Покупка жилья в новостройке через фонды операций с недвижимостью

Портал Domik.ua совместно с экспертами BildControl.ua продолжает серию публикаций о действующих в 2022 году в Украине схемах привлечения частных инвестиций в строительство жилья. В этом материале мы расскажем об одном из самых сложных механизмов получения прибыли на первичном рынке недвижимости. 

«Фонды операций с недвижимостью (ФОН) — один из четырех способов инвестирования в недвижимость, который прямо предусмотрен законодательством Украины. Сертификаты ФОН представляют собой ценные бумаги, которые позволяют мелким инвесторам совершать сделки, связанные с недвижимостью. Однако на практике застройщики эту схему практически не используют из-за сложности организации и зарегулированности», — объясняет эксперт поисковика надежных новостроек Bild.ua Наталья Осташевская. 

Законодательное регулирование

Возможность приобретения жилья через фонды операций с недвижимостью предусмотрена Законами Украины «Об инвестиционной деятельности», «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», а также Положением о порядке осуществления эмиссии сертификатов фонда операций с недвижимостью и их обращении.

Субъектами ФОН выступают доверители, управляющие, застройщики, страховые компании, эмитенты и владельцы сертификатов ФОН.

Участники:

• доверитель — инвестор/покупатель сертификатов ФОН;
• управитель — финансовая компания, которая управляет средствами доверителя в его целях;
• застройщик — компания-подрядчик, осуществляющая строительные работы;
• страховые компании — компании, осуществляющие страхование недостроенного строительства;
• владелец сертификатов ФОН — лицо, передающее имущество управителю в доверительную собственность на основании договора управления имуществом.

Читайте также: Схема покупки жилья в новостройке через институты совместного инвестирования

Суть процесса покупки квартиры

Банк или иная финансовая компания организовывает ФОН для привлечения средств финансирования строительства. Для создания ФОН финансовое учреждение должно разработать и утвердить такой перечень: 

• правила ФОН;
• инвестиционную декларацию;
• проспект сертификатов ФОН;
• заключить договор с застройщиком;
• осуществить эмиссию сертификатов ФОН на сумму, не превышающую стоимость объекта строительства (при заключении договора с застройщиком).

По своей природе ФОН напоминает фонд финансирования строительства (ФФС), но в отличие от него осуществляет эмиссию сертификатов. Цель первого — получение в собственность жилья, второго — доход от операций с недвижимостью. Покупатель приобретает не квадратные метры, а ценные бумаги — сертификаты. Владельцы сертификатов ФОН не получают недвижимость, она продается по рыночной цене любому лицу независимо от того, владелец ли он сертификатов ФОН или нет.

Сертификат ФОН — это ценная бумага, удостоверяющая право ее владельца на получение дохода от инвестирования в операции с недвижимостью. Все сертификаты ФОН  именные и существуют только в бездокументарной форме. Доверитель становится владельцем сертификатов после заключения договора о их приобретении, уплаты средств за указанные ценные бумаги и зачисления сертификатов ФОН на счет этого плательщика в ценных бумагах, открытый у депозитария. По истечении срока, на который был создан ФОН, владелец сертификатов при их выкупе эмитентом имеет право на доход в денежной форме в сумме, соответствующей стоимости доли чистых активов ФОН, приходящейся на причитающееся ему количество сертификатов. Владелец сертификата имеет право в любое время по своему усмотрению и за любую цену продать их другому лицу.

Эмитентом сертификатов ФОН может быть банк или небанковское финансовое учреждение при условии получения от регистрирующего органа лицензии на деятельность по управлению имуществом по финансированию объектов строительства и/или совершению операций с недвижимостью.

Срок действия фонда устанавливается проспектом эмиссии — это документ, который содержит информацию об открытом размещении ценных бумаг. Проспект эмиссии сертификатов ФОН подлежит регистрации в Национальной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку (НКЦБФР).

До окончания срока обращения сертификатов ФОН эмитент не берет на себя обязательств по их выкупу. После окончания срока и выполнения обязательств перед владельцами сертификатов, ФОН прекращает свое функционирование. После эмиссии сертификатов следует их продажа доверителям.

Управитель ФОН заключает с застройщиком договор. Управитель обязуется финансировать строительство этих объектов на условиях договора за счет привлеченных средств. Застройщик — построить один или несколько объектов, ввести их в эксплуатацию и передать объекты инвестирования учредителям ФОН. То есть собственником объектов строительства станет именно ФОН. Потом управитель ФОН имеет право  передать недвижимость в пользование третьим лицам или продать, таким образом получив доход от этих операций. Управитель ФОН распределяет полученный доход между владельцами сертификатов фонда.  

Если в правилах ФОН предусмотрено использование средств фонда для осуществления других операций, в том числе направление средств в ФОН, управитель договор с застройщиком не заключает.

Действуя в интересах владельцев сертификатов управитель ФОН контролирует:

• целевое использование застройщиком средств, направленных на финансирование строительства;
• процесс сооружения объекта;
• выполнение застройщиком условий и обязательств по договору.

В случае если финансирование строительства не обеспечивается в полном объеме путем эмиссии сертификатов ФОН, застройщик имеет право для завершения работ использовать другие разрешенные средства. Если управитель ФОН выявит риск нарушений условий договора, он имеет право прекратить финансирование строительства, требовать расторжения соглашения и возврата застройщиком всех средств, направленных на возведение этого объекта, а также возмещение причиненных компанией убытков. 

По правилам ФОН, управитель несет ответственность за убытки, причиненные владельцам сертификатов действиями или бездействием его и застройщика. Недвижимость, приобретенная от управления ФОН, должна быть застрахована за счет ФОН от рисков гибели или повреждения на полную стоимость в пользу управителя как доверительного собственника. При этом управитель не может отвечать по своим долгам активами ФОН. В случае ликвидации управителя они не включаются в ликвидационную массу.

В случае ликвидации ФОН денежные средства, полученные от реализации имущества, распределяются следующим образом:

• обязательные платежи в Государственный бюджет Украины;
• вознаграждение за управление ФОН;
• выплаты по выполнению обязательств, возникших в результате управления ФОН;
• выплаты владельцам сертификатов ФОН.

После того, как дом будет введен в эксплуатацию, доверителю предлагаются такие варианты получения недвижимости:

• продажа опциона — управитель обязуется передать квадратные метры доверителю по цене на момент подписания опциона и в определенный срок (в течение срока действия опциона);
• продажа имущественных прав — управитель передает квартиру по акту приема-передачи;
• продажа сертификатов через венчурные фонды (ВФ).

Схема продажи сертификатов через венчурные фонды выглядит примерно так: 

• шаг 1-й: управитель размещает сертификаты ФОН по номинальной стоимости на ВФ в соответствии с регламентом паевого венчурного фонда. От имени ВФ действует компания по управлению активов (КУА);
• шаг 2-й: КУА от имени ВФ отчуждает сертификаты ФОН (по продажной стоимости недвижимости) инвестору с одновременным закреплением за ним помещения на основании договора, заключаемого с застройщиком;
• шаг 3-й: после завершения строительства застройщик и инвестор осуществляют мену сертификатов ФОН на помещение, что позволяет инвестору получить в собственность жилье.

За осуществление управления ФОН управитель получает вознаграждение, которое начисляется ежеквартально в размере 1/4 определенного в правилах ФОН размера ставки ежегодного вознаграждения. Управитель ФОН имеет право удержать со счета ФОН причитающееся ему вознаграждение только после осуществления всех выплат владельцам сертификатов и/или по истечении срока их погашения.

Плюсы и минусы покупки жилья в новостройке через ФОН 

Преимущества покупки квартиры через ФОН:

• деятельность фонда регулируется на государственном уровне;
• без разрешения на строительные работы запрещено подписывать какие-либо договоры на управление имуществом. Но на практике наличие разрешения не дает 100%-й гарантии того, что застройщик выполнит свои обязательства;
• ФОН обязан контролировать выполнение обязательств застройщиком и может требовать замены подрядчика, чтобы достроить дом в срок;
• управитель фонда следит за целевым использованием средств застройщиком;
• отсутствуют дополнительные затраты на нотариальное оформление договора.

Основные риски:

• форма и условия договора не дают возможности внести изменения;
• ФОН создают связанные с застройщиком юридические лица. Это нивелирует обязательство управителя по замене застройщика, в случае невыполнения последним своих обязательств по строительству объекта;
• у доверителя отсутствуют прямые взаимоотношения с застройщиком. У застройщика должен быть прямой договор с ФОН, но не с доверителем. Если застройщик не выполнит обязательства, доверитель не сможет предъявить ему претензии, так как застройщик не выступает стороной по договору между управителем и доверителем;
• обменять сертификаты на квартиру в случае незавершенного строительства невозможно;
• до окончания действия ФОН сертификаты обратному выкупу не подлежат;
• договор купли-продажи сертификатов не выступает правоустанавливающим документом и не подлежит нотариальному удостоверению;
• сертификат ФОН предполагает передачу абстрактных квадратных метров в строящемся доме, а не конкретной квартиры;
• возможны изменения технических характеристик объектов строительства;
• если застройщик передаст объект незавершенного строительства в ипотеку третьему лицу, то последнее будет иметь преимущественное право на объект;
• ответственность эмитента за несвоевременную сдачу объекта в эксплуатацию в договорах, как правило, не устанавливается;
• ФОН может внести изменения в проспект эмиссий сертификатом и продлить срок сдачи дома в эксплуатацию;
• как и в других случаях с инвестированием через различные фонды, не существует гарантии, что объект будет достроен в срок или вообще.

Читайте также: Схема приобретения жилья в новостройке в жилищно-строительных кооперативах

Выводы

«Инвестирование в строительство через ФОН сложнее, чем ФФС, поскольку предусматривает эмиссию ценных бумаг — сертификатов ФОН. Как способ обзавестись собственным жильем этот вариант не очень удобен. Такая схема больше подойдет профессиональным инвесторам и юридическим лицам, у которых есть свободные деньги и они готовы вкладывать их именно с целью получения дохода от операций с недвижимостью», — говорит Наталья Осташевская. 

Независимо от способа инвестирования, в первую очередь строительство объекта должно быть законным, а репутация застройщика — безукоризненной. На сайте Bild.ua каждой новостройке присвоен Индекс надежности, который отражает степень вероятности выполнения застройщиком своих обещаний. Высокий Индекс надежности означает, что проект реализует опытный девелопер, оформив полный пакет разрешительных документов. Такой вариант — наиболее безопасный для инвестирования.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2022