Покупатель перед выбором: приобретать жилье в Ровно или в одной из стран Западной Европы?

Подробнее о специфике ровенского рынка недвижимости и его тенденциях читателям «Domik.net» в интервью для нашего портала рассказывает руководитель ровенского представительства Киевского центра недвижимости «Олимп» Анжела МИХАЙЛЮК.
 
- Анжела Ярославовна, насколько темпы роста цен на жилье (и другие объекты недвижимости) Ровно в 2006 г. отличаются от темпов роста 2005 года?
 
- Цены на жилье на первичном рынке в 2006 году по сравнению с 2005 годом возросли на 66%. На вторичном рынке наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры. В центре города цены возросли на 25%, в районах города – на 30,4%. Цены на двухкомнатные квартиры в центральной части города возросли на 28,7%, в районах – на 31,1%. Что же касается трехкомнатных квартир, то рост цен в центральной части произошел на 44,3%, а в районах «Юбилейном» и «Северном» - они подорожали на 14,3%. Таким образом трехкомнатные квартиры в центральной части остаются более привлекательны, чем в других районах.
 
Стоимость офисных помещений в 2006 г. по сравнению с 2005 г. в центре возросла на 20%, а в в прицентральных и отдаленных от центра районах города - 50%. То связано с тем, что инфраструктура города стремительно развивается.
 
- Какие, на ваш взгляд, главные причины, повлиявшие на подорожание недвижимости в 2006 г.? Можно ли как-то определить специфику ровенского рынка? Какие возможны тенденции?
 
- Наши риэлторы уже несколько лет подряд наблюдают одну и ту же картину: цены на недвижимость поднимаются к концу сентября. Летом всегда превышает предложение на рынке. Владельцы недвижимости предпочитают решать свои жилищные проблемы именно летом. Осенью же много продавцов снимают свои объекты, а спрос остается на том же уровне. В результате – острая нехватка предложений на рынке жилья. Потому и наблюдается и рост цен.
 
Кроме этого, покупательская способность активно поддерживается участием банков. Сейчас задействовано много различных программ ипотеки.
 
Строительство же новых домов остается в числе долгостроев и не может заполнить сегмент потребительской корзины. Первичный рынок в нашем городе оставляет желать лучших темпов.
 
Хочется сказать еще и о том, что некоторые периодические издания почему-то обвиняют именно риэлторов в росте цен. По их мнению, риэлторы намеренно завышают цены на недвижимость, чтобы получить побольше комиссионных за свои услуги. По нашему же мнению, это полнейший абсурд, так как мы не можем определять и тем более диктовать свои цены. Этот процесс регулирует рынок, который ориентирует как продавца, так и покупателя, так и риэлтора.
 
- Какие тенденции ожидаются на рынке коммерческой недвижимости? Хватает ее и строят ли ее? Насколько существенно возрос спрос на объекты этого вида недвижимости?
 
- Коммерческая недвижимость у нас пользуется большим спросом. Как я уже сообщала, серьезное внимание повернуто к районам и к окраинам города. А в центре уже выкуплены первые этажи для обустройства на них торговых и других объектов.
 
К сожалению, городские власти совершенно не думают о том, чтобы внедрять проекты, скажем, офисного строительства. Поэтому офисные помещения на уровне 80% расположены на первых этажах жилищных сооружений города.
 
- Как вами определяются основные группы ровенских покупателей?
 
- Ведущее место все же занимает группа покупателей со средним уровнем доходов. Это работающие земляки, способные взять кредит.
 
Следующее место занимают покупатели с доходами ниже среднего уровня. Это люди, которые разменивая имеющееся жилье вынуждены ухудшать свои жилищные условия.
 
Незначительную часть занимают покупатели класса «элитное». Представители этой группы покупают дорогие объекты с большими площадями.
 
Многие покупатели просто не успевают за ценами. Как известно, немало украинцев, и наших земляков в том числе, пребывает на заработках за границей. Возвращаясь сюда с заработанными средствами, они обнаруживают, что цены в Ровно уже в некоторых случаях сравнились с ценами на жилье в странах Европы. Поэтому сейчас, естественно, наблюдается еще одна тенденция: обнаружив в родном городе такую ценовую ситуацию, люди, способные быть потенциальными покупателями, возвращаются назад за границу – в ту же Испанию, Португалию или Италию и приобретают жилье уже там, поднимая экономику той страны. Ведь при этом они, конечно, платят пошлины, налоги. При таких обстоятельствах прогноз весьма неутешительный. К примеру, в конце сентября 2005 года собственники жилья, которые пытались делать обмен путем купли-продажи, расторгали предварительные договора – из-за роста цен. В нашем регионе этого не произошло.
 
- Существенно ли изменились требования покупателей к приобретаемому жилью? В чем суть этих требований?
 
- Коренных изменений в требованиях покупателей к жилью не произошло. Центр города остается более привлекателен, чем районы, хотя инфраструктура города развивается, и понятие «центр» расширяется. На первичном рынке популярны квартиры со свободной планировкой. Пик приобретения больших площадей уже прошел, более привлекательны квартиры эконом-класса. На вторичном рынке пальма первенства у «хрущевок» - по покупаемости они у нас лидируют.
 
- В каких микрорайонах Ровно в последнее время наиболее интенсивно ведется массовая застройка жилых домов? Существенны ли объемы этих застроек?
 
- Массовая застройка у нас ведется, в основном, в «Северном» и «Юбилейном» районах города. Центр города фактически уже застроен, и землю под строительство власть не выделяет. Остались разве что еще земли, которые были отведены ранее. В районах «Юбилейного» земля отведена под застройки многоквартирных домов. На улице Макарова (район Боярки и «Юбилейного») отведены земли под коттеджное строительство, но оно в этих районах – пока только в планах. В какие строки эти планы будут реализованы, пока неизвестно.
 
Тем не менее строительство идет. К нам пришли киевские («Сит-Инвест») и львовские строительные фирмы («ІнтерГалбуд», «Авантібуд»), которые интенсивно ведут строительство. Для них наш регион весьма перспективен, и думаю, что эти компании утвердят свои позиции на ровенском рынке строительства. Поскольку объекты, которые они сооружают, интересны не только в архитектурном плане, но и в планировочном, думается, что свое место на этом рынке они займут надежно и зарекомендуют себя хорошо.
 
- Насколько вам известно, существенны ли объемы новых застроек?
 
- Рост строительства наблюдается с каждым годом. Вначале нынешнего года многие строительные компании после вступления в силу закона об инвестиционной деятельности (№ 3201-15) приостановили свою работу, поскольку не был разработан конкретный механизм строительства и реализации жилья. Строительные организации размышляли, использовать ли финансовые фонды или облигации. И все это стало причиной замедления строительства по всей Украине. Большинство стройкомпаний, конечно, работают по старым схемам, то есть применяя инвестиционные договора, и рост жилья все же идет. Но рост есть, с каждым годом наблюдается интенсификация строительства.
 
- Как города намерен поступить с «хрущевками», планируется ли их ремонт?
 
- Жилье в Ровно, наверное, на 60% в домах-«хрущевках». В ближайших планах городской власти нет какой-либо их реконструкции. С риэлторской точки зрения спрос на квартиры в этих домах существует. Но сколько раз на сессиях горсовета ни поднимался вопрос об их реконструкции, вразумительного ответа никто так и не получил. Ясно одно: на реконструкцию в таких объемах городу необходимы большие средства, и городской бюджет совершенно к этому не готов. К тому же не существует жилья, куда можно было бы отселять людей на время реконструкции. Хотя бы одного дома! Но наблюдаются случаи, когда сами жильцы своими силами осуществляют реконструкцию – как внутри домов, так и с внешней стороны.
 
- Насколько «крепкие» ровенские дома первого индустриального периода строительства, долго ли еще могут выдержать?
 
- Есть разные планировки этих домов, строились они не в течение одного года. Они вообще у нас более сильные и качественные, чем дома панельного типа. Поскольку сейчас все чаще возникают проблемы с «панельками», у которых лопают швы перекрытий, а по ним течет вода, особенно во время дождей, жильцы с такими проблемами справиться не могут. А «хрущевок» в аварийном состоянии в городе не так уж много, хотя поддерживать их, делать ремонт обязательно нужно.
 
- Как определилась ровенская городская власть относительно выделения земель под застройки?
 
- Практически вся земля, которая могла быть использована под застройки, уже выделена. В отдельных районах еще есть места, потому точечное распределение как подход тоже задействовано.
 
В планах города есть расширение его черт. Конечно, будет использована земля, находящаяся поблизости Ровно. Сейчас она принадлежит еще сельским советам. Застройщики каким-то образом выкупают часть этой земли, потому есть движение своего рода «темного» рынка в этой части. Многие ждут, что в следующем году будут какие-то изменения в Земельном кодексе Украины, и они смогут приватизировать имеющуюся землю и что-то строить на ней более уверенно.
 
- Делают ли местные власти попытки использовать для застроек земли, находящиеся в пользовании крупных «неработающих» предприятий?
 
- Крупные неработающие предприятия уже давно распроданы или их помещения вместе с территорией сдают в аренду. Поэтому можно сказать со всей определенностью, что городские власти не делают попыток использовать такие земли под застройки. Новые владельцы распоряжаются сами всем тем, что они выкупили.
 
 
- Как чувствуют себя ровенские риэлторы сегодня? Насколько жесткая конкуренция между компаниями? Что беспокоит ваших коллег?
 
- Ядром ровенского риэлторского профессионального мира являются организации, которые стали членами Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины. Между собой мы решаем многие вопросы, в том числе и по взаимовыручке. Если мне необходимо найти для клиента какой-то вариант недвижимости, которого нет в базе данных нашей компании, то коллеги их других организаций мне всегда пойдут навстречу. Так же поступаем и мы.
 
Но в любом случае нам необходим закон о риэлторской деятельности, поскольку отсутствие рычагов регулирования процессов, происходящих на рынке, не дает возможности упорядочить и усовершенствовать этот рынок.
 
- Спасибо.
 
Беседовал Тарас Колиснык