Офисная недвижимость в столице: догонит ли Киев Европу? Ч. 2

Борьбы классов на рынке нет. Преобладает один

 

 

- Алексей Юрьевич, мы говорили об офисных зданиях по европейской классификации. Сегодня ее стараются применять и у нас. Насколько насыщены эти сектора в Киеве? Скажем, класс А у нас представлен или его вообще нет? Какие тенденции ощутимы?

 

- Класс А в украинской столице представлен разве что двумя-тремя зданиями, то есть весьма мало. Больше всего, на наш взгляд, здесь представлен класс С.

 

На сегодняшний день ощутима тенденция повышения спроса на здания класса В - на них сейчас наибольший спрос.

 

- На ваш взгляд, почему сегодня в Киеве, в основном, сдают в аренду, но не продают?

 

- Как нам известно, в Москве бизнес-центры уже во многих случаях продаются. По статистике, примерно 50 на 50 – продажа и аренда.

 

Суть в том, что класс А, как мы уже говорили, реально не представлен. Но что-то «озвучено» именно как класс А и, соответственно, за помещения в такого рода зданиях взимается цена… Наши строители сооружают здания как можно дешевле (с использованием в нем обычных или средней классности лифтов, с минимальной, относительно дешевой отделкой), чтобы затрат было минимум, а прибыль получилась максимальной. Если по статистике нормальный офис (для этого уже существует общепринятая формула расчета арендной стоимости квадратного метра) должен быть окупаем за 5-7 лет, то у нас, как утверждают эксперты, окупаемости добиваются за 1,5 года. Только за счет того, что помещение названо классом А! Так какой же смысл сразу продавать такое здание, если его можно посредством аренды за короткий срок окупить и только потом уже продать?

 

 

К вопросу о ценах и объемах предложения

 

 

- Возвращаясь к теме класса А, какие цены преобладают сегодня в немногочисленных зданиях этого класса?

 

- К классу А со значительной натяжкой можно отнести здание «Леонардо». При аренде стоимость квадратного метра полезной площади здесь 80 долл. США с учетом НДС. При продаже квадратный метр стоит 10 тыс. долл.

 

- Какова, на ваш взгляд, потребность в офисных помещениях киевского рынка?

 

- Если говорить кратко, то потребность эта колоссальная. По статистике, в Киеве свободных или вакантных площадей не более 5% - в то время, когда нормальные показатели - 8-10%.

 

В наиболее современном киевском офисном помещении 35-40 тыс. кв.м. общей площади, и вакантного предложения в этом здании нет. Столице же, по оценкам экспертов, необходимо 500-800 тыс. кв.м. офисных площадей для того, чтобы стабилизировать ситуацию и чтобы началась жесткая конкуренция по классности. То есть, когда уже человек может задуматься: если есть конкретное количество офисных площадей класса А, то дальше остается только выбрать наиболее подходящее по цене и по уровню качества. Спрос и предложение более-менее начнут выравниваться только при таком количестве.

 

- Люди, имеющие бизнес и использующие офисы в городах Европы, говорят нам, что платить у нас по 80 или 100 долл. за кв.м. офиса – это очень дорого даже для них.

 

- Да, согласен с вами! И совершенно оправдано в связи с этим сегодня говорить о своего рода болезни рынка, наблдаемой из-за катастрофически малого предложения.

 

- Представляется странным то, что на рынке жилой недвижимости есть проблема, суть которой в нежелании строителей видеть конкуренцию. Это позволяет им строить, как говорится, что попало и продавать за весьма большие деньги. Но ведь есть немало солидных и известных западных компаний, которые пытались проникнуть на наш рынок, но их сегодня здесь нет.

 

- Могу сказать, что сейчас уже работает где-то 10-15% компаний, которые сами по себе никакого непосредственного отношения к Украине не имеют, в том числе и 3-4% - московские. Большинство действует через подставных украинских резидентов. Можно надеяться, что тенденция к увеличению части застройщиков с высокими европейскими стандартами производства будет углубляться.

 

- И все-таки иностранных строителей не так много, чтобы решить проблему украинского дефицита. А рынок выдвигает необходимость в десять раз больше, чем есть, по объему предложений класса А, В. Есть ли какие-то проекты, которые сейчас реализуются?

 

- Реализованных и реализующихся проектов немало. Есть данные, учитывающие завершенные постройки, которые только формально не сданы в эксплуатацию, но уже действуют. Они включают в себя здания класса А и В. К примеру, будет открыт современный офис на Спортивной площади, на ул. Боженко – Антоновича, «Львовские ворота» на ул. Артема и ряд других. Они сами позиционируются как класс В и А. Я назвал только «часть айсберга». А до конца 2007 – середины 2008 гг., как стало известно, предполагается ввести примерно 300 тыс. кв.м. офисных площадей.

 

 

Реалии ожиданий

 

- Соответственно, за это время могут быть созданы заделы, которые позволят к 2010-2012 гг. дополнительно ввести такие же объемы?

 

- Да, действительно, где-то к 2010-2011 гг. ситуация на рынке может быть близкой к выравниванию соотношения между предложением и спросом.

 

- Какова же к моменту будущего насыщения рынка может быть стоимость квадратного метра офиса?

 

- Сейчас еще сложно ответить на этот вопрос – настолько нестабилен рынок. По моему мнению, цены в любом случае будут расти, потому что реальных причини для спада нет. И есть колоссальный спрос. При этом есть цена, которая никому непонятна. Надо учесть также, что основные арендаторы помещений класса А – это иностранные компании (минимум 70% всего количества потребителей). Они готовы платить, потому что им нужны свои места на наших рынках, и у них выбора нет. Но как только произойдет определенное насыщение, такого огромного спроса наблюдаться уже не будет.

 

- Возможен ли какой-то спад цен?

 

- Да, по оценкам экспертов, процентов на 30 это возможно. Но пока что мы предполагаем только рост. Ведь не так давно строительные организации обещали, что они сдадут в 2007 г. те объекты, о которых мы упоминали, но им это не удалось. По одним просто нет разрешения пожарных служб, а по иным – другие причины.

 

Выравнивание соотношения спроса и предложения тоже неоднозначный процесс. Ведь даже на момент, когда в Киеве уже будет введено 500 тыс. кв.м. офисных площадей, не исключено, что здесь появится больше компаний, желающих работать в нашей столице. Ведь через 5 лет экономическая ситуация наверняка изменится.

 

Есть и такая тенденция: в ряде киевских бизнес-центров происходят спекулятивные приобретения помещений. В отдельных из них как будто ничего не продается, а исключительно сдается в аренду. И все же часть площадей в них продана. Впоследствии они также сдаются в аренду. Потому говоря о 5% вакантных площадей, следует учесть, что из остальных занятых 95% где-то 20—30% приобретены со спекулятивной целью - чтобы дальше сдавать в аренду или продавать как на вторичном рынке.

 

- Алексей Юрьевич, какой объем офисных площадей класса В сегодня в Киеве?

 

- Порядка 200 тыс. кв.м. По мнению ряда экспертов, из названных 500 тыс. кв.м., которые уже сейчас необходимы, где-то 350-400 тыс. кв.м. должны быть класса В, остальные – 150 тыс. кв.м. – класса А. Класс А все же рассчитан на клиентов VIP-уровня, которых не так много.

 

- Можно ли ожидать, что в будущем в Киеве будут предпочитать продажи офисов перед арендой?

 

- Да, мы предполагаем, что именно так и будет. Насыщение предложения и конкуренция сделают более выгодной продажу перед арендой, поскольку срок окупаемости проекта – 5-7 лет.

 

- Ощущается ли, что сейчас существуют какие-либо искусственные преграды для насыщения рынка?

 

- Да, это все те же известные преграды – относительно отводов земельных участков, запрет на строительство высотных зданий, требования разных служб – к примеру, пожарной.

 

 

…И об одном «тонком» вопросе - откровенно

 

 

- Большой ли удельный вес взяток в себестоимости затрат девелопера еще на уровне проекта?

 

- Лично мне такими вопросами заниматься не приходилось. Но по рассказам знаю, что это тоже зависит от ряда факторов. В зависимости от того, с чиновниками какого уровня приходится иметь дело, где компания намерена строить здание, какие проблемы при этом приходится решать. К примеру, решение вопроса с жильцами, которых необходимо отселить. Если люди не согласны и устраиваются общественные слушания, то это тоже происходит не так прозрачно, как должно быть. Организовывается определенная «инициативная группа», чьи выступления и сами общественные слушания протоколируются. Все происходит согласно законодательству, но это организовано со «своими» людьми, которые реально даже живут на массиве, где должно быть строительство. Да, такая «акция» стоит денег… Но потом появляются реальные несогласные, а им говорят: уже вопрос решен, вы опоздали: мол, другие жильцы все провели, есть официальные подписи, все с ними согласовано, решения слушаний зарегистрированы в мэрии, прошли суды. По такой вот схеме это делается сплошь и рядом.

 

- Спасибо.

 

Беседовал Тарас Колиснык