Переоцененные московские квартиры подешевели на 20%
Московская недвижимость продолжает дешеветь. Наиболее заметно теряют в цене однокомнатные квартиры в хрущевках и девятиэтажных панельных домах старой постройки. Но сейчас и в новостройках квартиры продаются с хорошими скидками. Стоит ли ждать дальнейшего падения цен на квартиры и откладывать покупку квадратных метров?
В мае стало ясно, что на рынке жилья наступила нешуточная стагнация. "Уже понятно, что остановка роста рынка в конце прошлого года является не временной заминкой и не сезонным явлением, а серьезной стагнацией, последовавшей за рекордным ценовым скачком 2005-2006 годов.
Цены на жилье, топтавшиеся на месте в течение всей зимы, с началом весны не только не возобновили свой рост, но и стали сползать вниз все большими темпами, - говорит руководитель аналитического центра IRN Олег Репченко. - Это означает, что нынешняя стагнация московского рынка недвижимости может оказаться даже более масштабной, чем стагнация 2004 года".
По данным аналитического центра IRN, за апрель средний уровень цен на квартиры в Москве снизился на 0.5% - с $4218 до $4195 за квадратный метр. "Это, казалось бы, незначительное снижение. Однако в течение апреля продолжилось ослабление доллара, с конца марта он потерял более 1%. Следовательно, снижение долларовых цен на 0.5% означает реальную потерю стоимости недвижимости в апреле уже более чем на 1.5%", - считает Олег Репченко.
В мае снижение продолжилось, а его темпы ускорились. Так, по результатам мониторинга рынка жилья информационно-аналитического агентства RWAY, только за вторую неделю мая средние цены предложения на вторичном рынке московского жилья снизились на 1.7%. На рынке жилья эконом-класса (панельные и блочные дома) средние цены предложений вторичного рынка за неделю стали меньше на 0.7%. Цена квадратного метра в домах, относящихся к бизнес-классу и элитному классу (дома из монолита и кирпича), снизилась за неделю на 1.7%. "Заметное снижение цен на квартиры такого класса связано в первую очередь со снижением цен в объявлениях некоторыми владельцами трех- и многокомнатных квартир в Центральном и Западном административных округах, - отмечает руководитель агентства RWAY Александр Крапин. - В целом итоги первых двух недель мая говорят о том, что процесс снижения цен на московском рынке жилья устойчиво продолжается".
Самые дешевые
По данным директора по маркетингу Группы компаний "Конти" Юрия Синяева, максимальное падение цен на квартиры продемонстрировало переоцененное в 2006 году панельное жилье типовых серий. Цены на него падали примерно на 0.2-0.4% в месяц. Районы - аутсайдеры по ценам - северо-восток, восток и юго-восток.
Особенно заметно подешевели однокомнатные и многокомнатные квартиры в панельных домах. "Однокомнатные квартиры в условиях ажиотажного спроса в 2006 году были явно переоценены из-за большого спроса, вызванного их ценовой доступностью. Низкий спрос на многокомнатные квартиры в таких домах определяется неудобной планировкой. Маленькие площади не соответствуют современным представлениям о комфортном проживании. По данным аналитического центра агентства недвижимости "Домострой", с начала года цена предложения на однокомнатные квартиры в таких домах снизилась на 1.5%, а в сегменте многокомнатных квартир цена предложения снизилась более чем на 2.4%. Сегодня средняя цена предложения на квартиры в панельных домах старой застройки составляет в среднем по Москве $4050 за кв. м, причем цены на квартиры, расположенные на первых и последних этажах, ниже на 10%, - рассказывает Ольга Денисова, заместитель директора по маркетингу, руководитель аналитического центра агентства недвижимости "Домострой". - Из отдельных квартир на вторичном рынке самые низкие цены на квартиры гостиничного типа, расположенные, как правило, в 5-этажных домах. Они имеют общую площадь около 20 кв. м, жилую - 14 кв. м. В них нет полноценного санузла, а в кухне, площадь которой 2-3 кв. м, помещается только плита. Цены на такие квартиры начинаются от $85 тыс. По сравнению с декабрем 2006 года объем предложения в этом сегменте увеличился на 20%, что, в свою очередь, повлияло на время экспозиции, которая увеличилась до 2-2.5 месяцев".
По наблюдениям Александра Тимофеева, генерального директора "МТ Девелопмент", с начала 2007-го жилье плохого качества подешевело в среднем на 10-15%. "Если брать за некий эталон классическую небольшую "однушку" в панельном доме в срединном поясе Москвы, то ее стоимость зимой была $150-160 тыс., сейчас ее предлагают за $130-135 тыс. (при этом курс доллара сейчас ниже), - говорит он. - Процесс коррекции стоимости жилья в Москве в ближайшие месяцы будет продолжаться - переоцененное низкокачественное жилье потеряет часть стоимости, в то время как дорогое нагонит отставание, что приведет к восстановлению ценового баланса между эконом- и бизнес-классом".
Риэлторы приводят и конкретные примеры. Так, по словам заместителя гендиректора Московского агентства недвижимости Светланы Габуевой, если в марте заявленная цена типовой однокомнатной квартиры в панельной пятиэтажке по ул. Байкальской (м. "Щелковская") составляла $130 тыс., сейчас эта квартира предлагается за $120 тыс. с торгом. А в сентябре прошлого года подобные квартиры предлагались по цене $140-145 тыс.
Конечно, стоимость жилья и сумма, на которую оно подешевело, зависят и от района. По данным Андрея Скопцова, замдиректора агентства недвижимости "Статус", руководителя департамента продаж, наиболее энергично (на 15-20%) цены упали на квартиры в отдаленных спальных районах, таких, как Чертаново, Люблино, Гольяново и т.п. Например, сейчас однокомнатная квартира в девятиэтажном панельном доме в Чертанове стоит $120 тыс., однокомнатная квартира в панельной пятиэтажке в Люблине продается за $110 тыс., столько же стоит и "однушка" на первом этаже панельной девятиэтажки в Гольянове.
"Имеющая место сегодня корректировка цен указывает на постепенное смещение спроса от дешевого панельного в пользу более качественного монолитного и кирпичного жилья", - подытоживает ведущий аналитик агентства недвижимости DOKI Александр Скобкин.
Получите скидку
Цены на новостройки тоже снижаются, хотя и не так явно. Но, как подметил Олег Репченко, весной продавцы стали пересматривать содержание у.е. "Если в период ажиотажа под у.е., или долларом, нередко понималась величина по фиксированному курсу (например, по 27, 28, 29 или даже 30 рублей), то сейчас все чаще при неизменной сумме в у.е. речь идет уже о курсе ЦБ, - отмечает он. - А это означает уже куда более существенную неявную коррекцию цен на квадратные метры".
Самое заметное снижение - на квартиры в эконом-классе. Как объясняет Юрий Синяев, это связано с тем, что покупателям при быстрой оплате предлагаются различные скидки, беспроцентные рассрочки и другие преференции. "Вместе с тем политика застройщиков сегодня определяется по-прежнему разработанной бизнес-стратегией и потребностями компании. Конечно, если у застройщика есть определенные проблемы и для решения первоочередных задач ему в срочном порядке не хватает определенной суммы денег, можно объявить скидки и в более короткие сроки по заниженным ценам реализовать собственные проекты, - говорит от. - Однако для сильных игроков рынка такое поведение на сегодняшний день не актуально".
Но и в более дорогом сегменте сегодня можно купить жилье со скидкой. Так, по данным Ольги Денисовой, в последние месяцы компаниями-застройщиками проводятся сезонные акции по стимулированию продаж. Например, в компании "Домострой" для покупателей квартир в жилом комплексе "Адмирал" и "Гарибальди" предоставляется при 100%-ной оплате бонус в размере 3-7% от стоимости. А купить квартиру по минимальной цене по-прежнему возможно только на нулевой стадии строительства. Так, например, минимальная стоимость однокомнатной квартиры в строящемся доме на ул. Новогиреевская, владение 5, составляет $149 258, уточняет Ольга Денисова.
Чем больше будут снижаться цены на квартиры на вторичном рынке, тем на большие скидки смогут рассчитывать покупатели квартир в новостройках. "Уже сейчас рынок недвижимости охватила некоторая нервозность. Многие девелоперы стали усиленно стимулировать спрос, предлагая бонусы и скидки, - утверждает Александр Тимофеев. - Проведение подобных акций связано с тем, что рынок уже далеко не тот, что был весной-летом 2006 года, и теперь, чтобы что-нибудь продать, нужно заинтересовать покупателя и пойти ему навстречу".
Покупательский каприз
В условиях стагнации рынка поведение покупателей меняется. "У людей больше нет необходимости торопиться с покупкой недвижимости, как это было в прошлом году в период скачкообразного роста цен и ажиотажа, теперь они имеют возможность для более долгого и тщательного выбора, - говорит Юрий Синяев. - Кроме того, в последнее время потенциальные клиенты, ожидая дальнейшего снижения цен, не торопятся покупать жилье. Соответственно увеличился срок экспозиции выставленных на продажу квартир. А клиенты выбирают более качественное жилье за те деньги, за которые покупали в конце года менее качественные квартиры".
А если клиент остановил свой выбор на квартире, а выкладывать требуемую продавцом сумму не спешит, справедливо рассчитывая на скидку? Как объясняет Андрей Скопцов, сегодня клиенты диктуют свои условия на рынке. При переговорах практически все покупатели предлагают продавцу резко понизить цену (до 20 %). При падении цен это поведение вполне оправданно.
