Оформляя сделку купли-продажи квартиры, стоит перепроверить все документы

Средство от неожиданности

 

Квартирный вопрос актуален всегда. Готовясь к приобретению жилья, иной раз кажется, что все возможные нюансы уже учтены и ничего неожиданного произойти не может. Однако от рисков никто не застрахован. А посему в очередной раз напомнить потенциальному покупателю, чего следует остерегаться, будет нелишним.

 

Согласно Гражданскому кодексу продавец после вступления в силу договора купли-продажи должен одновременно с товаром передать покупателю его принадлежности и документы. Вот их-то и нужно изучить наиболее внимательно, дабы не попасть впросак. Если речь идет о новостройке (а значит, купля-продажа осуществляется при участии фирмы-застройщика), нужно проверить документы, удостоверяющие права на квартиру, а также полномочия сотрудника строительной компании, подписавшего договор. При заключении сделок на вторичном рынке проверка официальных бумаг, подтверждающих права продавца на продаваемую жилплощадь и устанавливающих его личность, потребует еще больше времени и внимания.

 

Адвокат АК «Арцингер и партнеры» Антон Москаленко советует в любом случае покупателю проверить наличие справки-характеристики в бюро технической инвентаризации (БТИ), а также прав собственности на недвижимое имущество. В справке-характеристике, например, должно быть обозначено количество владельцев квартиры, ее балансовая стоимость и некоторые другие показатели. Как известно, документ, подтверждающий право собственности на квартиру, - это свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество. Также соответствующие права может подтверждать свидетельство о наследстве и некоторые другие документы.

 

Традиционные споры о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным обычно происходят из-за отсутствия у продавца права собственности на это имущество

 

Если в семье продавца есть несовершеннолетний ребенок, при заключении сделки необходимо потребовать от продавца разрешение органа опеки и попечительства. Кроме того, вместе с договором должно быть предоставлено нотариально заверенное заявление, подтверждающее отсутствие у супруга (супруги) продавца претензий относительно отчуждения квартиры.

 

Квартиру лучше проверить на предмет ее соответствия техническому плану. То есть чтобы в ней не было перепланировок. Поскольку в противном случае у покупателя могут возникнуть проблемы с органами БТИ. Нелишним также будет проверить счета, касающиеся оплаты жилищно-коммунальных услуг. «Проверка всех этих вопросов ложится на плечи покупателя. Именно в его интересах уточнить данные моменты. Хотя я знаю случаи, когда покупатель намеренно приобретает квартиру с «задолженностями». Правда, в таком случае цена этой квартиры несколько ниже обычной рыночной стоимости. И покупателю гораздо выгоднее самому уладить подобные вопросы», - рассказал изданию СЕЙЧАС г-н Москаленко.

 

Традиционные споры о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным обычно происходят из-за отсутствия у продавца права собственности на это имущество. «Хотя, в принципе, добросовестный нотариус обязан проверить этот и многие другие моменты», - говорит г-н Москаленко. Существует также вероятность подделки документов, и, к сожалению, пока что покупатель от этого почти не застрахован. «Я сам знаю случаи, когда происходили факты взлома государственных нотариальных контор. Поскольку они плохо оборудованы средствами защиты и сигнализацией. И оттуда выносились нужные бланки. Конечно же, потом их использовали в незаконных целях», - припомнил адвокат.

 

Главное

 

Никогда не бывает лишним перепроверить все нюансы, связанные с куплей-продажей квартиры. Особенно это касается документов, которые подтверждают право собственности на нее.

 

В настоящее время при покупке квартиры или другого недвижимого имущества нужно вначале зарегистрировать сделку (у нотариуса), а потом само имущество - в БТИ. Именно эти конторы занимаются регистрацией прав собственности на недвижимое имущество. Об успешности работы БТИ в этой области судить, конечно, тем, кто имел удовольствие простоять в трехчасовой очереди, так и не дождавшись позитивного результата, а также тем, кто пытался решить свои насущные проблемы обходными путями. И первый, и второй варианты - малоприятны. Однако на случай отказа БТИ в регистрации прав собственности на квартиру существует относительно действенный механизм защиты - суд. Поскольку в данном случае речь идет о незаконных действиях субъектов властных полномочий (БТИ - коммунальные предприятия, подчиненные местным властям), заинтересованное лицо, руководствуясь Кодексом административного судопроизводства, может обжаловать незаконный отказ в административном суде.