Доходность от аренды падает, но арендный бизнес все так же популярен

Еще полтора года назад купив однокомнатную квартиру за $60000, можно было рассчитывать на доход порядка 8-10% годовых. Таким образом, в течении 12-13 лет было вполне реально вернуть полную стоимость квартиры только лишь за счет арендных плат. В то же время, в стабильной экономической ситуации, снижение цены самого актива из-за амортизации и износа вряд ли вышло бы за пределы 20%. Совсем неплохо, особенно если учесть, что арендный бизнес – пассивный способ получения дохода, не требующий больших затрат времени и сил. Перспектива зарабатывать среднюю киевскую зарплату, не напрягаясь, привлекала на рынок недвижимости инвесторов. Около 50% покупателей до 2013 года включительно приобретали жилье не для себя, а для сдачи в аренду.

Девальвация гривны резко снизила привлекательность такой инвестиции. Дело в том, что цена квартиры просела в долларовом эквиваленте более чем на 25-30%, в то время как арендная плата, хоть и выросла в гривне, в американской валюте упала приблизительно на 50%. Несимметричное снижение долларовой стоимости квартиры и арендной платы объяснить несложно. Из-за увеличившейся себестоимости строительства многие застройщики существенно подняли цены на первичном рынке недвижимости. А стоимость квартир на вторичном рынке традиционно подтягивается вслед за ценами новостроек. Арендные платежи, напротив, являются чистым отражением платежеспособности населения. Индексация зарплат пропорционально инфляции не состоялась, и доходы людей рухнули в долларовом эквиваленте почти втрое. Так что двукратное снижение стоимости аренды выглядит даже оптимистично.

Читайте также: Что доллар сделал с ценами на аренду жилья?

Таким образом, доходность инвестиций от покупки квартиры под аренду в настоящее время снизилась до 5-6% годовых. А тут еще и налоговая обещает взяться всерьез за арендодателей. Логично, что актив, который с одной стороны теряет стоимость на падающем рынке, а с другой - неспособен приносить высокий доход, должен быть продан. Но арендодатели, тем не менее, не спешат расставаться с дешевеющей и теряющей доходность недвижимостью. Почему?

Читайте также: Арендодатели и налоги: что об этом думают арендаторы

Во-первых, среди арендодателей, как минимум половина не воспринимают свою квартиру, дающую ежемесячный доход, как инвестицию. Это скорее "пенсионный фонд", который так или иначе, больше или меньше, но приносит деньги своему владельцу и, как минимум, прокормит его в старости. Ценовые колебания и снижение стоимости квартиры в краткосрочной перспективе такого арендодателя не волнуют вообще. Тем более что в долгосрочной перспективе этот актив все равно вырастет в цене, ведь за спадом всегда идет рост.

Вторая категория арендодателей – люди, которые относятся к своей квартире именно как к инструменту сохранения и приумножения капитала. Их, конечно, сложившаяся ситуация не может не удручать. Тем не менее, и они не спешат расставаться со своим активом.

На взгляд Домика, причин этому несколько. Во-первых, люди боятся делать какие-либо движения в ситуации неопределенности в стране, понимая, что в таких условиях легко принять неправильное решение. Во-вторых, многие не видят безопасной альтернативы арендному бизнесу. Уровень доверия к банковской системе сейчас самый низкий за последние 15 лет. Инвестировать в бизнес в нестабильной экономической ситуации очень рискованно. Держать деньги "под матрасом" более, чем ненадежно, особенно учитывая осложнившуюся криминогенную обстановку в стране. Вывести деньги из "вторички" и реинвестировать в строящуюся новостройку, тоже небезопасно. Сейчас никто не даст гарантию, что даже почти готовый дом достроят и введут в эксплуатацию.

Читайте также: Инвестировать сегодня можно лишь в достроенные дома

Еще одна альтернатива - недвижимость заграницей. Это звучит престижно и действительно надежно, но не многие рискуют ввязываться в такие проекты, ведь есть большой риск купить "не то и не так" без знания локального рынка, юридических и налоговых условий. Управлять своей недвижимостью на расстоянии сложно, а значит, в расходы на заграничный актив нужно включить оплату услуг агентства, которое будет сдавать квартиру и ухаживать за ней. А если учесть размер коммунальных платежей и налогов на доход от аренды, а также некоторые дополнительные нюансы местного законодательства, которые усложняют расторжение договора с арендатором – инвестиция не выглядит такой уж и замечательной.

Вот и не решаются инвесторы покинуть не особо доходный, но стабильный бизнес в условиях неопределенности и крайней шаткости экономической и социально-политической ситуации в стране.

Автор: Людмила Чайковская, журналист domik.ua

© domik.ua, 2014