Офисная недвижимость в столице: догонит ли Киев Европу? Ч.1

О проблемах офисной недвижимости в Киеве – интервью «Domik.net» с Председателем Комитета по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины, исполнительным директором группы компаний «Планета Оболонь» Алексеем КОТЕНКО.

 

Офисный центр – второй дом

 

- Алексей Юрьевич, для начала разговора как бы вы кратко определили суть и идеологию современного офисного центра?

 

- В идеале офисный центр должен стать вторым домом. Может быть, сегодня для многих работников и их работодателей еще сложно это представить, но будущее за офисами, в которых люди будут жить. Чтобы они реально могли проводить в нем по 12 часов в день и чувствовали себя там комфортно. Уважающие себя офисы класса А, помимо самих служебных помещений, предусматривают апартаменты, где можно отдохнуть, воспользоваться ресторанами, кафетериями, фитнес-залами, бассейнами, спортивными комплексами, многим другим. На крайний случай – даже переночевать. Чтобы человек не ехал в другой микрорайон, теряя время, а мог всем воспользоваться тут, на месте.

 

- Итак, все должно быть для жизни человека в офисе. Таким образом почти стирается грань между личной жизнью и работой…

 

- Практически – да. В Америке, Европе сегодня уже все так и устроено.

 

 

По европейской классификации

 

- Как вы сегодня классифицируете офисную недвижимость? Какие основные черты этих классов? Благодаря чему можно сразу определить, к какому классу можно отнести то или иное помещение?

 

- Такая классификация существует, хотя она весьма условна. В Европе все здания, в которых находятся офисные помещения, дифференцируют по классам А, В, С и даже D. Правда, даже если взять отдельные современные комплексы, которые в нашей столице относят к классу А, то такая оценка для них – весьма относительна. Неплохие по архитектуре сооружения действительно уже появились, но внутренняя инженерия их и внутренняя планировка еще оставляет желать лучшего.

 

Отдельно остановимся на наиболее важных требованиях, предъявляемых к помещениям класса А.

 

Признаков, которых надлежит придерживаться застройщики при сооружении такого рода зданий, около двадцати. А минимум шестнадцать из них должны полностью соответствовать всем требованиям класса. К примеру, это здание должно быть в административном центре или в прилегающих к нему районах – хорошие места на Подоле, на Печерске и в некоторых других местах столицы.

 

Первым признаком для класса А является то, что это должно быть новое здание. Ни в каком реконструированном здании невозможно устроить современную инженерию.

 

Второй – это транспортная развязка, которая должна быть максимально удобной. Учитывается также удобство подъездов к зданию, широкие возможности для парковки возле него. В Киеве все находящиеся в центре офисные сооружения в удобных местах, но, если учесть наши пробки и загруженность улиц, то для большинства из них – это фактор минус.

 

Третий признак – уровень архитектуры здания. Если офисный комплекс расположен в исторической части, то сооружение должно соответствовать архитектуре этих мест. Если речь идет о местах делового центра, то непосредственно в проектировании должны быть заложены новые технологии, современные элементы отделки.

 

Чрезвычайно важный фактор – это компоненты внутренней инженерии. В зданиях класса А должны присутствовать автономные системы энергоснабжения, водоснабжения. пожаротушения, вентиляции, кондиционирования и т.д. Независимо от работы городских систем, здесь все они должны реально работать. Именно поэтому для класса А требуется максимальная компьютеризация. Благодаря ей возможна дееспособность так называемой системы «умный дом», которая для этого класса обязательна.

 

Система «умный дом» должна обеспечивать экономию абсолютно всех ресурсов, ею они все регулируются. По подсчетам, такая система должна обеспечить экономию около 30% от всех затрат в год. Это – колоссальный эффект!

 

- Сколько времени такой офисный центр может быть дееспособным в случае отключения городской системы электричества или других?

 

- Сколько угодно! Практически внутренние системы такого здания ничем не отличаются от централизованных. В экстренных же случаях они проявят свою самодостаточность. При отключении городских систем, резервная система обеспечит бесперебойное функционирование всего офисного центра.

 

Системы комфорта и безопасности

 

- Говоря о других признаках, обратим внимание на лифты. Важна не столько классность этого компонента инженерии, сколько скорость лифтов. Пользователи не должны ждать появления кабины лифта после его вызова более 30 сек. Все должно быть направлено на экономию времени. Это отвечает требованиям комфорта, что особенно важно в часы «пик». Изначально должна быть решена проблема первичной загрузки пассажиров: заход – выход. К примеру, если в бизнес-центре может одновременно работать 3-4 тыс. человек, то в часы входа на работу и выхода из помещения будет колоссальный поток людей. В это время с использованием лифтов они должны добраться к рабочим местам в течение 2-3 мин. Для этого в одной шахте надлежит устроить движение двух лифтов одновременно и в целом рассчитать, сколько должно быть лифтов, с какой скоростью они должны работать, чтобы все происходило максимально оперативно. Это под силу только лифтам класса А.

 

- Есть ли сегодня такие лифты в Киеве?

 

- Да, мы делали такой анализ и можем сказать, что есть такой лифт в здании «Леонардо». Но само здание не является высотным, и потому присутствие такого класса лифта непоказательно. Может быть, найдется еще несколько, не больше. В иных офисных центрах стоят хорошие лифты известных фирм, но это оборудование - средней классности. В одном офисном комплексе, который только планируется соорудить в Киеве, предполагается устройство 12 лифтов. Такие лифты класса А будут соответствовать мировым стандартам и обеспечат весь пассажиропоток.

 

- Какие существуют требования относительно объема площади на одного сотрудника, машиномест, других факторов?

 

- В офисном помещении класса А для рядового сотрудника должно быть отведено не менее 6 кв.м., для менеджеров высшего звена - не менее 25 кв.м. Поэтому на сегодняшний день и существует проблема выбора таких офисных помещений, которые бы соответствовали этим требованиям. Иному потребителю по месту расположения, архитектуре в целом помещение подходит, но в нем не всегда удается найти необходимую площадь.

 

Следует учитывать также показатель возможностей парковки машин. Идеальным вариантом в Европе и в мире считается расчет: одно машиноместо на 100 кв. м. офисных помещений. Хотя мы знаем, что это вообще-то немного. На самом деле реально на одно машиноместо используется 300 кв.м., и в Киеве этот вопрос никак не решается.

 

Если говорить о системе безопасности, то она предполагает обязательное видеонаблюдение, кроме того, охрану на каждом этаже и для каждого офиса отдельно.

 

В идеальном варианте компания должна иметь возможность заказать все позиции системы «умный дом», которых около 30: необходимое количество телефонных линий, желаемые Интернет-провайдеры, частные охранные компании и т.д. Ни по одной из позиций не должно быть никаких проблем! В Киеве во многих случаях есть еще проблемы с расширением АТС, с провайдерами.

 

- Алексей Юрьевич, всем известно, что сегодня вопрос эксплуатации зданий очень болезнен, по крайней мере для жилых сооружений. Как решается этот вопрос относительно офисных помещений?

 

- Да, действительно, и в ситуации с обслуживанием офисных помещений сегодня поставить точку нельзя. Для этого должна быть нанята профессиональная управляющая компания. Это не ЖЭК, не какая-то еще организация, а профессиональный управитель. Им может быть и сам девелопер. Но сегодня, как правило, застройщик непосредственно выступает управителем офисного здания. Строительная компания делает это, потому что ей проще: она знают все нюансы, какую технику или оборудование заказывали и как с ними надлежит работать. Помимо этого, в Киеве появляются и профессиональные управители. В целом же, если оценивать их обслуживание по пятибалльной системе, то уровень работы в лучшем случае «тянет» на тройку. И все же складывается тенденция, что у каждого офисного центра есть своя обслуживающая здание компания. Иначе такой офис не может нормально функционировать.

 

- Как должна быть решена в офисах класса А высота потолков и планировка помещений?

 

- Есть еще такой признак, как высота потолков в помещениях. В мире принято, чтобы она была на уровне минимум 2,7 м. В Европе это более четко определено и более строго этого показателя придерживаются. Для наших компаний характерно несколько его увеличивать - к 2,75 м. И все же, на мой взгляд, 2.7 м. без подвесного потолка для офиса – это мало.

 

Обратим также внимание на планировку помещений. Она должна быть открытой. И это касается не только помещений класса А, но и класса В. Чтобы компания вошла в помещение и сделала расстановку в нем своей мебели или рабочих мест так, как ей этого хочется.

 

 

В офисе класса В – ничуть не хуже

 

- А если взять класс В, то чем он существенно отличается от класса А?

 

- Теоретически эти два класса отличаются только тем, что у класса А должны обязательно присутствовать все те параметры, которые я перечислил. У класса В некоторые 2-3 параметра могут уступать. Скажем, по месту расположения в Киеве здание может находиться близко к исторической среде, но не в ней самой.

 

- А если, допустим, фитнес-центр будет отсутствовать?

 

- Большим недостатком это считаться не будет.

 

- Но ведь тогда сама идея офиса, в котором почти живут люди, реализована не будет?

 

- Давайте проведем аналогию, к примеру, с гостиницами классов 4-х – 5-ти звезд. Согласитесь, что класс 4-звездочной гостиницы может ничем не отличаться от 5-звездочной, или отличаться настолько, что клиент даже этого не заметит. А реально 5-звездочная гостиница отличается тем, скажем, что там три бассейна, а в 4-звездочной их – два. Может быть, в офисном центре класса В будет не фитнес-центр, а минимально – тренажерный зал, ресторанчик, массажный кабинет. Тогда, как в классе А должно быть все по максимуму. Причем бассейн для него возможен, но не обязателен. Такого рода вопрос каждый девелопер решает для себя с целью привлечение потребителей.

 

- Иными словами, в классах А и В все решения отталкиваются от того, что время – это деньги…

 

- Да, и чтобы его производительность, своего рода коэффициент полезного действия, благодаря этому, была максимальной.

 

Кабинетная система с минимумом комфорта

 

- Что характерно для других классов – С и D?

 

- К классу С можно отнести как новые здания, так и реконструированные. Офис класса С – это, как правило, известная всем кабинетная система. Особых требований к ремонту не предъявляется. О внутренней инфраструктуре в таком варианте речь вообще не идет. Это место, в котором только предоставляются кабинеты для офисов, телефоны с ограниченным количеством линий, туалеты. Абсолютный минимум.

 

Класс D еще проще. Это может быть обычное административное здание производственного предприятия. Потребители заходят на территорию этого предприятия через заводской КПП, поднимаются на свой этаж, где расположены несколько арендованных офисных комнат с надписями о фирме над дверями.

 

К примеру, в Киеве, к классу С можно отнести бизнес-центр «Плаза», что на Московском проспекте. Это реконструированное здание. Возраст его, в прошлом – долгостроя, уже около 20 лет. Здесь предполагались какие-то производственные цеха. То есть здания класса С могут быть совсем убогими, вплоть до уровня класса D, но могут быть и переделанные под офис, где хоть минимально, но удовлетворены какие-то требования. Пусть они не оснащены современным оборудованием, но более – менее комфортные. В них есть отдельный вход, два лифта, 3-5 телефонных линий.

 

Беседовал Тарас Колиснык