Покупка квартиры в новостройке через эмиссию целевых облигаций

Редакция портала Domik.ua совместно с экспертами BildControl.ua подготовила материал из цикла статей о действующих в 2022 году в Украине схемах привлечения частных инвестиций на первичном рынке недвижимости. В нем пойдет речь о приобретении квадратных метров через эмиссию целевых облигаций.

Законодательное регулирование

В Законе Украины «Об инвестиционной деятельности» говорится, что инвестирование и финансирование строительства объектов жилищного строительства с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в управление, может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, а также путем эмиссии целевых корпоративных облигаций, исполнение обязательств по которым осуществляется путём передачи объекта (его части) жилищного строительства. 

То есть покупка квартиры в новостройке через эмиссию целевых облигаций — это один из четырех закрепленных законом способов инвестирования в новостройки. Кроме того, возможность приобретения жилья через эмиссию ценных бумаг (облигаций) предусмотрена законами «О ценных бумагах и фондовом рынке» и «О государственном регулировании рынка ценных бумаг», а также положением Национальной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку (НКЦБФР) «О порядке выпуска облигаций предприятий».

Участники: 

• физическое лицо — инвестор/покупатель ценных бумаг;
• эмитент — компания-подрядчик, которая строит объект и выпускает ценные бумаги под квадратные метры;
• торговец — специализированная финансовая компания.

Поскольку деятельность по продаже облигаций подлежит обязательному лицензированию, реализацию ценных бумаг эмитент поручает специализированной финансовой компании. Зачастую это какой-нибудь недиверсифицированный венчурный инвестиционный фонд. Между эмитентом и продавцом облигаций должен быть договор на их продажу соответствующей серии, номеру (№), количеству и др. 

НКЦБФР тщательно проверяет наличие разрешительной документации у эмитента: право пользование землей, экспертиза проекта строительства, разрешение на возведение. Однако контроль строительства и исполнение обязательств по целевым облигациям уже не входит в ее полномочие.

«Зарегистрировать выпуск и реализовать облигации на квадратные метры в новостройке, в принципе, может любое юридическое лицо, даже не имеющее отношения ни к земельному участку, ни к строительству здания. Поэтому прежде, чем вложить деньги в недвижимость на первичном рынке по такой схеме, следует сперва проанализировать взаимоотношения эмитента облигаций и непосредственно застройщика», — объясняет эксперт поисковика надежных новостроек Bild.ua Наталья Радыш.

Читайте также: Схема приобретения жилья в новостройке в жилищно-строительных кооперативах

Суть процесса покупки квартиры

Эмитент-застройщик выпускает ценные бумаги, обеспечением для которых выступает жилье (квадратные метры) в еще не построенном здании. Облигации продаются будущим владельцам жилплощади. В порядке, установленном НКЦБФР, указано, что облигации могут быть процентными, целевыми и дисконтными. В большинстве случаев застройщики используют схему целевых облигаций.

Целевые облигации — это ценные бумаги, обязательства по которым исполняются путем передачи товаров и/или услуг в соответствии с требованиями проспекта эмиссии. В случае покупки недвижимости в новостройке обязательства погашаются квадратными метрами. Застройщик выпускает облигации для того, чтобы привлечь деньги частных лиц на финансирование строительства.

Проспект эмиссии — это документ для потенциальных инвесторов, в котором указана информация о выпуске ценных бумаг: срок размещения облигаций, их количество, цена, целевое назначение, информация о компании и др. 

Обязательный реквизит целевых облигаций — указание товара (услуги), под которые они выпускаются. В данном случае — это квартира с указанием ее характеристик. Облигации могут погашаться деньгами или имуществом в соответствии с условиями их размещения. 

После оплаты стоимости облигаций, они переводятся на счет покупателя, который открывается у депозитария (банк-держатель). Облигации могут быть в документарной форме (бумажные) и бездокументарной (цифровые).

При инвестировании через облигации одновременно заключают два договора:

• купля-продажа облигаций;
• резервирование объекта недвижимости.

Договор резервирования квартиры (иногда бронирования или участия в её строительстве) — это документ, в котором фиксируется этаж, площадь и другие характеристики покупаемой недвижимости. Договор купли-продажи облигаций покупатель заключает с фондом, а договор резервирования — с заказчиком строительства, который будет указан в проспекте эмиссии как эмитент. Когда вы покупаете облигации по договору, правоотношения между вами и фондом прекращаются и право требования переходит к эмитенту.

Покупатель приобретает не квадратные метры, а ценные бумаги — облигации. Их продают в количестве, которое соответствует количеству квадратных метров. Например, одна облигация — один кв. м. Поэтому облигации приобретаются пакетом — лотом. Количество облигаций рассчитывается в соответствии с общей площадью квартиры. Покупатель не может приобрести столько облигаций, сколько хочет, а лишь то количество, которое закреплено за конкретным объектом недвижимости.

Процесс «обмена» (погашения) облигаций на квадратные метры может происходить одним из следующих способов:

• собственник облигаций предъявляет эмитенту (застройщику) свои ценные бумаги для погашения, после чего стороны подписывают договор купли-продажи;
• собственник облигаций предъявляет эмитенту (застройщику) свои ценные бумаги для погашения, после чего стороны подписывают договор мены;
• стороны (покупатель облигаций и эмитент) заключают договор резервирования квартиры. В итоге суть этого договора сводится к договору мены.

«При любом из вариантов происходит разрыв между владением ценными бумагами и требованием получить квадратные метры. Если облигации погашены, застройщик может навязать новые условия при заключении договора купли-продажи. Основной недостаток этого способа в том, что договор купли-продажи — платный. В случае погашения облигаций средства покупателю не возвращаются, соответственно ему не будет чем расплачиваться по договору купли-продажи», — предупреждает Наталья Радыш.

Если речь идет о договоре мены, облигации одновременно не могут и погашаться (теряя статус товара), и быть товаром как ценная бумага, которая может подлежать обмену по договору мены. Целевые облигации, как правило, имеют срок обращения, сопоставимый с заявленными планами по строительству объекта. По окончании этого периода застройщик обязан в срок до года (период погашения) предоставить за них имущество — то есть новую квартиру.

Если облигации не предъявлены вовремя, право на их погашение будет утрачено. 

При заключении договора купли-продажи/мены объекта, инвестор оплачивает сбор на обязательное государственное пенсионное страхование (1% от суммы договора купли-продажи объекта) и услуги нотариуса.

Плюсы и минусы покупки квартиры в новостройке через эмиссию целевых облигаций

Преимущества покупки квартиры через целевые облигации:

• законодательное регулирование;
• контроль над эмитентом и фондом со стороны государства;
• эмитенту запрещено обременять объект строительства, земельный участок и имущественные права на них;
• срок аренды земли под строительство не может быть меньше, чем срок сдачи объекта в эксплуатацию;
• облигации выступают реальным имуществом и могут быть использованы в качестве самостоятельного актива на вторичном рынке (возможность получения кредита под залог ценных бумаг);
• операции по выпуску облигаций не выступают объектом налогообложения на добавленную стоимость и, теоретически, себестоимость квадратного метра должна быть ниже;
• у собственника именных облигаций в бездокументарной форме отсутствует риск утраты облигаций, в том числе в связи с противоправной деятельностью третьих лиц;
• ценные бумаги хранятся на счете у депозитария — организации, осуществляющей деятельность относительно хранения бездокументарных ценных бумаг.

Основные риски:

• облигации невозможно погасить в случае незавершенного строительства;
• облигации подлежат временному обороту и, в определенный срок, их нужно погасить. Может возникнуть ситуация, когда дом не введен вовремя, а обязательство необходимо погасить;
• договор купли-продажи облигаций не выступает правоустанавливающим документом, также не подлежит нотариальному удостоверению;
• облигации предполагают передачу абстрактных квадратных метров в строящемся доме, а не конкретной квартиры;
• если застройщик передаст объект незавершенного строительства в ипотеку третьему лицу, то последнее будет иметь преимущественное право требования на объект;
• если покупатель не предъявит облигации к погашению в установленный срок, застройщик освобождается от каких-либо обязательств;
• ответственность эмитента за несвоевременную сдачу объекта в эксплуатацию в договорах, как правило, не устанавливается;
• в случае банкротства эмитента, инвестор может потерять все вложенные средства;
• договор купли-продажи/мены квартиры удостоверяется частным нотариусом, которого определяет эмитент;
• контроль над строительными работами не входит в компетенции НКЦБФР.

Читайте также: Схема покупки жилья в новостройке через институты совместного инвестирования

Выводы

Схема инвестирование на первичном рынке через эмиссию целевых облигаций довольно сложная для понимания. Основное преимущество приобретения новостройки через целевые облигации — это тщательная проверка строительной компании-застройщика НКЦБФР. Но с другой стороны комиссия не контролирует сам ход строительства и соблюдение сроков сдачи в эксплуатацию. В случае признания эмиссии недействительной, все на что может рассчитывать покупатель — выплата номинальной стоимости ценных бумаг.

Ни один из механизмов не гарантирует того, что объект будет построен вовремя, а инвестор получит свою квартиру. Чтобы максимально обезопасить себя от рискованного вложения средств, следует внимательно изучить репутацию застройщика и полученные на строительство документы. Самый простой способ получить полную информацию о выбранном жилом комплексе — зайти на поисковик надежных новостроек Bild.ua. Также у экспертов «Билдконтроль» можно заказать детальный отчет, где будут собраны документы и факты о новостройке и деятельности девелопера с комментариями экспертов, которые позволят принять обоснованное решение о покупке жилья. 

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2022