Основы рефинансирования

В подобных случаях у заемщиков нередко возникает желание перейти в другой банк, изменить схему кредитования. Подобные изменения использования кредитования нередко именуют рефинансированием.

Рефинансирование имеет свои плюсы и минусы. Потому, перед тем как рефинансировать свой кредит, узнайте все преимущества и недостатки возможных схем.

Перед тем, как принимать решение

• Помните что рефинансирование – очень серьезный шаг. Чтобы сделать такой шаг, необходимы очень веские причины. Например, целесообразно пойти на рефинансирование в случае, если средств на выплату кредита не хватает, а в другом банке существенно более низкие проценты и более лояльные условия погашения. Идти на рефинансирование ради того, чтобы сэкономить деньги на покупку автомобиля или на отдых, вряд ли целесообразно. Частая смена банков и ипотечных программ способна существенно ухудшить вашу кредитную историю. А это может помешать вам в будущем.
• Внимательно прочтите ваш кредитный договор, выпишите из него все, что касается бонусов и штрафных санкций за досрочное погашение кредита.
• Убедитесь в том, что вы точно знаете, какую часть «тела кредита» вы уже выплатили, и какая часть осталась. Особенно это важно при использовании так называемой аннуитетной схемы выплат. Там, в первую очередь, погашаются проценты по кредиту. Вполне может оказаться, что денег (в первые месяцы и годы) вы выплатили много, а «тело кредита» уменьшилось меньше, чем вы ожидали.
• Убедитесь в том, что банк, в котором вы взяли кредит, и банк, в котором вы хотите его рефинансировать, согласны сотрудничать с вами. Дело в том, что на недвижимость, которая числится в залоге, кредит не дадут без согласия первоначального банка кредитора.

Суть рефинансирования ипотечного кредита

Если кратко, то суть рефинансирования заключается в том, что свой ипотечный кредит, взятый в одном банке, вы погашаете за счет средств, взятых в другом банке. При этом залог и оставшийся долг переходит в другой банк.

В подавляющем большинстве случаев, за предоставление ипотечного кредита вам придется уплатить второму банку комиссию, размер которой нередко превышает 1% от суммы кредита.

В Украине есть свои очень важные нюансы рефинансирования, связанные с изменением не только условий и ставок, но и валютой. В свое время, порядка 80% ипотечных кредитов выдавались в долларах. Затем выдача кредитов в валюте была временно запрещена. Но уже выданные долларовые кредиты необходимо было погашать на тех условиях, которые были прописаны в ипотечном договоре. Меняя банки, заемщик должен быть готовым к тому, что в первом банке он должен погасить долларовый кредит, а во втором банке взять кредит в национальной валюте. Соответственно потратив средства на конвертацию валют. Другое дело, что запрет на предоставление валютных кредитов был временным. Но пока нет данных о том, что банки начали выдавать ипотечные кредиты в иностранной валюте.

Рефинансировать или нет

Испытанное временем правило гласит, что рефинансирование может иметь смысл если при этом процентная ставка снижается хотя бы на 2%. Жизнь нередко корректирует даже устоявшиеся правила.

Многое зависит от отношения банка к задолжавшему заемщику. Может оказаться, что банк настроен весьма решительно: готов судиться с заемщиком, выставлять ипотечную квартиру на торги, отдавать кредит коллекторской компании. В этом случае заемщик рискует очень многим. Его квартиру могут продать достаточно дешево, полученных денег не хватит для погашения долга, придется продавать другое имущество.

Во втором банке отношение к заемщикам более взвешенное. Там могут отсрочить погашение кредита, пойти на другие уступки; могут помочь заемщику продать квартиру по более высокой цене. В этом случае есть прямой смысл реструктуризировать кредит, перейти в другой банк.

У каждого заемщика своя ситуация. Кто-то ожидает повышение зарплаты, кто-то – становление бизнеса, кто-то - получение наследства. В этих условиях отсрочка на год может кардинально изменить ситуацию к лучшему.

В любом случае, принимая решение о рефинансировании, необходимо просчитать все возможные варианты и сценарии развития событий. Сделайте (желательно с участием специалистов) все расчеты, убедитесь, что делаете правильный шаг.

Помните: все кредиты разные

Не совершайте ошибку, выбирая кредит и полагаясь только на его годовую процентную ставку. Есть другие важные факторы, которые следует принять во внимание.

Среди них:

• Срок погашения кредита. Сокращение времени кредитования позволит снизить переплаты, связанные с выплатой процентов. Но, с другой стороны, при сокращении срока кредитования существенно вырастут ежемесячные платежи.
• Различные типы ставок (фиксированные ставки и плавающие).
• Наличие дополнительных платежей (в частности, единоразовых и ежемесячных комиссий, а также страховок).
• Различные схемы погашения кредитов (обычная схема и аннуитетная). При обычной схеме в первое время придется платить больше, чем при аннуитетной, но зато в последствии платежи существенно снизятся. При аннуитетной схеме все время придется платить одинаковые платежи.
• Возможность банка изменять процентную ставку и условия кредитования.

Краткая памятка:

• Решение о рефинансировании, должно быть принято только на долговременных сбережениях, которые смогут покрыть требуемые затраты. Чтобы подсчитать окупаемость, разделите стоимость дополнительного кредита на ваши ежемесячные сбережения. Полученная цифра, представляет собой количество месяцев, которые вам придется провести дома, и провести стратегическую работу по выплате кредита.
• Никогда не выбирайте кредит только по годовой процентной ставке.
• Чтобы заключить наилучшую сделку на кредит, вы должны взвесить и сравнить все цифры, подготовить и задать множество интересуемых вас вопросов.
• Подумайте, вы должны взвесить и сравнить все цифры, чтобы оценить все правильно (возможно при помощи финансового консультанта).
• Прочитайте контракт полностью, перед тем как его подписать.
• Не позволяйте никому давить на вас или подгонять при принятии ответственных решений.

Автор: Информационно-аналитический отдел портала недвижимости  domik.ua