Перспективы рынка недвижимости на ближайшее время

Срочно продовать/покупать? Или повременить? А, если повременить, то как долго? А, может повысить цену? Или снизить её?
В общем-то, вопросы традиционны. Но раньше их обычно задавали порознь, есть, - разные люди. А теперь (бывает) эти вопросы задают чуть ли не все вместе. То человек торопится продать квартиру и купить другую… Через несколько минут он начинает сомвеваться и просит повременить... Потом снова меняет решение… И его можно понять!
С одной стороны - выборы, политическая и финансовая нестабильность. С другой – грядущее введение налога на доходы физических лиц, полученные от продажи недвижимости.С третьей – девальвация доллара. А ещё снижение количества банковских кредитов; сложности, связанные со снятием депозитов, снижение рейтинга привлекательности Украины у иностранных инвесторов…
Но ведь есть и очень обнадеживающие тенденции. Это и становление гражданского общества. И проявившаяся (по крайней мере, на митингах) опора на «средний класс». И явные намерения бороться с коррупцией. И резкое увеличение интереса (и уважения!) к Украине и её народу.
Однако вернемся к тем непростым вопросам, о которых речь шла выше. И сразу попытаемся донести до читателя главное.
Рынок недвижимости обладает огромной инерционностью. Если хотите – стабильностью. Тенденции, которые тут действуют, в единный миг не исчезают. Чтобы в политике ни произошло, а количество квартир и квадратных метров от этого быстро не изменится. Планы, устремления, потребности людей тоже весьма стабильны. Да, в банковской системе могут быть определенные трудности. И они уже есть. Но, преломляя трудности банковской системы на рынок недвижимости, важно вот что подчеркнуть.
Во-первых, огромная часть валюты находится у людей «под матрацем». В периоды, когда в стране и обществе «стабильность», эти огромные «подматрацные накопления» тормозят развитие экономики. Деньги лежат, инфляция их пожирает, а пользы от них – никакой. Никто их не вкладывает ни в строительство, ни в промышленность, ни в сельское хозяйство… А там без притока инвестиций сдвинуть что-либо сложно. Но вот в периоды «нестабильности» эти накопления являются несомненным стабилизирующим фактором. С депозитов снять сейчас досрочно нельзя, а сделки на рынке недвижимости осуществляются. Правда, в одних регионах этих сделок сейчас несколько меньше. Но в других их количество даже увеличилось (что, по нашему мнению, в первую очередь объясняется желанием успеть до введения с Нового года налога на доходы физических лиц при сделках с недвижимостью).
 
Во-вторых, банковская система Украины сейчас достаточно мощная, а, главное, цивилизованная. Нацбанк накопил неплохие резервы. Коммерческие банки тоже зря время не тратили. А еще важно понимать, что банки деньги своих клиентов в дело вкладывали. Например, кредиты на покупку недвижимости выдавали. Причем выдавали под приличные проценты и высоколиквидные залоги (ту же недвижимость, например).
Может быть, какие-то банки и пошатаются. Может, какой-то банк и упадёт. Но, если и упадет, то не в пропасть, а на руки НБУ. Вместе со всеми своими обязательствами и залогами. А залоги ведь как были, так и останутся. И будут гарантией того, что для вкладчиков всё закончится более менее нормально.
Выводы относительно стабильности рынка недвижимости подтверждают статистические данные, а также расчеты изменения индексов недвижимости, которые информационно-аналитический отдел АН «Планета Оболонь» вывешивает еженедельно на сайте domik.ua
Заходите, смотрите: //domik.ua/mod/main/indexes/?pg=value&period=1y&step=week И Вы сами убедитесь, что даже в самый разгар политического кризиса индекс цен на недвижимость в Киеве практически не изменялся.
Были недели, когда еженедельный индекс чуть-чуть понижался… Но были недели, когда в период политического кризиса он рос. Правда, всё это в пределах допустимых статистических погрешностей.
Важно другое
По сравнению с октябрем индекс стоимости по Киеву возрос на 5,76%. А индекс ценового ожидания в октябре-декабре всё время положительный (то есть компьютерные программы, анализирующие все предложения на вторичном рынке Киева, показывают тенденцию к возрастанию цен на недвижимость). Конечно, не стоит делать из этого далекоидущие прогнозы. Как бы то ни было, но сейчас рынок недвижимости застыл в неком ожидании.
И тут уместен отдельный анализ вопроса: в ожидании чего? Естественно, в ожидании окончания выборов. В ожидании того, куда повернёт Украина. Но не только этого. И даже не столько этого. В данном случае очень существенными факторами являются продолжительность «неустойчивого периода» и уровень «социального оптимизма» народа. Затянется «неустойчивый период», - устанут люди в своих борениях и ожиданиях, - снизится уровень социального оптимизма. И рано или поздно эксцессы в политике трансформируются в эксцессы в экономике, а затем станут явными и на рынке недвижимости.
Подводя итоги, скажем, что наш анализ показывает следующее:
- если выборы 26 декабря пройдут нормально, без подтасовок и прочих нарушений, то с экономикой и рынком недвижимости особых потрясений не произойдет;
- если выборы 26 декабря пройдут с грубыми нарушениями, и их результаты кому-то покажутся подстроенными, то могут быть новые витки кризиса. И тут уже прогнозы давать сложно.
То есть, чтобы всё было «хорошо», необходимо не так уж и много. А именно: провести выборы честно, без подтасовок, давлений и всяческих хитростей. С тем, чтобы каждый человек знал-чувствовал, что результаты отражают реальное волеизъявление народа. И никто не мог бы усомниться в легитимности нового Президента.
Владимир Коломейко
Канд.техн.наук, руководитель
информационно-аналитического отдела АН «Планета Оболонь»