплатным.
Недвижимость в Германии в вопросах и ответах
- Может ли иностранный инвестор приобрести недвижимость, скажем, в Берлине, не имея вида на жительство в Германии, и с какими сложностями это связано?
- Любой инвестор вне зависимости от гражданства или вида на жительство может приобрести недвижимость в Германии. Процесс приобретения достаточно прозрачный и это делает его простым, если Вы обратитесь к специалистам (стоимость их услуг указана ниже). Его можно разбить на этапы: поиск недвижимости, переговоры по купле-продаже, нотариальное подписание договора купли-продажи земли или недвижимости, регистрация перехода собственности в Поземельном регистре. Практически инвестору необходимо приехать в Берлин только 2 раза: при окончательном выборе и осмотре приобретаемой недвижимости и при подписании нотариальных актов. Все остальные процессы можно произвести дистанционно и об этом беспокоится доверенное лицо и нотариус. Полный пакет услуг, включающий оплату услуг маклера, нотариуса, адвоката, переводчика и оплату налога на приобретение недвижимого имущества составляет приблизительно 10-15 процентов от стоимости приобретаемой недвижимости.
Как происходит процесс оформления покупки-продажи недвижимости?
- После окончательного выбора объекта и завершения предварительных переговоров о покупке за дело берется немецкий нотариус, который проводит всю сделку от начала и до конца, начиная с проверки прав продавца на продаваемую недвижимость, произведение денежных расчетов, получение всех необходимых справок и разрешений вплоть до занесения права собственности покупателя в Поземельную книгу (Grundbuch). Только после этого покупатель становится стопроцентным собственником недвижимости.
После подписания договора купли-продажи обоими сторонами нотариус открывает специальный для данной сделки нотариальный счет. После внесения полной суммы покупки нотариус отправляет документы в ведомство по регистрации прав на недвижимое имущество. Только после занесения права собственности покупателя в Поземельную книгу нотариус имеет право перечислить с вышеуказанного спецсчета деньги продавцу объекта. Затем высылаются по почте оригиналы договора купли-продажи и счет за услуги нотариуса. Нотариальные и маклерские услуги оплачивает, как правило, покупатель. Стоит отметить, что так как все расчеты происходят через нотариальный спецсчет, то случаи мошенничества со стороны продавца совершенно исключены. Подкупить же немецкого нотариуса практически невозможно, разве что за... цать миллионов....
На какие расходы надо рассчитывать, покупая недвижимость в Германии?
— Единоразовые расходы при покупке (в процентах от суммы сделки, зафиксированной в нотариально заверяемом договоре купли-продажи):
• 3,5% — налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer),
• прибл. 1,5-2,5% — расходы по нотариальному и юридическому оформлению, включая услуги квалифицированного переводчика и стоимость нотариального спецсчета;
• 5-15% — услуги маклера
Но покупка недвижимости — это только первый шаг, основные проблемы возникнут потом в процессе эксплуатации?!
- Действительно, многих инвесторов из стран бывшего Союза пугает невладение иностранными языками, незнание особенностей немецкого права и рынка.
Бесспорно, немецкое законодательство достаточно сложное, но существуют отработанные процессы и механизмы и самое главное, здесь не надо искать подводных камней. Что касается управления приобретенной недвижимостью, то лучше приведу пример. Инвестор из Украины приобрел жилой 15-квартирный дом в Берлине, все квартиры сданы в аренду. (Инфо: большинство жителей Германии предпочитают жить в съемных квартирах). Управление недвижимостью он поручает фирме, специализирующейся на этом. Данная фирма решает все текущие вопросы с жильцами и коммунальными властями согласно немецкому законодательству, ведет бухгалтерский учет, организовывает ремонтные работы, разбирается с жалобами жильцов, следит за поступлением арендных платежей и при необходимости принимает соответствующие меры. Стоимость услуг подобных фирм составляет приблизительно 12-15 евро за кв. метр сдаваемой в аренду площади в год. Кроме того, владение недвижимостью в Германии дает украинскому инвестору право на получение многоразовой визы. Таким образом, он имеет возможность в любое время проконтролировать деятельность фирмы по управлению его имуществом.
Имея недвижимость в Германии, какие налоги нужно платить?
- Налогообложение зависит от многих индивидуальных факторов. Несмотря на высокие налоговые ставки подоходного налога, существует множество легальных инструментов для сведения налогового бремени до минимума, но здесь не обойтись без помощи лицензированного налогового консультанта (это по украинским меркам что-то между аудитором и адвокатом, специализирующимся по налогообложению).
Отмечу только, что налога на владение имуществом в Германии не существует, только налог на землю, который, в свою очередь, списывается как расход из дохода, полученного от аренды.
Действительно ли можно продав квартиру на окраине Киева, купить равнозначную в центре Берлина или две на его окраине?
- Можно сказать, что это вполне реально. Достаточно привести в пример зарегистрированную нами последнюю сделку. Клиент продал однокомнатную на Оболони и за эти деньги купил однокомнатный пентхаус с большой террасой в тихом престижном центральном районе Берлина, получил многократную шенгенскую визу, доверил управление имуществом нашей фирме и будет получать месячный доход после налогообложения и текущих расходов немного выше, чем был его доход от аренды в Украине. Другими словами, он ничего не потерял, а приобрел кусочек стабильности и свободу передвижений в тихой, размеренной «Старой Европе».
Имея недвижимость в Германии, какие налоги нужно платить?
- Налогообложение зависит от многих индивидуальных факторов. Несмотря на высокие налоговые ставки подоходного налога, существует множество легальных инструментов для сведения налогового бремени до минимума, но здесь не обойтись без помощи лицензированного налогового консультанта (это по украинским меркам что-то между аудитором и адвокатом, специализирующимся по налогообложению).
Отмечу только, что налога на владение имуществом в Германии не существует, только налог на землю, который, в свою очередь, списывается как расход из дохода, полученного от аренды.
Действительно ли можно продав квартиру на окраине Киева, купить равнозначную в центре Берлина или две на его окраине?
- Можно сказать, что это вполне реально. Достаточно привести в пример зарегистрированную нами последнюю сделку. Клиент продал однокомнатную на Оболони и за эти деньги купил однокомнатный пентхаус с большой террасой в тихом престижном центральном районе Берлина, получил многократную шенгенскую визу, доверил управление имуществом нашей фирме и будет получать месячный доход после налогообложения и текущих расходов немного выше, чем был его доход от аренды в Украине. Другими словами, он ничего не потерял, а приобрел кусочек стабильности и свободу передвижений в тихой, размеренной «Старой Европе».
