Пакет документов, без которых нельзя продать квартиру на вторичном рынке в Украине: инфографика

О документах для продажи квартиры необходимо позаботиться до того, как нашелся покупатель, ведь подготовка некоторых из них займет не один день. Портал Domik.ua выяснил, как должны быть оформлены документы продавца квартиры для успешной регистрации договора у нотариуса. Главное условие — продавец предъявляет необходимые документы в оригиналах. Представленная в статье информация актуальна в 2022 году.

По правилам Гражданского кодекса Украины (ГКУ), договор отчуждения недвижимости участники сделки заключают у нотариуса. Подготовку документов для регистрации договора у нотариуса участники сделки могут провести в агентстве недвижимости. Услуги риэлторов оплачиваются по договоренности — покупателем либо продавцом.

Для экономии обязательных платежей продавцы предлагают покупателям подготовить договор без помощи риэлторов. В таком случае документы продавца проверяет покупатель.

Читайте также: Количество сделок с недвижимостью в Украине за IV квартал 2021 года

Документы продавца для сделки купли-продажи

Перечень необходимых документов для сделки купли-продажи недвижимости установило Министерство юстиции Украины в приказе № 296/5 от 22.02.2012 «Об утверждении Порядка совершения нотариальных действий нотариусами Украины».

1. Паспорт — для совершеннолетних граждан возрастом старше 18-ти и для несовершеннолетних возрастом старше 14-ти лет.

Если владелец продаваемой квартиры — несовершеннолетний гражданин:

— для ребенка возрастом до 14-ти лет — свидетельство о рождении.

2. Индивидуальный идентификационный номер всех собственников квартиры, в том числе малолетних и несовершеннолетних. 

3. Разрешение на отчуждение из государственного органа опеки — если владелец или совладелец квартиры — малолетний, несовершеннолетний или нетрудоспособный гражданин.

4. Документ о праве собственности на квартиру.

5. Технический паспорт объекта недвижимости.

6. Оригиналы свидетельства о браке, расторжении брака, смерти супруги/супруга, решение суда.

7. Письменное и нотариально заверенное разрешение одного из супругов на отчуждение объекта, если жилье было куплено супругами во время брака.

8. Отчет об оценке имущества.

9. Справка об отсутствии долгов по квартплате и коммунальным платежам за подачу электричества, тепла, газа и др. 

Читайте также: Для чего нужен предварительный договор купли-продажи квартиры: нюансы и риски

Проверка паспорта продавца

Если паспорт старого образца, в него должны быть вклеены фотографии гражданина в возрасте 25 и 45 лет. Если гражданин менял фамилию или имя по своей инициативе или при вступлении в брак — это отражают соответствующие документы, подтверждающие изменение фамилии.

Проверка договоров, на основании которых продавец стал собственником квартиры

Граждане получают недвижимость в собственность, совершив такие договоры:

• купли-продажи;
• мены;
• дарения;
• наследования;
• пожертвования;
• ренты;
• пожизненного содержания и др.

При подготовке сделки купли-продажи продавец предъявляет покупателю оригинал соответствующего нотариально заверенного договора. Право собственности на квартиру может быть подтверждено решением суда, свидетельством о приобретении арестованного недвижимого имущества на публичных торгах (аукционах) и т.д. Если квартира приватизирована, то владелец должен предоставить свидетельство о праве собственности. Перечень документов, подтверждающих право собственности на квартиру, содержится в приказе Минюста № 296/5. 

Проверка свидетельства о праве собственности

В Украине обладают равной юридической силой бумажные и электронные свидетельства о правах собственности. 

До 2013 года регистрацию проводило Бюро технической инвентаризации (БТИ) в Реестре прав собственности на недвижимое имущество, который позже стал частью архива Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество (ГРВП). Если документы содержат штамп или отметку БТИ, есть выписка из реестра, тогда они оформлены должным образом. Повторно их регистрировать в ГРВП не нужно. Но, в случае отчуждения объекта, вся информация о такой регистрации должна быть внесена в ГРВП для синхронизации баз данных. Если же документов, указанных выше, нет или они выданы без использования нотариальных бланков на обычной бумаге и не зарегистрированы в БТИ, такое имущество обязательно нужно зарегистрировать в ГРВП, потому что права собственности, как такового, не возникло.

Нотариусы могут подать в БТИ запрос, если документы по квартире выданы до 1 июня 2010 года, то есть до запуска электронного реестра. Например, когда информация о квартире есть только у БТИ и требуется подтверждение того, что до 1 июня 2010 года недвижимость не отчуждалась и не был зарегистрирован дубликат правоустанавливающего документа.

С 2013 года подтверждением государственной регистрации служит решение регистратора о регистрации права собственности, которое формируется в электронном виде. Доступ к нему осуществляется через портал Министерства Юстиции. Решение регистратора предъявляется заявителю в бумажной форме — выписку печатают на листах форматом А4 без использования специальных бланков, но с подписью и печатью регистратора. Для заключения сделок с недвижимостью продавец должен предоставить эту выписку. 

С декабря 2021 года получить справку из ГРВП можно онлайн на портале «Дія». 

Проверка отягощений имущества

При подписании договора отчуждения нотариус проверяет отсутствие налоговых залогов, арестов, запретов и других обременений в отношении сторон и отчуждаемого недвижимого имущества, готовит выписку об отсутствии отягощений квартиры из Государственного реестра, а именно:

• запретов на отчуждение имущества;
• ипотек.

Справки по недвижимости из четырех основных реестров можно получить на портале «Дія».

Проверка ограничений на сделку с несовершеннолетним владельцем квартиры

Сделки с недвижимостью, которой владеют несовершеннолетние граждане, одобряют органы государственной опеки и попечительства.

По заявлению продавца — родителя, опекуна или попечителя — органы госопеки и попечительства выдают разрешение провести сделку. Продавец показывает покупателю такое разрешение.

Проверка согласия совладельцев квартиры

Если совладельцы жилья не присутствуют при сделке, продавец предъявляет покупателю нотариально заверенное их письменное согласие или доверенность.

Когда стороны договора состоят в браке, то супруг (супруга) продавца и покупателя подписывают заявление о том, что они не возражают против данной сделки.

Проверка технического паспорта квартиры

Технический паспорт квартиры составляет бюро технической инвентаризации (БТИ) или частные конторы с соответствующими функциями. В документе приведены параметры объекта. Если владельцы не проводили реконструкцию, техпаспорт действует по умолчанию. Новый технический паспорт нужен, если есть несоответствие старого техпаспорта параметрам квартиры. Например, собственники сделали перепланировку или объединили комнату с балконом. 

С 1 декабря 2021 года технические паспорта, материалы инвентаризации и инвентаризационные дела создаются только с помощью электронной системы (постановление Кабинета Министров Украины № 681). Проверить данные технического паспорта можно в Единой государственной электронной системе в сфере строительства. Специалист выдает выписку из реестра с регистрационным номером.

Оценка недвижимости

Оценочная стоимость нужна в первую очередь для исчисления дохода физического лица от сделок с недвижимостью, поскольку при заключении такого рода договоров, стороны должны уплачивать налоги, сборы и другие обязательные платежи. 

Летом 2021 года Фонд государственного имущества Украины запустил сервис автоматической оценки недвижимости. Рассчитать стоимость квартиры и получить справку можно бесплатно. Если продавцы не согласны с полученными цифрами, они могут обратиться к сертифицированному оценщику. Установленная специалистом рыночная стоимость может быть меньше или больше от полученных на сервисе данных максимум на 25%. 

Читайте также: Как оценить стоимость квартиры

Проверка платежных обязательств

Квитанции об оплате коммунальных платежей должны быть датированы месяцем, который предшествует тому, в котором стороны намерены заключить сделку. Но квитанции — необязательный документ, главное, чтобы были справки об отсутствии задолженностей. Их выдают управляющая компания, предприятия-поставщики электричества, тепла, газа и прочих услуг, а также сервисные центры, например, в Киеве это — Центр коммунального сервиса. 

Проверка регистрации жильцов отчуждаемой квартиры

Нотариус регистрирует договор при условии, что у сторон открыты счета в банке или продавец и покупатель утверждают, что рассчитались до заключения договора.

До регистрации сделки все, кто не является собственниками квартиры, должны выписаться из продаваемой квартиры (продавец может выписаться и после сделки).

Узнать подробно правила государственной регистрации договоров отчуждения жилой недвижимости можно на форуме Юридическая консультация.

Выводы

При заключении договоров купли-продажи владельцу квартиры придется собрать немалый пакет документов, без которых невозможно провести сделку. 

Плюс ко всему продавца попросят предъявить и другие сопутствующие документы, среди которых уплата налогов, сборов, госпошлины, последние квитанции за коммунальные услуги, справка из банка об открытии счета для безналичного платежа, если сумма договора превышает 50 тыс. грн. 

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2022