Покупатель жилья в коттеджных поселках бизнес-класса сегодня ограничен в возможности построить дом своей мечты

У желающих иметь собственное жилье за городом есть выбор – купить дом в коттеджном поселке, согласившись с предложенными архитектурными и пространственными решениями, либо приобрести земельный участок и построить дом по своему вкусу. Последний вариант является предметом рассмотрения отдельной статьи, поэтому ограничимся ситуацией, когда покупается жилой дом в одном из коттеджных поселков.

 
Сегодня покупатель недвижимости в коттеджном поселке за редким исключением ставится компанией-застройщиком перед фактом – земля продается вместе со строительным подрядом на возведение одного из нескольких типовых проектов будущего коттеджа. Как правило, строительная компания прямо связана с застройщиком, ведь продавать землю с подрядом намного выгоднее, чем пустой участок. Часто стоимость земельного участка входит в цену квадратного метра будущего коттеджа. Покупатель, в принципе, может разорвать договор подряда, если его не устраивает качество строительных работ, но такие случаи довольно редки. При разрыве договора производится перерасчет понесенных клиентом затрат, и он волен искать себе коттедж в другом поселке.

 
Нагрузка в виде строительного подряда вызвана также желанием застройщиков соблюсти единый архитектурный стиль поселка. Достаточно привести пример одного из первых коттеджных поселков под Киевом "Золотые ворота". Сейчас элитный городок представляет собой архитектурную "солянку", так как земля продавалась без обязательных подрядов. Естественно, жильцы постарались проявить себя с лучшей стороны, но это весьма плачевно сказалось на общем архитектурном виде. Продажа земли с подрядом устраняет еще одну характерную для ранних этапов развития коттеджного строительства проблему, когда покупатели и застройщики не в силах были прийти к общему видению будущего дома. Для покупателя дополнительным плюсом схемы с подрядом является гарантия того, что по соседству не будет зиять пустой участок, который по каким-либо причинам не застроен.

 
Сейчас на рынке распространены две основные схемы реализации участков. Например, в поселке "Плютово" существует четыре типовых проекта коттеджей, расположение которых указано в генеральном плане. От выбора покупателя, то есть конкретного расположения участка в черте поселка, зависит размер земельного участка и дома (например, типовой коттедж площадью 290 квадратных метров и 15 соток земли с обязательным подрядом).

 
Иная схема применяется в коттеджном поселке "Озерное". Инвестор-застройщик сразу разбил четыре гектара земли на 20 участков и начал возведение коттеджей. То есть, условно говоря, покупатель не может прийти и купить земельный участок #1 и построить на нем тип дома #3. Недостатки такой схемы заключаются в отсутствии возможности выполнить индивидуальные требования клиентов, которым нравится место расположения поселка, но не устраивает внешний вид дома. Например, одни покупатели хотят, чтобы гараж находился не в доме, а в отдельной пристройке. Других не устраивает угол ската крыши и так далее.
Помимо этих двух схем продажи существует еще и третий, промежуточный вариант, как, например, в поселке "Сосновый бор". Здесь нет какого-то жесткого набора типовых проектов (точнее, их около 20, что достаточно много), но в обязательном порядке существует строительный подряд.

 
Чтобы в дальнейшем у покупателя не было соблазна после сдачи готового дома что-нибудь достроить на своем участке или отгородиться от соседей большим забором, застройщики не всю землю передают в собственность покупателя. К нему переходит только земельный участок, на котором расположен дом, а внутренние дороги остаются в собственности застройщика. К тому же администрация городка следит, чтобы на участках не появлялись "пятиэтажные" бани и прочие полезные излишества. Впрочем, многие жильцы уже сознательно принимают ограничения для сохранения единого архитектурного стиля.

 
Стоит учесть, что схемы продаж с подрядом характерны для поселков бизнес-класса. У покупателей больших земельных участков в элитных поселках несколько иные предпочтения. Их интересуют участки без подряда, так как они пытаются уйти от типовых стандартов и строить дом исключительно по индивидуальным проектам. Впрочем, в отличие от того же Подмосковья, где нередко на нескольких гектарах поселка расположены всего пять-семь домов, в ближайших пригородах Киева почти не найти таких предложений. По мнению участников рынка, это связано как с весьма своеобразной и более сложной схемой отведения земли под застройку, так и с общим процессом становления рынка. Застройщики и девелоперы пытаются "сорвать" максимальный доход за счет продажи как можно большего количества построенных на территории поселка коттеджей. Естественно, за счет сжатия общей площади участков и придомовых территорий. Сейчас в радиусе 20 км от Киева в коттеджных поселках тяжело найти земельный участок даже с минимальной площадью 25 соток.

 
Так же как и покупатели жилья в элитных поселках, не заинтересованы в подрядах и будущие клиенты коттеджных городков эконом-класса, которые, в первую очередь, озабочены снижением общих затрат. Несмотря на то что земля без подряда в поселках эконом-класса стоит дороже, будущий жилец, самостоятельно выбрав застройщика и проект дома, сможет сэкономить. В первую очередь, на строительных материалах. В основном в поселках эконом-класса применяется каркасное строительство (так называемые "карточные" домики) по канадской технологии из OSB плит.

 
Коттеджи в поселках бизнес-класса чаще всего сдаются под чистовую отделку. Архитекторы предлагают разработку внутреннего дизайн-проекта, учитывающего индивидуальные предпочтения жильцов. Одним из немногих поселков, где дома продаются с отделкой, является "Солнечная долина". Однако она находится на стадии строительства, поэтому пока рано говорить о том, насколько такое предложение будет востребовано.

 
В будущем само понятие схем продаж (с подрядом или без) перестанет быть актуальным. На рынок будут выходить земли с уже готовой концепцией развития, то есть застройщик будет вписываться в общую концепцию развития территории.

 
Мировая тенденция заключается также и в том, чтобы сдавать целостные объекты с отделкой. Во всем мире в качестве отделки предлагаются выложенный пол, крашеные стены, готовая кухня. Дальнейший ремонт будут делать уже владельцы домов.