Покупателям жилья в Луцке предложили «Колизей»

О тенденциях, имевших место на рынке недвижимости Луцка, и о возможных перспективах его развития читателям «Domik.net» рассказывает директор «Волынского агентства недвижимости» Лариса МУСИЙЧУК.

 

Из справки. «Волынское агентство недвижимости» работает на рынке недвижимости Луцка 14 лет. Такой стаж имеет и основная ячейка небольшого коллектива. Пришедшие позже и ставшие опытными специалистами коллеги углубили доверие земляков к агентству, которое сегодня занимает ведущие позиции на рынке Луцка.

 

- Лариса Нифонтиевна, существенно ли отличались темпы роста цен на жилье и другие объекты недвижимости прошлого года от темпов роста предыдущих лет?

 

- Для рынка недвижимости Луцка были традиционными три этапа изменений цен на недвижимость в течение года. Обычно январь-февраль был периодом затишья. Весной начинался весьма высокий рост, когда ежеквартально в ценах на жилую недвижимость прибавлялось до 10%. Что касается лета, то в течение 14 лет работы нашего агентства отмечался некоторый спад спроса и предложения. Но в 2006 г. его наблюдать не довелось, а произошло почти наоборот. Это связано со сдачей в нашем городе крупного комплекса из восьми домов, получившего на первичном рынке название «Колизей». Именно с его сдачей завершился самый большой скачок цен на луцкое жилье. Но был и следующий период – в сентябре прошлого года, когда цены вновь возросли примерно на 10%.

 

С середины осени и до конца года длился третий этап роста цен. Как мы и предполагали, он остановился только в январе уже нынешнего года.

 

Если говорить конкретнее, то рост цен на жилищную недвижимость на первичном рынке в 2006 г. наблюдался на уровне 33% (с $550-580 за 1 кв.м. в январе до $700-760 за 1 кв.м. в декабре). Особый рост был в ценах на жилье класса «элитное» - на 54% (с $650 до $1000).

 

Подорожание стоимости однокомнатных квартир на вторичном рынке в среднем по городу произошло на уровне 33% (с $660 за 1 кв.м. в январе до $875 за 1 кв.м. в декабре). Хотя в центре Луцка этот показатель был ниже – цены на этот тип квартир возросли на 24% (с $680 до %840). В микрорайоне, именуемом у нас «33-м», рост наблюдался на уровне 31% (с $690 до $900).

 

Двухкомнатные квартиры в этом сегменте рынка в среднем по городу подорожали на 35% (с $660 до $890), в центре рост был более плавным – на уровне 25% (с $680 до $850), а в 33-м микрорайоне – на уровне 27% (с $680 до $860).

 

Стоимость трехкомнатного жилья на вторичном рынке в среднем по городу возросла на 29% (с $660 за 1 кв.м. в январе до $850 в декабре 2006 г.). В центре этот показатель оказался несколько выше – 32% (с $720 до $950), в 33-м микрорайоне рост произошел на 25% (с $720 до $900).

 

- Какие главные причины, повлиявшие на подорожание? В связи с этим в чем, на ваш взгляд, специфика луцкого рынка и какие возможны тенденции?

 

- На мой взгляд, это прежде всего общая тенденция по Украине, которую мы наблюдаем в течение нескольких лет. Как отрицательный момент отмечу слабые возможности молодежного фонда, из-за чего многие молодые семьи не могут приобретать жилье.

 

Самой большой причиной подорожания все же остается дефицит жилья. В Луцке с 2001 года практически ничего не сдавалось в эксплуатацию на первичном рынке. Строят гораздо меньше, чем это определяется спросом, и к тому же с высокой себестоимостью. В то же время мы уверены, что строить можно было бы больше. Но отсутствие генерального плана города стало причиной неопределенности в перспективах застроек.

 

Старая часть города – весьма компактная. Из-за этого застройки уже подошли к землям сельских районов. Да что говорить! Коттеджные постройки уже и осуществляются на этих землях.

 

А вот что касается доступности ипотечного кредитования, то я не могу усматривать в этом одну из причин роста цен. Люди, которые готовы взять кредит, рано или поздно все равно изыскали бы возможность купить квартиру. К тому же относительно высокие годовые ставки по кредитам несколько приостанавливают движение по этому пути. С другой стороны, если бы эти ставки были на уровне европейских – 3-5%, то, думаю, наш рынок попросту захлестнулся бы.

 

- Чем можно объяснить тот факт, что в Луцке гораздо меньше, чем в других западных областных центрах, строится нового жилья? Может, дело не только в нехватке земли, а в том, что сюда не пришли застройщики с других регионов?

 

- Не смотря на то, что у нас есть большие и маленькие строительные компании и они что-то все же сдают в эксплуатацию, этого в сумме слишком мало на фоне имеющегося спроса. Да и этот процесс начался только в последнее годы. Если учесть, что лет десять до того у нас ничего вообще не строили, то становится понятным, почему так возросли потребности.

 

Если говорить о причинах, то просто наши строительные компании не столь мощные. Не хватает инвестиций, возможностей внедрения новых технологий.

 

Сейчас произошло кардинальное изменение состава власти. Новый городской голова поменял всю команду горисполкома. В этом жесте возможен положительный эффект, если будет наведен порядок и прозрачность в выдаче разрешений на строительство. Раньше никто не мог знать, кому и по какому принципу выдавались эти разрешения.

 

- Как вы определяете для себя основные группы покупателей недвижимости Луцка?

 

- Прежде всего, это – группа молодых семей, получивших высшее образование и перспективную работу.Вторая группа – это бизнесмены, которые улучшают свои жилищные условия.

 

Есть большая группа тех покупателей, которые фактически разменивают свое жилье в силу ряда причин. Но при этом мы не наблюдаем фактов, имеющих место в других регионах, когда люди пожилого возраста разменивают квартиры больших площадей на меньшие. Такого у нас весьма мало.

 

Не могу выделить в отдельную группу и тех, кто приходит на рынок со средствами, заработанными за границей. Это связано с тем, что цены у нас уже во многих случаях сравнялись с европейскими. Несколько сделок в год с привлечением такого рода средств случается, но погоды на рынке они не делают.

 

- Существенно ли изменились требования покупателей к приобретаемому жилью в последнее время? В чем суть этих требований?

 

- Да, эти требования изменились. Покупатели уже ищут жилье, которое соответствует их уровню достатка и социального положения. Перспективные специалисты и бизнесмены отдают предпочтение новому жилью. Вот в этом году будет сдача крупного жилого дома, сооруженного с применением монолитно-каркасной технологии, и квартиры в нем пользуются весьма большим спросом. Покупатели хотят, чтобы двухкомнатные квартиры имели площадь не менее 65-70 кв.м., трехкомнатные – до 100 кв.м. и больше. У представителей бизнеса больше вкус на дома коттеджного типа с 5-10 комнатами.

 

Что же касается инфраструктуры, то наш город настолько компактен, что уровень ее почти везде одинаков. Сильно отдаленных районов нет. Даже относительно двух наших микрорайонов, которые наиболее отдалены, тоже можно сказать, что там есть все объекты инфраструктуры.

 

А вот к ремонту квартир луцкий покупатель, как мы наблюдаем, особых требований не выдвигает. Люди привыкли к мысли, что им придется на свой вкус делать ремонт своего жилья.

 

Категория тех, которые ищут отремонтированное жилье, куда можно войти и сразу жить, не превышает 3-5%.

 

- Дом, о котором вы упомянули, к какому классу можно отнести?

 

- Как на меня, то все же - к эконом-классу. Хотя трехкомнатные квартиры в нем с площадями на уровне 110-130 кв.м. Но он все же не тянет на категорию выше эконом-класса. Сооружен он в микрорайоне, который только застраивается, это 9-этажный дом, да и социальный уровень покупателей его квартир тоже подтверждает такую оценку.

 

- В каких микрорайонах Луцка в последнее время наиболее интенсивно ведется застройка жилых домов? Существенны ли объемы этих застроек, по вашим данным?

 

- В основном, у нас застраивается так называемый 33-й квартал. Внутри него долгое время был пустырь – на нем сейчас и ведется строительство. Потихоньку застраивается и так называемый 55-й квартал.

 

Что касается объемов, то это как-никак десять 9-этажных домов в предыдущем году, включая и «Колизей», плюс ежегодно по несколько коттеджных домов.

 

- Какие типы квартир преобладают, в частности, по количеству комнат в новостройках?

 

- Больше всего в них все же двух- и трехкомнатных квартир. Иными словами, известная всей Украине тенденция сохраняется и у нас. Остро ощутим недостаток однокомнатных квартир. Но спрос все равно весьма высок практически на все типы жилье в этом сегменте.

 

- Насколько велика часть в жилом фонде города домов-«хрущевок»?

 

- Весьма существенная. Это практически вся центральная часть Луцка, привокзальный район, район улиц Возрождения – Ровенской.

 

- Планируется ли ремонт или реконструкция их?

 

- К сожалению, нет. Ни ремонт, ни реконструкция никем не планируется – нет средств для этого. Хотя они у нас держатся лучше, чем панельные дома. Есть и другая проблема: эти панельные дома сооружались с сокращенным сроком использования, и время окончания этого строка уже пришло. Мы убеждены, что «хрущевки» выстоят, а что будет с этими домами, неизвестно.

 

 - Какие земли отводят городские власти под застройки? Какие подходы в этом вопросе наиболее ощутимы?

 

- Прежде всего можно говорить о уже названных мною двух районах. Но и там уже наметились ограничения. Плотнее, чем там сейчас строится, строить уже нельзя. Но проблема земли для города заостряется. Да, в массовом многоэтажном строительстве мы пока едва не вышли за город, на сельские земли вышло только индивидуальное строительство. Но городской и областной власти уже надлежит думать о принятии решения относительно расширения городских границ, потому что для Луцка это уже крайне необходимо.

 

- Были ли в последнее время какие-то конфликтные ситуации, связанные с недвижимостью?

 

- Да, несовершенство нашего законодательства уже набило оскомину. Рынок недвижимости неурегулирован, и депутаты всех уровней на него просто не обращают внимание. Когда у нас строились автозаправочные станции в черте города, то жители близлежащих домов выступали с протестами. Есть такая ситуация и в настоящий момент.

 

Возник большой скандал и вокруг фактов выманивания квартир у пожилых людей, которых выселили за пределы города. Нашлась такая «инициативная группа». То была явно мошенническая акция, связанная с разного рода спекуляциями. Хотя это все же не имело и не могло приобрести системный характер, перерасти в тенденцию.

 

- Бытует ли среди горожан мнение о наличии коррупции в сфере регулирования рынка со стороны местной власти?

 

- Да, есть такое мнение среди горожан. Ведь даже с учетом того, что новая власть намерена наводить порядок, каких-то реальных шагов в этом направлении мы все же не ощутили. На собрания регионального отделения Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины мы неоднократно приглашали представителей власти, но ни разу никто оттуда к нам так и не пришел. На диалог с нами городская власть не решается. Так вот и живем - каждый сам по себе, включая и застройщиков. Мы пока только слышим декларации о том, что все должно быть прозрачно. Но подтверждений им пока не видим.

 

- Как вы как риэлтор ощущаете тенденцию спроса на жилье в ближайшей перспективе?

- Темпы роста спроса могут быть только возрастающими. Некоторая экономическая стабильность в стране все же позволяет людям прогнозировать жизнь хотя бы на несколько лет, потому они решаются брать те же ипотечные кредиты. Особым спросом будут пользоваться новостройки – прежде всего потому, что в них применены новые технологии строительства.

 

- А что касается других видов недвижимости?

 

- Мы предполагаем, что с весны нынешнего года возможен рост на земельные участки, особенно в пригородной части. Возрастут цены и на первичном рынке. Не смотря даже на то, что в первом квартале 2007 г., как читатели «Domik.net» уже убедились из опубликованного на днях аналитического материала, этот рост был еще незначительным (на 14,3%), его все же стоит ожидать в другие периоды года. Подорожание энергоносителей наверняка отразиться на себестоимости строительства. К тому же спрос на это жилье очень ощутим.

 

На вторичном рынке цены у нас как бы идут «впереди» первичного рынка примерно на 100-300 долл. за кв.м. Думаю, эта тенденция сохранится.

 

Если городская власть выделит новые земли под застройки, может, где-то в новом районе, и будет прозрачность во всех процедурах разрешений, то это даст соответствующий толчек для развития первичного рынка.

 

- Сформировались ли какие-то новые направления работы возглавляемой вами компании, о которых вам хотелось бы сообщить?

 

- Да, в прошлом году мы фактически вышли на первичный рынок, чего у нас в массовом масштабе не было. Была только эпизодическая работа. Нам удалось весьма оперативно распродать все квартиры в упомянутом здесь новом монолитно-каркасном доме.

 

- Спасибо.

 

Беседовал Тарас Колиснык