Ожидания обвала цен на квартиры остаются пока лишь ожиданиями. Итоги октября 2016 года

Средняя цена предложения квадратного метра киевского жилья в долларах США колебалась в пределах статистической погрешности, и по итогам месяца практически не изменилась. В гривнах она снизилась на 1,3%. И основная причина такого снижения - реакция рынка на укрепление национальной валюты (подавляющее большинство продавцов по-прежнему ориентируются на доллары).

По сравнению с провальным сентябрем, деловая активность несколько выросла.

По данным Domik.ua , количество сделок увеличилось примерно на 10%.

На 4% увеличилось среднее количество объявлений о продаже квартир. Опубликованы они на восьми ведущих киевских интернет-порталах (соответствующие данные приведены в таблице).

Анализируя эти цифры, необходимо учитывать, что в рекламных объявлениях немало дублей и так называемых «заманух» (несовершенство закона о рекламе позволяет подавать объявления кому угодно без соответствующих подтверждающих документов и согласия владельцев недвижимости).

Проведенный нами анализ, показал, что в течение октября количество реально продаваемых на вторичном рынке киевских квартир увеличилось на несколько процентов и составило порядка 20500. В частности, по состоянию на 29.10.2016 года в доверительный интервал нашей базы данных попало 18124 продаваемых квартир, в то время как общее количество объявлений о продаже превысило 37500. Есть базы данных, в которых объявлений о продаже еще больше, но там и «информационного мусора» больше.

Нынешняя внешняя видимая стабильность киевского вторичного рынка во многом напоминает затишье перед бурей.

Небольшое количество сделок, зафиксированное риэлторами, вовсе не означает, что деловая активность близка к точке замерзания. О многих сделках у риэлторов просто нет оперативной информации, а официальная статистика поступает нечасто и с большим опозданием. Одно можно сказать достаточно уверенно: на рынке сейчас происходят весьма сложные внутренние процессы. Причем некоторые из них, такие, например, как рост числа договоров дарения и мены , скрыты от посторонних глаз.

Все больше участников рынка понимают, что в условиях резкого роста коммунальных платежей , политических и социальных противостояний долго придерживаться тактики выжидания не получится. Соответственно, по мере сил и возможностей, готовятся к новым рыночным реалиям (пока, в основном, морально).

Читайте также: Рынок недвижимости в ожидании субсидий и резкого роста коммунальных платежей. Итоги сентября и третьего квартала 2016 года

Наиболее важные события, процессы и тенденции

Введение электронного декларирования

Введение (вернее, чуть ли ни силовое внедрение) электронного декларирования имущества высокопоставленных представителей законодательной, исполнительной и судебной веток власти – одно из важнейших событий современной истории Украины.

В принципе, о том, что нажили «непосильным трудом» десятки тысяч представителей власти, было известно и раньше. Они не только не скрывали свои фантастически высокие (для большинства украинцев) личные траты, но и зачем-то их афишировали. Этот феномен сложно понять и объяснить.

Да, наше общество многие годы лояльно относилось к коррупционерам и теневой экономике. Люди понимали, что для перехода к капитализму необходим первоначальный капитал; и мало кто, способен накопить его с нуля сугубо законными методами. А потому готовы были простить начинающим коррупционерам очень многое, при условии, что неправедно нажитые деньги будут потрачены на развитие производства и создание новых рабочих мест.

Но «не так сталося, як гадалося».

Производство сворачивалось, а коррупционные миллиарды уходили за границу, бездумно тратились на предметы роскоши. И преломить это было крайне сложно, ибо коррупция порождала коррупцию. Даже при смене власти (в районе, области, министерстве, стране) система всякий раз воспроизводила себя: старые грехи «завязавших» и раскаявшихся коррупционеров не позволяли кардинально изменить её.

Насколько мы можем судить, не помогли ни массовая люстрация чиновников, ни открытие уголовных дел. На смену одним коррупционерам приходили другие. Оказалось, что одних только репрессивных мер явно недостаточно для слома коррупционных схем. Ибо в правовом государстве всякий раз возникают проблемы с доказательствами, а в условиях массовой коррупции, доказательства (как «за» так и «против») нередко фабрикуются и покупаются.

Именно поэтому для нашей страны так важно введение электронного декларирования имущества, представителей органов власти.

И тут важно отметить, что е-декларирование – всего лишь один из первых (пусть и очень важных) шагов на пути оздоровления страны и общества . В большинстве случаев и без него понятно, что шикарные особняки, дорогостоящие автомобили, весь стиль жизни многих представителей власти даже близко не соответствуют их доходам. И какие из этого выводы и выходы?

Использовать рецепт Шарикова «забрать и поделить»? Только ведь история (в том числе, и отечественная) учит, что при этом без кровавых противостояний и разрухи обойтись не удастся…. А где кровь, репрессии и разруха, там массовое бегство людей и капиталов за рубеж; там диктатура и отсутствие инвестиций.

На наш взгляд куда эффективнее исторический опыт тех стран, которые сгладили крайне болезненные переходные процессы с помощью амнистии и легализации основной части «сомнительных капиталов». Там не стали загонять коррупционеров в угол (где даже слабые становятся опасными), а дали возможность откупиться от общества с помощью налогов и единовременных весьма солидных платежей.

Судя по тому, как дружно наши депутаты и чиновники в конце октября стали декларировать свое имущество, им наконец-то дали определенные гарантии приемлемого выхода из создавшейся ситуации. А поскольку введение е-декларирования было внедрено под давлением зарубежных политиков и финансовых организаций, то и определенные гарантии, скорее всего, пришли из тех же структур.

Коррупция душит экономику, извращает политику и общественную мораль. Полностью искоренить ее не удавалось еще никому (ни диктаторам, ни демократическим государствам). Потому в данном случае речь идет о механизмах, позволяющих в условиях демократии с помощью правовых методов резко снизить уровень коррупции. Как показывает мировой опыт, такие механизмы позволят Украине эффективнее использовать свой потенциал, стимулировать бизнес, привлекать инвестиции, создавать рабочие места.

Читайте также: Можно ли узаконить сбережения чиновников с пользой для страны и общества

Как конкретно все это повлияет на киевский рынок недвижимости, сказать пока сложно.

С одной стороны, успешная борьба с теневой экономикой и коррупционными схемами в строительстве, наверняка, оздоровят рынок недвижимости, приблизят его к нуждам и запросам «простых граждан».

С другой стороны, на киевский рынок недвижимости стекается немалая часть «коррупционных денег» со всей Украины. Эти деньги подпитывают не только чиновников и застройщиков, но и определенную часть владельцев киевских квартир. Тут коррупционеры покупают или арендуют жилье для себя, детей, своих помощников и представителей. Нередко рассматривают квартиры в Киеве как инвестиции, как способ сохранения и сокрытия неправедно нажитых средств.

Восполнят ли эти оскудевающие «грязные» денежные потоки коррупционеров более «чистые» поступления от отечественных и иностранных предпринимателей?

- Пусть не сразу, но в перспективе это произойдет. Особенно, если и бюджетные деньги будут вкладываться в жилищные программы и развитие Киева.

Повышение коммунальных платежей для населения

Все последние месяцы рынок недвижимости пребывает в ожидании очередного повышения коммунальных тарифов и платежей, которые для многих социально незащищенных слоев и раньше были неподъемными. Естественно, все это отражается на рыночных процессах; но пока далеко не в той форме и мере, на которые рассчитывали покупатели и арендаторы киевских квартир. Средние цены предложений выставленных на продажу квартир достаточно стабильные; что же касается цен аренды, то в целом ряде сегментов они подросли (многие арендодатели смогли переложить рост коммунальных платежей на арендаторов).

Читайте также: Чего ждать рынку недвижимости от начала отопительного сезона

Одна из причин относительной стабильности цен – государственные социальные программы субсидирования коммунальных платежей и реструктуризации долгов по ним.

По словам заместителя главы КГГА Николая Поворозника, государственную помощь на оплату жилищно-коммунальных услуг сейчас получают 20,3% киевских семей, что в два раза больше, чем в 2015 году.

Читайте также: Сколько киевлян получают субсидии на оплату ЖКУ осенью 2016 года

Сыграли свою роль и заявления высших должностных лиц страны, что должники, имеющие всего одну квартиру, не будут выселяться за коммунальные долги. Взыскание пени в случае просрочки оплаты коммунальных платежей пока не предусмотрено (но, скорее всего, будет введено в будущем).

Для полноты картины не хватает лишь твердых гарантий предоставления должникам коммунальных услуг. Но это лишь на первый взгляд.

Основные проблемы проявятся после получения первых платежек за отопление . Указанные там суммы, наверняка, шокируют очень многих. Денег на субсидии может не хватить, и тогда чиновники, скорее всего, пойдут по уже испробованному ими пути урезания социальных норм потребления.

Так в апреле 2016 года Кабмин снизил норму потребления газа для расчета размера субсидий с 7 до 5,5 куб. метров на 1 кв. метр отапливаемой площади в месяц в отопительный период. При этом субсидия рассчитывается лишь для той площади жилья, которая не превышает социальную норму . В настоящее время эта норма составляет 13,65 квадратных метров на каждого человека плюс 35,22 квадратных метров на семью. Есть также достаточно жесткие нормы по расходованию электроэнергии и воды.

Оформить субсидию можно лишь на ту квартиру, в которой проживает (зарегистрирован) конкретный человек. Если квартир несколько, то в расчет берется, лишь одна; на оплату остальных субсидии не распространяются. При этом предоставление субсидии предполагает надзор над доходами и крупными расходами ; в сомнительных случаях могут проверить жилищных условия семьи. Одноразовая трата 50000 гривен (например, приобретение разбитого автомобиля) влечет за собой отмену субсидии.

Читайте также: Кому и почему придется вернуть субсидию

Все это достаточно хорошо известно. Проблемы широко обсуждаются не только политиками и СМИ, но и в семьях, транспорте, интернете… Критических выступлений (в том числе, самых нелицеприятных) – огромное множество. Но при всем том положительные сдвиги в оплате коммунальных платежей налицо.

Сумма задолженности киевлян за коммунальные услуги, пусть медленно, но снижается. В частности, по данным главного управления статистики Киева, за первые 9 месяцев 2016 года было начислено населению к оплате за коммунальные платежи 5 644 606 тысяч гривен. Фактически было оплачено 5 842 821 тысяч гривен, то есть на 3,5% больше, чем начислено.

В сентябре 2016 года (более свежих данных пока нет) субсидии в Киеве получали 214022 домохозяйств; из них 38,3% домохозяйств – одинокие люди, 27,1% - семьи из двух человек, остальные – семьи из трех и более человек. Средний размер субсидии в сентябре был 220,8 грн.

Эти официальные статистические данные в значительной степени объясняют, почему, несмотря на резкий рост тарифов и резко негативное отношение значительной части населения к происходящему, паники среди продавцов квартир пока нет, а соответственно и нет обвала цен.

Читайте также: Как снизить стоимость недвижимости в Украине

Наш прогноз дальнейшего развития событий в ближайшие месяцы – в конце данного обзора.

Попытки властей Киева навести порядок в застройке города

Многомиллионные аферы целого ряда строительных фирм, связанных с Анатолием Войцеховским, а также многочисленные, нередко кровавые, противостояния застройщиков, инвесторов и жителей города, наконец-то вынудили городские власти заняться расчисткой «авгиевых конюшен» в строительной отрасли.

Сделать это оказалось очень непросто.

Во-первых, немало чиновников и застройщиков повязано коррупционными связями и схемами.

О высокой коррумпированности киевских чиновников заявлял еще Леонид Черновецкий, в первый день, после избрания его мэром. Мол, о коррупции в городских властных структурах знал и раньше, но такого уровня даже представить себе не мог…. Практически сразу же, после подобных заявлений новоиспеченного мэра, дерибан киевской земли и предприятий заметно расширился.

Сейчас коррупционная составляющая в сметах застройщиков заметно снизилась (соответственно, и цены снизились). Но кардинально изменить свой стиль работы, ни чиновники, ни застройщики не торопятся.

Во-вторых, в большинстве противостояний застройщики прикрываются своими инвесторами. Учитывая, что инвесторов незаконных строек десятки тысяч, и все они вложили в строительство огромные (по их меркам) суммы, то любое решение властей о замораживании строительства или сносе уже построенных домов приводит к обострению и без того непростой обстановки в Киеве и стране.

И тут инвесторы незаконных строек во многом правы. Строительство велось на виду городских и районных властей, на рекламу горе-застройщики не скупились. Если власти годами закрывали на все это глаза, значит теперь, должны искать приемлемый для инвесторов выход из создавшейся ситуации.

При наличии у городских властей необходимых для этого средств, такой выход найти было бы можно. Беда лишь в том, что денег для этого у города нет. Поэтому городские власти предложили инвесторам объединиться, организовать кооперативы или ОСББ, и за свои деньги закончить стройки.

Очевидно, что подобные рекомендации подойдут далеко не всем инвесторам; но прогресс уже в том, что тема сноса этих домов отошла на второй план.

Читайте также: Афера века. Почти 40 тысяч украинцев стали жертвами строительных махинаций

В-третьих, в основе большинства градостроительных проблем лежит отсутствие средств и желания городских властей заранее готовить территории для массовой застройки. В Киеве немало промышленных зон, которые целесообразно перепрофилировать для строительства жилых массивов. Но этим должны заниматься городские власти (желательно, вместе с мощными финансово-промышленными корпорациями).

Решить все эти градостроительные проблемы, городские власти пока, судя по всему, не могут. А вот смягчить их пытаются. В том числе, с помощью конкурсного подбора кадров, курирующих строительную отрасль, после передачи в октябре киевским властям значительной части полномочий. Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины, сделать это будет заметно проще.

Читайте также: Власть Киева получила новые градостроительные полномочия

В частности, городские власти убедили застройщиков взять на себя обязательство заблаговременно проводить среди киевлян информационно-разъяснительную работу, касающуюся планов застройки конкретных земельных участков, проектов домов, имеющихся у застройщиков разрешительных документов, а также документов на землю.

Ощутив свою силу, киевские власти противостоят мощному строительному лобби (в том числе, в Верховной Раде), пытающемуся отменить долевое участие застройщиков в развитии города. В настоящее время застройщики должны внести паевой взнос в размере 4% от сметной стоимости объекта, который должен использоваться на развитие инфраструктуры города. Плюс к этому застройщикам нередко приходится за свой счет (вернее, за счет инвесторов) прокладывать к строящемуся дому коммуникации, а также строить объекты, необходимые для тепло-, электро- и водоснабжения новостройки. После завершения строительства все это обычно безвозмездно передается обслуживающим организациям.

Депутаты настаивают, что подобные требования завышены и приняли в первом чтении законопроект № 3610, предполагающий отмену долевого участия по всей стране. При этом не разъяснили, кто и за какие деньги должен строить дороги, детские и медицинские учреждения, прочие объекты, необходимые не только городу, но и самим инвесторам, которые, по сути, вторгаются на чужие территории.

Чем закончится противостояние со строительным лобби – посмотрим. Учитывая, что программа децентрализации постепенно внедряется в жизнь, вполне возможно, что данный законопроект не пройдет. Тем более что главное научно-экспертное управление аппарата Верховной Рады рекомендует законопроект 3610 отклонить.

Статистика цен предложений, вторичного рынка жилья Киева

Основные ценовые показатели вторичного рынка жилья Киева, полученные при статистическом анализе нашей актуальной базы данных, приведены ниже.

При определении средних цен предложений использовался достаточно «мягкий» метод аппроксимации «скользящее среднее по пяти точкам», позволяющий несколько сгладить всплески кривых и более адекватно выявить тренд.

Учитывая сложнейшие экономические, политические и социальные проблемы, подобные изменения средних цен предложений в третьем квартале можно охарактеризовать как весьма умеренные, зачастую не превышающие уровни статистических ошибок.

Графики изменения средних цен предложений в долларах за квартиру

График №1. Статистика цен предложений по всему городу (синяя кривая), в новых домах (зеленая кривая) и возле метро (красная кривая)

В долларах за квартиру средние цены предложений:

- по всему городу за месяц выросли на 0,6%, за последние три месяца снизились на 0,7%, за последнее полугодие снизились на 8,7%, за год снизились на 6,4%;

- в новых домах за месяц выросли на 3,2%, за последние три месяца выросли на 6,0%, за последнее полугодие снизились на 3,5%, за год выросли на 3,8%;

- в квартирах возле метро за месяц выросли на 0,8%, за последние три месяца выросли на 4,4%, за последнее полугодие снизились на 11,9%, за год снизились на 8,2%.

График №2. Статистика средних цен предложений в сегменте «гостинки» (синяя кривая) и 20% наиболее дешевых гостинок, попавших в доверительный интервал (зеленая кривая)

В долларах за квартиру средняя цена предложений в сегменте «гостинки» изменилась следующим образом:

за месяц снизились на 0,4%, за последние три месяца выросла на 2,5%, за последнее полугодие снизились на 1,5%, за год снизились на 9,2%.

В долларах за квартиру средняя цена 20% наиболее дешевых гостинок изменилась следующим образом:

за месяц снизились на 0,9%, за последние три месяца снизились на 1,2%, за последнее полугодие снизились на 2,7%, за год снизились на 10,7%.

График №3. Статистика средних цен предложений в сегменте «однокомнатные квартиры» (синяя кривая) и 20% наиболее дешевых однокомнатных квартир, попавших в доверительный интервал (зеленая кривая)

В долларах за квартиру средняя цена предложений в сегменте «однокомнатные квартиры» изменилась следующим образом:

за месяц снизились на 2,0%, за последние три месяца снизилась на 3,3%, за последнее полугодие снизились на 5,5%, за год снизились на 9,8%.

В долларах за квартиру средняя цена 20% наиболее дешевых однокомнатных квартир изменилась следующим образом:

за месяц снизились на 1,1%, за последние три месяца снизились на 1,8%, за последнее полугодие снизились на 2,8%, за год снизились на 9,0%.

График №4. Статистика средних цен предложений в сегменте «двухкомнатные раздельные квартиры» (синяя кривая) и 20% наиболее дешевых двухкомнатных раздельных квартир, попавших в доверительный интервал (зеленая кривая)

В долларах за квартиру средняя цена предложений в сегменте «двухкомнатные раздельных квартиры» изменилась следующим образом:

за месяц выросла на 1,0%, за последние три месяца снизилась на 1,5%, за последнее полугодие снизились на 1,5%, за год снизились на 9,2%.

В долларах за квартиру средняя цена 20% наиболее дешевых двухкомнатных раздельных квартир изменилась следующим образом:

за месяц выросла на 1,0%, за последние три месяца снизились на 0,3%, за последнее полугодие снизились на 6,2%, за год снизились на 3,7%.

График №5. Статистика средних цен предложений в сегменте «трехкомнатные раздельные квартиры» (синяя кривая) и 20% наиболее дешевых трехкомнатных раздельных квартир, попавших в доверительный интервал (зеленая кривая)

В долларах за квартиру средняя цена предложений в сегменте «трехкомнатные раздельные квартиры» изменилась следующим образом:

за месяц выросла на 1,5%, за последние три месяца выросла на 1,4%, за последнее полугодие снизились на 9,6%, за год снизились на 13,1%.

В долларах за квартиру средняя цена 20% наиболее дешевых трехкомнатных раздельных квартир изменилась следующим образом:

за месяц выросла на 0,7%, за последние три месяца снизились на 0,9%, за последнее полугодие снизились на 6,2%, за год снизились на 6,7%.

Как видно на графиках, в октябре 2016 года средние цены предложений 20% наиболее дешевых квартир, попавших в доверительный интервал, снизились в следующих сегментах: «гостинки» (-0,9%) и «однокомнатные квартиры» (-1,1%). В сегментах «двухкомнатные раздельные» и «трехкомнатные раздельные» они выросли соответственно на 1,0% и 0,7%.

За последние три месяца средние цены предложений 20% наиболее дешевых квартир, попавших в доверительный интервал, снизились в сегментах «гостинки» (-1,2%), «однокомнатные квартиры» (-1,8%), «двухкомнатные раздельные» (-0,3%) и «трехкомнатные раздельные» (-0,9%).

За последний год средние цены предложений 20% наиболее дешевых квартир, попавших в доверительный интервал, снизились в сегментах «гостинки» (-10,7%), «однокомнатные квартиры» (-9,0%), «двухкомнатные раздельные» (-3,7%) и «трехкомнатные раздельные» (-6,7%).

Графики изменения средних цен предложений (как в гривнах, так и в долларах) по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html .

Индекс недоступности жилья в Киеве в октябре 2016 года составлял 19,1. То есть человек, зарплата которого близка к средней по Киеву, должен работать примерно 19 лет, ничего не тратя, чтобы приобрести квартиру площадью 70 кв. м.

Прогноз на ноябрь и ближайшее будущее

Полагаем, что резко возросшие суммы в платежках за коммунальные услуги, окажут на рыночные процессы в ноябре весьма ограниченное влияние. Инерция рынка недвижимости очень велика, а платежки, скорее всего, придут лишь во второй декаде месяца. Многие участники рынка будут по-прежнему раздумывать или попросту не успеют отреагировать на изменившиеся суммы в платежках. Тем более что в первой половине октября отопления не было, а значит и суммы в платежках будут для многих более или менее подъемными. А те, для кого они станут неподъемными, сначала пойдут за субсидиями, а уже потом (может быть) на рынок недвижимости.

Более значительное изменение рыночных тенденций, скорее всего, отодвинется на декабрь-январь. Учитывая, что субсидию можно оформить лишь на ту квартиру, в которой человек зарегистрирован, то многие владельцы нескольких квартир будут вынуждены либо продавать «лишние», либо сдавать их в аренду. Предложение при этом возрастет, а цены снизятся.

Автор: Владимир Коломейко , аналитик Domik.ua