Первые этажи стали пользоваться спросом

По словам председателя Киевского городского отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Сергея Злыдня, помещения, которые можно перевести в нежилой фонд и в дальнейшем использовать в качестве коммерческих объектов, сформировали отдельный сегмент рынка. «Новый сегмент коммерческой недвижимости и новый вид деятельности появились, учитывая, с одной стороны, дефицит коммерческой недвижимости, а с другой — режим благоприятствования переводу в нежилой фонд со стороны городской и районных администраций», — говорит он.
Среди причин подобного интереса риэлторы называют стремление городских властей получить развитую инфраструктуру, не вкладывая средств в строительство объектов социально-бытового обслуживания и используя финансовые ресурсы застройщиков. С прошлого года градостроительный совет начал отклонять проекты с жилыми первыми этажами. Как рассказал первый заместитель начальника Главкиевархитектуры Андрей Миргородский, жилье на нижних этажах проектируемых сегодня домов сразу переводится в нежилой фонд.
За первичным рынком подтянулся вторичный, и квартиры на первом этаже стали активно переводиться под офисные помещения. При этом риэлторы отмечают, что перевести квартиры в нежилой фонд стремятся не только те, кто только что купил их. Значительный поток клиентов на услугу по переводу формируют и те, кто давно использует жилые помещения под офисы. Директор агентства недвижимости «Оптимум плюс» Юрий Базелинский говорит, что необходимость перевода в нежилой фонд возникает, как только владельцы или арендаторы помещения перестают скрывать его коммерческое использование, например, когда дело доходит до вывески или организации отдельного входа. Городские власти строго контролируют эти вещи, сразу их отслеживают и обязывают владельцев квартиры перевести ее в нежилой фонд, ведь существует довольно большая разница в оплате услуг для жилых и коммерческих объектов: владельцем нежилого помещения, как правило, выступает юридическое лицо, а ему коммунальные услуги обходятся раза в два дороже.
По мнению директора агентства недвижимости «Мегокон-В» Владимира Винокура, спрос на перевод жилых помещений в нежилые стимулировал и новый Гражданский кодекс, предусматривающий, что юридические лица имеют право арендовать жилые помещения только для проживания. «Люди вынуждены узаконивать помещения, которыми уже владеют, если раньше квартиру под офис можно было сдавать, ограничившись офисным ремонтом, то сегодня все договоры аренды нужно удостоверять нотариально», — отметил он. По словам директора агентства недвижимости «Самсон» Александра Рубанова, у владельцев помещений на первом этаже часто возникает необходимость оформить его как нежилое, чтобы получить кредит под залог квартиры-офиса или организовать торговое помещение.
Кроме легализации существующих офисов, услуги по переводу в нежилой фонд востребованы банковскими структурами, которые развивают филиальные сети. Для организации без балансовых отделений подходят квартиры на первых этажах даже в спальных районах, куда банки приходят весьма активно. Как рассказывает г-н Базелинский, финансовые учреждения, поручающие риэлторам поиск подходящих помещений, предъявляют минимальные требования, главное, чтобы можно было сделать отдельный выход, а в целом под небольшое отделение банка подойдет и простая трехкомнатная хрущевка. Кроме того, на массивах спросом пользуются квартиры на первых этажах в оживленных местах, возле метро, остановок транспорта. Их используют под объекты обслуживания, прачечные, стоматологические кабинеты, аптеки.
Цена квартир на первых этажах может быть даже на 10–30% больше, чем расположенных в этом же доме выше, хотя раньше варианты покупки квартиры на первом этаже под жилье даже не рассматривались. Процедура перевода в нежилой фонд увеличивает расходы покупателя на 5–6%, что совершенно приемлемо для инвесторов. Так, например, по данным риэлторов, перевод в нежилой фонд квартиры площадью около 50 кв. м в Печерском районе Киева обойдется приблизительно в $3–5 тыс., из которых основную часть составляют обязательный взнос на развитие района, расходы на переделку коммуникаций и прочие официальные платежи.
В то же время сроки и стоимость процедуры перевода сильно зависят от района и политики местных чиновников. В среднем перевод занимает от трех до шести месяцев. По оценкам риэлторов, в Киеве может находиться до 600 тыс. кв. м жилья, расположенного на первых этажах. Однако, как отмечает Сергей Злыдень, при существующем спросе на перевод жилья в нежилое помещение подходящих объектов, особенно в центральной части города, хватит лет на пять, в течение которых данный сегмент рынка будет развиваться и услуга по переводу в нежилой фонд будет востребована.