Почему дорожают квартиры

В последнее время многие издания винят застройщиков в спекуляции. Причины очередного повышения цен на недвижимость они видят в якобы 300-процентных накрутках строительных фирм сверх реальной стоимости жилья.
О действительных источниках ценообразования мы поговорили с cоветником президента девелоперской компании МС-Инвест Анатолием Закревским.
— Любая коммерческая структура работает ради получения рентабельности, — пояснил ситуацию Анатолий Николаевич. — Но вести речь о 300% рентабельности — дилетантство. Я тоже с изумлением читаю эту информацию в СМИ. Математика настолько проста, что ее невозможно исказить даже на пять процентов.
— Расскажите, как вообще сегодня строится дом? Сколько вы тратите на это денег? Каковы прибыли?
— Допустим, мы строим дом с жилплощадью 8 800 метров квадратных. Но выставляем на продажу чуть более чем на тысячу метров квадратных меньше. Потому что 12% мы должны городу, району, организации, которая станет обслуживать этот дом с целью поселения в них тех, кто стоит в квартирной очереди. Но построить мы все-таки должны 8 800. Прогноз стоимости строительства 1 квадратного метра по ГСН (государственно-строительные нормы) на 2006 год составляет 2747 грн. за метр квадратный с учетом прибыли строителя. До этой цифры добавляем стоимость проектных работ — гривен 100 на каждый квадратный метр. Стоимость работ с получения условий на подключение и перекладку коммуникационных сетей, что по ГСН должны войти в стоимость строительства одного квадратного метра, а в действительности являются такими объемными, что составляют дополнительные траты еще 100 грн. на каждый квадратный метр. Плюс 2% от стоимости всех работ, в том числе и строительно-монтажных, которые по договору с Заказчиком перечисляем за выполнение функций заказчика строительства. Это еще плюс 61 грн. на каждый квадратный метр. Прибавим отчисления на озеленение района и со стоимости работ по застройке зеленых насаждений около нового дома. А еще компенсация трат службам района за гидронамыв территории. На два последние пункта следует добавить минимум 50 грн. на квадратный метр. Это означает, что суммарные траты на строительство одного квадратного метра составляют 3195 грн. за метр квадратный.
— Правду ли говорят, что для строительства одного нового дома нужно собрать 251 подпись в различных инстанциях и за каждую из них дать взятку?
— На сбор этих 251 подписи уходит от полутора до двух лет. Многие должностные лица затягивают этот процесс, рассчитывая на благодарность. Президент давно обещает создать так называемое единое окно, то есть подавать документы в одну инстанцию для получения полного пакета разрешительной документации со всеми согласованиями и подписями. Но время идет, а реализовывать эту благую идею не спешат. Что объяснимо: чиновникам это откровенно невыгодно. Но обвинять застройщика в том, что он за счет взяток потом взимает у покупателя лишних 300% денег — это нелепица! Конечно, работать себе в убыток никто не станет, но средний размер прибыли — не 300, а 15%.
— Какие еще факторы влияют на ценообразование?
— Дело в том, что, согласно законодательству, мы обязаны подписать договор с финансовой компанией, через которую покупатели будут сдавать деньги на строительство жилого дома. Стоимость услуг такой компании и составляет 5%. Это значит, что от финансовой компании мы получаем не 4000 грн. за каждый проплаченный покупателем квадратный метр (такая сумма получается, если учитывать ту площадь, которую мы отделяем в доме государству), а только 3 800. Мы добровольно включили в стоимость квадратного метра страхование нашей ответственности перед покупателем за несвоевременную сдачу объекта в эксплуатацию. Стоимость страховки входит в стоимость квадратного метра и составляет 2%. Это для нас это еще минус 80 грн. за метр квадратный. Таким образом, имеем 3 630 грн. траты на один квадратный метр. А доход от продажи 3 720 грн. Разница — 90 грн.
— Да. 90 грн. — это, конечно, не 300%. Но с вопросом покупки жилья от этого не легче. Отсюда вытекает лирический вопрос: где прикажете киевлянам брать средства на покупку квартиры в столице?
— Очень не развита система кредитования. Люди вынуждены выплачивать всю стоимость сразу. Это тормозит жилищный вопрос. Все западные страны живут в кредит. По приблизительным подсчетам, в нашей стране лет через 50 будут решены первичные потребности в нормальном жилье.
— А почему банки вдруг ополчились против застройщиков?
— У меня складывается впечатление, что банковские структуры нарочно распространяют ложную информацию, чтобы отбить охоту у людей вкладывать деньги в недвижимость. Посредством СМИ они навязывают обществу мысль, что рынок первичной недвижимости вот-вот обвалится. Ведь понятно, что выгоднее вкладывать не в банк, от которого дождешься лишь 10%—13% годовых, а в недвижимость, растущую в цене с каждым полугодием. Их легко понять. Банкам навязали финансовые операции по ипотечному кредитованию покупателей недвижимости. Процентные ставки составляют в среднем на 4% ниже рыночных. Для развития взаимовыгодного ипотечного кредитования нужно эффективно работающее законодательство. Ведь зачастую в постсоветских республиках, в случае невыплаты кредита, закон на стороне «человека» — заемщика, а не на стороне банкиров. При таком положении дел последним просто невозможно нормально работать. Впрочем, в декабре нынешнего года принят «Закон о внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины (относительно вопросов ипотечного кредитования)». Есть надежда, что противостояние банкиров и застройщиков прекратится.
А в новом году у компаний-застройщиков и рядовых инвесторов будет больше повода для оптимизма. За это и поднимем бокалы. С наступающим!..
Справка
2747 грн. — рекомендованная цена Госстроя Украины за один квадратный метр в Киеве на будущий год, исходя из прогнозных оценок.
Леонид Дмитриев