Паника и рост: итоги года на рынке недвижимости
Подходящий к завершению 2014 год был очень непростым для рынка жилой недвижимости Киева с точки зрения спроса, стоимости квадратных метров и продаж, так как этот сегмент достаточно быстро и остро реагирует на негативные изменения политической и экономической ситуации в стране, а также валютные колебания.
Так, по данным Государственной службы статистики, объем выполненных строительных работ в Украине в январе-ноябре 2014 года (без учета временно оккупированной территории Крыма и Севастополя) снизился на 19,3% по сравнению с аналогичным периодом 2013 года — до 44,2 млрд грн.
Просесть еще больше рынку не дала, как ни странно, девальвация национальной валюты — чтобы не потерять имеющиеся сбережения, украинцы вкладывали их в "твердую валюту" — квадратные метры.
По словам генерального директора АН "Благовест" Галины Мельниковой, всего в 2014 году наблюдалось несколько волн ажиотажного спроса на рынке недвижимости. Первая из них — в марте-апреле, когда началась резкая девальвация гривни, и люди, хранившие сбережения в национальной валюте, вкладывали их в недвижимость. По итогам первых пять месяцев 2014 года в Киеве было зафиксировано минимальное количество сделок на рынке недвижимости за последние десять лет — 5,2 тыс. (1965 тыс. на вторичном ранке и 3266 на первичном). Так, с началом активных боевых действий на Майдане в январе-2014 количество сделок на рынке недвижимости столицы упало на 30,7% (по сравнению с декабрем-2013) — до 1414 сделок. Март же доказал, что ситуация на рынке недвижимости может быть еще хуже — в столице было проведено всего 688 сделок с жильем. Для сравнения, в декабре-201З число сделок на столичном рынке жилья превышало это количество почти в три раза — 1,3 тыс., а в докризисное время Минюст фиксировал ежемесячно до 3,5 тыс. сделок. И только в мае, в преддверии президентских выборов, покупатели вернулись на рынок. По итогам месяца было совершено 1,2 тыс. сделок купли-продажи недвижимости, из которых 465 — на вторичном рынке (на 39% больше количества сделок в апреле-2014) и 711 — в новостройках (на 7,2% больше показателя предыдущего месяца). Июнь показал, что результаты мая — не случайность, а тенденция. За месяц на рынке было заключено 1388 сделок (592 сделок купли/продажи квартир на вторичном рынке и 796 квартир продано в недостроенных домах). На восстановление рынка повлиял и отложенный спрос. "Традиционно, как только "кризисная ситуация" разрешается, "отложники" возвращаются на рынок и за 2-3 месяца отыгрывают позиции", — отмечает руководитель отдела продаж ЖК "Park Stone" Дмитрий Шостя.
Последующие всплески, как отмечает Мельникова, в мае-июне и сентябре-октябре были спровоцированы ростом спроса на столичную недвижимость со стороны переселенцев из Крыма и Донбасса. Так, по данным Офиса по координации гуманитарных действий ООН, количество перемещенных лиц в Украине достигло почти 1 млн. В частности, по состоянию на начало декабря в соседние с Украиной страны выехали 545 тыс. человек, еще 490 тыс. человек выехали в другие регионы страны. "В Киев мигрируют не только жители проблемных регионов, но и жители потенциально опасных городов. Пик подобных продаж наблюдался с июля по сентябрь, с осени волна миграции пошла на спад. Так, в нашем комплексе летом каждая вторая продажа была продажей вынужденным мигрантам. Сейчас — каждая пятая", — говорит Ангелина Деревлева, директор по маркетингу и продажам Жилого комплекса RiverStone. По наблюдениям участников рынка, в общем количестве покупателей жилья в Украине переселенцы составляют около 10%.
Не последнюю роль в относительно мягком падении рынка сыграла ценовая политика продавцов. После апрельского пересмотра застройщиками ценовой политики (вследствие политического и экономического кризиса в Украине девальвация гривни с начала года достигла отметки в 40%) по состоянию на май 2014 года стоимость квадратных метров в долларовом эквиваленте упала на 20%, а рост цен в гривне составил всего 10%. По данным SV Development, средняя стоимость 1 кв. м первичного жилья в Киеве по итогам 2014 года снизилась в долларах на 36,6% — до $1084, вторичного — на 36,5%, до $1206. Средняя стоимость вторичного жилья в Киеве в гривневом эквиваленте выросла на 15,6% до 26,9 тыс. грн/кв. м, "первичка" подорожала на 23,6% до 16,4 тыс. грн/кв. м (данные "Столичная недвижимость").
Первичка сравнялась со вторичкой
Одной из главных особенностей 2014 года стало то, что, по данным многих экспертов, количество сделок на первичном и вторичном рынке недвижимости практически сравнялись. В январе-ноябре 2014 года на первичном рынке было заключено 7357 сделок против 5267 на вторичном. Как отмечает директор "АИИМ-ГРУПП" Анна Искиэрдо, все больше людей предпочитают покупать жилье на первичном рынке. "Это связано как с качеством объектов, так и с ценой. Если на вторичном рынке цена в основном зафиксирована в долларах, то на первичном стоимость квадратного метра чаще всего указывается в гривне", — поясняет она. Так, стоимость вторичного жилья эконом-класса в Киеве сегодня составляет в среднем $1100-1200 за 1 кв. м, тогда как на первичном рынке этот же класс жилья обойдется в 12-13 тыс. грн за 1 кв. м (около $750).
Тенденцию роста сделок на первичном рынке отмечают и в холдинговой компании "Киевгорстрой" объясняют также тем, что в этом случае инвестор может изначально оплатить не всю стоимость квартиры, а сделать первый взнос и платить остаток в рассрочку.
Еще одной тенденцией 2014 года является переход покупателей со среднего ценового сегмента (15-16 тыс. грн за 1 кв. м), в эконом-сегмент (10-14 тыс. грн за 1 кв. м). Проекты со стоимостью квадратного метра до 14 тыс. грн бьют рекорды продаж. "Цены в сегменте эконом-класса достигли дна, учитывая рост себестоимости строительства", — отмечает Ангелина Деревлева. Доля сделок в сегменте жилья эконом-класса составляет сегодня до 70% от общего объема сделок.
В свою очередь и застройщики начали проявлять интерес к зарубежному опыту строительства бюджетного жилья. Акцент делается не только на минимизации площадей квартир, а и на уменьшении стоимости строительства с применением рациональных проектных и архитектурных решений, правильной организации самого процесса строительства, хорошем менеджменте, а также более глубоком изучении потребностей конечного потребителя.
Больше всего в 2014 году просел рынок жилой недвижимости класса "бизнес" ($1,5-$2,3 тыс. за 1 кв. м) — по итогам года количество сделок в этом сегменте упал на 30-50%.
Коммерческие "квадраты"
Не сладко приходится и рынку коммерческой недвижимости. Если в 2013 году торговой недвижимости Украины прогнозировали активное развитие, то сегодня можно смело говорить, что в ближайший год новых масштабных проектов в этом сегменте не предвидится.
"Текущий статус Крыма и ситуация в Восточной Украине оказывают крайне негативное влияние на все виды деятельности в сфере недвижимости в стране. Деятельность, связанная со вторичным инвестированием и девелопментом в сегменте недвижимости, была приостановлена в Донецкой и Луганской областях. Однако в то же время в других регионах Украины наблюдается активность в сегменте недвижимости. На сегодняшний день особенно популярным городом становится Львов, в котором в 2015 году будет завершено строительство двух торгово-развлекательных центров, а также несколько небольших бизнес-центров", — комментирует Ник Коттон, управляющий директор компании DTZ Украина.
Особенно сильно от сложившейся ситуации в Украине и девальвации украинской гривни пострадали ритейлеры. По словам Ника Коттона, управляющего директора компании DTZ Украина, многие владельцы торговых центров были вынуждены согласиться на краткосрочное снижение арендных ставок с целью сохранения заполняемости и оптимального состава арендаторов в своих объектах. Как отмечает Антонина Пучко, директор агентских и консультационных услуг в сегменте торговой недвижимости компании DTZ Украина, речь идет о снижении арендных ставок на 10-35% в зависимости от торгового центра, бренда и других сопутствующих факторов. При этом каждый случай рассматривается владельцем центра индивидуально.
Но даже это не сможет уберечь рынок от падения. По данным Александра Носаченко, управляющего директора Colliers International в Украине, показатель вакантности в ТЦ и ТРЦ Киева впервые за 12 лет превысил 5%-ный уровень и составил на конец третьего квартала 2014 года — 10,7%.
В 2014 году рынок активных арендаторов значительно сузился. Ряд новых европейских, турецких и российских брендов, ранее планирующих открытие магазинов в Киеве в 2014-2015 годах, приняли решение о переносе сроков выхода на рынок. "Иностранные ритейлеры, которые традиционно активно развиваются на новых рынках, готовы вернуться к рассмотрению Украины в качестве нового перспективного рынка для ведения бизнеса после стабилизации ситуации в стране. Это связано с тем, что на данный момент украинский рынок ритейла очень емкий, с понятной логистикой, достаточным количеством профессиональных объектов и арендодателями, готовыми предлагать лояльные условия и идти на компромиссы", — отмечает Наталья Кравец, директор департамента торговой недвижимости Colliers International (Украина).
На рынке офисной недвижимости, как отмечает Павел Макуха, директор департамента офисной недвижимости Colliers International (Украина), с начала 2014 года наблюдалось постоянное снижение деловой активности. Большинство сделок происходило в результате продления и перезаключения существующих контрактов, а количестве переездов за последнее время существенно снизилось по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Однако за последние несколько месяцев наблюдается некоторое оживление спроса и увеличение количества компаний, готовых рассматривать переезд в альтернативные помещения. Средний показатель вакантности офисных площадей в Киеве в III квартале 2014 года составил 20,9% против 18,9% в I квартале 2014 года и среднего показателя за 2013 год в 14,7%.
"Основная тенденция, наблюдавшаяся по арендным ставкам для всех классов БЦ — это расширение нижней границы диапазона ставок вследствие высокого уровня вакантности и достаточно низкого спроса на объекты. По итогам трех кварталов 2014 года средний размер арендных ставок в офисах класса "А" составляет $23-35 за 1 кв. м в месяц, в классе "В" — $12-21 за 1 кв. м в месяц, тогда как на начало этого года они составляли $26-38 за 1 кв. м в месяц и $17-23 за 1 кв. м в месяц соответственно" — отмечает Носаченко.
По данным Colliers International, в 2014 году на рынке офисной недвижимости Украины сформировалось наибольшее предложение офисных центров класса "А" за всю историю рынка коммерческой недвижимости Украины — более 350 тыс. кв. м, из которых более 100 тыс. кв. м — новое предложение.
Комментируя рынок складской недвижимости Ник Коттон отмечает стабильность спроса на логистические площади несмотря на сокращение ВВП в течение года. Уровень вакантности в III квартале составил почти половину среднего уровня вакантности в конце II квартала, в IV квартале вакантность составляла 6% и этот показатель продолжит снижение в 2015 году. Такие изменения Федор Арбузов, директор отдела промышленной и логистической недвижимости компании DTZ Украина, поясняет тем, что на 2015 год не анонсируется ввод новых комплексов для открытого рынка.
"Ввод крупных складских объектов в 2013-2014 годах способствовал увеличению вакантности на рынке, которая с 3,4% на конец 2013 года увеличилась до 8% на конец 2014 года. В сложившейся экономической ситуации определяющем в спросе на складские площади являются ценовое предложение от собственников складских объектов, а также их готовность идти навстречу потенциальному арендатору. Что касается перспектив развития рынка, в кратко- и среднесрочной перспективе рынку крайне необходимы качественные складские комплексы, которые будут вводиться в эксплуатацию небольшими площадями и могут быть поглощены арендаторами на протяжении года" — отмечает Носаченко.
Озвучивать какие-либо прогнозные показатели для рынка жилой и коммерческой недвижимости эксперты рынка сегодня не берутся. "Ситуация в стране непростая. Сейчас невозможно спрогнозировать что будет завтра, не то что давать прогнозы на следующий год, тем более в свете того, что закон о госбюджете на 2015 год хоть и принят, но еще будет пересматриваться после переговоров с МВФ ", — отмечает Деревлева. Рынок недвижимости находится в состоянии так называемого "стресса", и прогнозы сейчас давать никто не хочет.
