Один шанс из восьмидесяти

На сегодня займ получает лишь одна из восьмидесяти семей-претендентов. Но, оказавшись в числе счастливчиков, люди сталкиваются с другой проблемой — Фонд выделяет кредит под одну стоимость жилья, а строители продают его по совсем другой, порой в 2 раза выше. Кроме того, Счетная палата обратила внимание на еще несколько странностей: несоблюдение очередности выделения кредитов, ограничение средств на покупку жилья на «вторичном» рынке и т. д. Прокомментировать выводы ревизоров мы попросили председателя правления Государственного Фонда содействия молодежному жилищному строительству Валерия Омельчука:
— Должен сказать, что Счетная палата абсолютно правильно проанализировала ситуацию. Программа обеспечения молодежи жильем пока, действительно, недостаточно эффективна, и она только делает первые шаги. Есть еще много неурегулированных законодательством вопросов. На сегодня обеспечено жильем чуть более 5,5 тыс. семей. И когда люди увидели, что тысячи получают жилье, появился ажиотаж. За последние 2 года у нас очень много заявок появилось.
Как получается, что размер выдаваемого кредита не соответствует стоимости жилья?
— У нас есть методика, утвержденная Кабинетом Министров, по ней определяется верхняя граница размера кредита, который может получить семья. Есть установленный метраж: 21 квадратный метр на члена семьи плюс 20 метров на семью — на случай, если еще ребенок родится. В методику входит и опосредованная стоимость строительства жилья в конкретном населенном пункте — эту цифру нам ежеквартально дает Госстрой (для Киева на сегодня она составляет 1780 грн. за м2). И при расчете максимального размера кредита мы учитываем нормативный метраж и стоимость квадратного метра. Эта методика срабатывает везде, кроме Киева. В столице, как известно, есть ажиотажный спрос на жилье, высокие рыночные цены, которые иногда в 2-3 раза превышают себестоимость строительства. А все подрядчики — это коммерческие структуры, и никто по себестоимости нам жилье продавать не собирается. Поэтому и возникают большие доплаты у заемщиков при покупке жилья именно в Киеве. Естественно, делается все это с согласия семей. Мы обращались в Госстрой, чтобы пересмотреть эту методику для Киева, но они считают, что методика должна быть единой для всех. У нас есть и свой вариант решения этой проблемы: в составе Фонда нужно создать юридическое лицо — застройщика, который не будет себе ставить задачу получить сверхприбыль, а будет строить по этим нормативным ценам — а в них можно уложиться даже в Киеве, — и тогда не будет доплат. Этот вопрос мы собираемся решить внесением необходимых изменений в законодательство, и в конце этого года — начале следующего мы уже планируем работать по такой схеме.
А почему, в таком случае, не обратиться к вторичному рынку жилья — ведь цены там намного ниже, чем на новые квартиры?
— В некоторых регионах жилье на вторичном рынке, и правда, в несколько раз дешевле, чем новое. Но в Киеве ситуация разная: купить новое жилье на вторичном рынке — еще дороже, чем инвестировать в него на этапе строительства. Есть, конечно, и дешевое, но это, в основном, так называемые «хрущевки», — они маленькие, тесные, и далеко не все семьи готовы туда вселяться. Вообще, вторичный рынок для нас — новое направление. Наша организация называется «Фонд содействия молодежному жилищному строительству», то есть он изначально ориентирован на строительство. Но с 2003 года, учитывая, что в регионах жилье на вторичном рынке намного дешевле, Наблюдательный Совет Фонда ввел квоту — 10% средств направлять на покупку вторичного жилья. По результатам этого года мы посмотрим, насколько эффективно это направление и, в зависимости от этого, увеличим квоту. Все-таки вторичный рынок — не такой прозрачный, и когда направляешь деньги туда, есть больше риска, что они уйдут в теневой сектор экономики или осядут неизвестно где.
Когда человек подает заявку на получение льготного кредита, он сам выбирает квартиру, которую хочет купить, или же ему предлагает Фонд?
— У нас заключен ряд договоров с определенным кругом компаний-застройщиков. Мы знаем, что они надежные, что деньги не будут заморожены, а объекты будут сданы вовремя. Поэтому заемщику предлагается определенный ассортимент квартир. По вторичному рынку то же самое — мы работаем с рядом проверенных риэлторских компаний. И тут, конечно, более широкий выбор, есть возможность выбрать квартиру, которая устраивает эту семью. То есть у Фонда есть уже база квартир, из которых выбирается нужный вариант. Это не значит, что он может выбирать только из них. Если его не устраивает этот ассортимент, мы продолжаем работу и подбираем индивидуально. Но это уже дополнительные проблемы и время.
Кстати, как соблюдается очередность получения кредитов? Есть много нареканий, что одни люди стоят по 5 лет в очереди, а другие получают квартиры, только подав заявку.
— Законодательством очередность у нас не установлена. Это же кредит, а не очередь на квартиру, как в советское время было, когда сначала получает квартиру первый, потом — второй и т. д. Такого у нас нет. Кредит предлагают той семье, которой подходит квартира, об этом я уже сказал, а, во-вторых, — которая платежеспособна. То есть идет процесс согласования позиции заемщика и возможностей Фонда.
Каковы требования к платежеспособности семьи?
— Мы не можем рисковать и выдавать кредит тому, кто может не вернуть его. Критерии у нас такие: месячный доход семьи должен минимум вдвое превышать размер выплат по кредиту. И основное наше условие — вовремя вернуть деньги. Иначе это большие проблемы. У нас есть уже несколько таких случаев, и мы судимся с должниками, потому что они не возвращают деньги. Видимо, в момент выдачи кредита наши сотрудники недостаточно тщательно изучили платежеспособность этих заемщиков.
Для участников этой программы есть возрастные ограничения. А что происходит, если человек подавал заявку еще в «подходящем» возрасте, а за годы стояния в очереди достиг возрастного рубежа?
— Увы. Такой человек выпадает из списка. Я понимаю эмоции этих людей, но таковы правила. Кстати, сейчас для таких кандидатов в заемщики появились хорошие новости. Граничный возраст увеличен с 30 до 35 лет. Верховная Рада Украины приняла соответствующий Закон, а мы внесли проект изменений в нормативную базу Фонда, и в ближайшее время должно быть соответствующее постановление Кабинета Министров. И сейчас все наши отделения уже регистрируют заявки от людей до 35 лет. А тех, кто стоял у нас в списках, но по достижению 31 года выпал из них, мы восстанавливаем в очереди, причем не в конце, а там, где они стояли. А вообще мы сейчас работаем над тем, чтобы расширить программу и предоставлять кредиты не только молодым людям. Я думаю, в следующем году такие программы уже будут работать.
А вы подсчитывали, сколько вообще нужно денег, чтобы дать кредиты всем нуждающимся семьям?
— Сейчас только на официальном квартирном учете стоят 88,5 тысяч молодых семей. Но это — официально. Многие же не регистрируются — люди, выросшие при независимой Украине вообще не знают, что такое квартучет и не считают нужным на него становиться, хотя в жилье нуждаются. (Официально считаются нуждающимися в жилплощади те, у кого в квартире приходится на человека меньше 7,5 квадратных метров). Поэтому реально таких семей в несколько раз больше. Но даже чтобы обеспечить жильем эти 80 тысяч семей нужно около 10 миллиардов гривен. Пока же за все годы работы Фонда проинвестированы только 350 миллионов. Понятно, что такими темпами далеко не уедешь. Поэтому нужно привлекать внебюджетные деньги. У нас уже сегодня работает 2 программы: собственно, льготное кредитование за счет средств Фонда и программа частичной компенсации ставок по кредитам коммерческих банков, когда мы просто погашаем часть процентов по кредиту в размере учетной ставки НБУ, и, таким образом, для молодых семей кредит стоит на 7,5% дешевле. Нужны новые механизмы. Нужно принять национальную программу содействия молодежному строительству. Мы ее уже разработали и передали в Верховную Раду на рассмотрение, чтобы придать ей статус закона.
Какие возможны здесь новые механизмы?
— Мы предлагаем провести эмиссию облигаций. Таким образом уже подключится фондовый рынок, на котором за счет продажи закладных могут привлекаться дополнительные деньги, то есть пойдет механизм рефинансирования. Будут привлекаться средства негосударственных пенсионных фондов, страховых компаний — как это делается на Западе. Определенные ресурсы можно получить по схемам строительных сбережений. Все это увеличит объем кредитов, а уже когда пойдет возврат этих денег, возникнет эффект мультипликации. Вот тогда можно будет эффективно работать, запустить широкий ассортимент программ, когда каждая семья сможет прийти и по своим возможностям получить жилье с государственной помощью.