Обзор жилья в Днепре. Что предлагает рынок осенью 2020 года

Редакция портала Domik.ua продолжает исследовать, как пандемия повлияла на рынок жилой недвижимости в разных городах Украины. Об изменениях в предпочтениях покупателей и стоимости квадратных метров в Днепре, журналисты поинтересовались у агентств недвижимости города. 

Цены на квартиры по сравнению с октябрем 2019 года выросли на 5-10%, рассказывает вице-президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, генеральный директор АН «Проспект» Юрий Алексеенко. Осенью 2020 года продолжается тенденция роста стоимости в сегменте «эконом» как первичной, так и вторичной недвижимости.

Спрос по сравнению с 2019 годом вырос на 15%, считает руководитель АН Avenue Олег Федорец, риэлтор с 20-летним опытом работы на рынке недвижимости. 

«Единственный метод сохранения средств — это инвестирование в недвижимость. У людей нет другой альтернативы. Чем ближе объект к вводу в эксплуатацию, тем выше спрос. Застройщик на этой почве может повышать стоимость объекта», — объясняет специалист. 

Покупатели, продолжает Олег Федорец, предпочитают жилые комплексы с развитой инфраструктурой и закрытой безопасной территорией. 

«Таких комплексов в Днепре немного, закрытых, коттеджных поселков. Востребована частная застройка, но в городе крайняя нехватка ее», — добавляет эксперт.

О дефиците на вторичном рынке, говорит и основатель АН «Инвест-Днепр» Семён Кривсун.

«Быстро и выгодно продаются одно-, двухкомнатные квартиры до $40 тыс. в спальных районах на средних этажах. За последние два года цены выросли на $1-3 тыс.», — резюмирует специалист. 

Читайте также: Исследование жилой недвижимости в Харькове: цены на квартиры осенью 2020 года

Панорама Днепра

Цены на квадратные метры в новостройках Днепра

55% покупателей предпочитают жилье в новостройках, а 45% — рынок вторичного жилья, заключает директор агентства недвижимости Юрий Алексеенко.

«Новые технологии строительства и энергосбережения, современные строительные материалы, концепция комфорта нового жилья играют важную роль при выборе недвижимости. Конкуренция среди застройщиков привела к улучшению качества строительства. Большая часть квартир в новостройках ранее была с просторными площадями и существенным количеством несущих стен внутри помещения. Последние годы с учетом монолитно-каркасного строительства, появилось больше возможностей в выборе планировочных решений. За основу взят так называемый принцип конструктора, когда владелец, за счет свободной планировки, создает для себя индивидуальный вариант», — добавляет эксперт.

В Днепре, по данным вице-президента ассоциации, средняя стоимость квадратного метра в новостройке на окраине города — $550-600, в центре — $900-1100.

Самый популярный запрос среди клиентов агентства Олега Федорца, это $750-850 за кв. м в жилье без ремонта и $1,5 тыс. за кв. м квартиры с отделкой. Спрос на строящиеся дома, говорит он, растет. В сегменте среднего класса в некоторых районах и жилых комплексах образовался дефицит.

«Улица Набережная Победы активно застраивается. Там изменилась инфраструктура, появился определенный класс домов. Берем ЖК River Park. Достойное качество строительства, люди покупают квартиры как для жизни, так и для инвестиций с дальнейшей сдачей в аренду», — рассказывает специалист. 

Инвесторы в Днепре готовы вкладывать в недвижимость на начальных этапах.

«Прирост инвестиций от фундамента до момента ввода в эксплуатацию составляет до 30%. Покупают однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Трехкомнатные — это сегмент уже семейного жилья», — делится Олег Федорец. 

По информации поисковика надежных новостроек Bild.ua, вначале октября текущего года в Днепре квартиры в отделах продаж предлагали в 46-ти строящихся объектов. Из них 6 ЖК — экономкласса, 16 объектов — в сегменте «комфорт», 20 комплексов — класса «бизнес», 4 — «премиум». Профессионалы «Билд» проверили новостройки и девелоперов, которые их возводят, по 42-м критериям, присвоив каждому свой индекс надежности. Дома, получившие наивысший балл, отмечены на сервисе «зеленым щитом». Таких ЖК в городе всего 5. Максимально подробную информацию по интересующей новостройке можно получить, заказав детальный отчет. Объем собранных данных достигает более 50-ти страниц. С примерами такого исследования можно ознакомиться по ссылке.

О строительных компаниях и строящихся комплексах города пишут также на форуме «Отзывы о новостройках Днепра»

Читайте также: Обзор рынка недвижимости Киева: цены на квартиры осенью 2020 года

Сколько стоят квартиры в домах старого жилого фонда

В домах старого жилого фонда квартира в центре города обойдется $750-800 за квадратный метр, говорит Олег Федорец. 

На вторичном рынке, отмечает эксперт, также, как и на первичном, существует дефицит квартир в центре и районах, приближенных к нему. Таких как жилой массив Победа, который находится в акватории Днепра, обладает автономной инфраструктурой, пляжами и зелеными зонами вдоль реки. Однокомнатная квартира там стоит в пределах $30 тыс. 

На левом берегу цены ниже, говорит риэлтор. Однокомнатное жилье продают за $25 тыс.

Помимо локации, стоимость также зависит от типа постройки и этажа, на котором находится квартира, уточняет основатель АН «Инвест-Днепр» Семён Кривсун. 

«Однокомнатные квартиры 35-40 кв. м в панельном доме в жилом массиве Красный Камень на средних этажах продают за $26-27 тыс. На последних этажах — за $22-23 тыс. Хрущевки дешевле идут на $1 тыс.», — объясняет специалист. Спрос на одно- и двухкомнатные квартиры на средних этажах в спальных районах, по мнению эксперта, превышает предложение. 

Цена «екатерининки», говорят риэлторы, в зависимости от состояния и месторасположение — от $600 до $1200 за кв. м. Это дома, которые строили в период истории города, когда он назывался Екатеринослав. Такое название населенный пункт носил дважды: с момента основания в 1776 году до 1796 и с 1802 до 1926. Во второй половине 19 века в городе было 50 кирпичных заводов. Это способствовало активной застройке. Тогда в архитектуре и сложился «екатеринославский кирпичный стиль». Это двух-, трехэтажные здания с деревянными перекрытиями. Среди преимуществ крепкие стены из красного кирпича, которые хорошо удерживают тепло. Некоторые дореволюционные здания в аварийном состоянии, но есть отреставрированные, и даже модернизированные. Многие относятся к памятникам архитектуры. 

Собрав данные от разных агентств недвижимости Днепра, редакция составила таблицу минимальной стоимости квартир старого жилого фонда. Это усредненные показатели. Цены могут разниться, в зависимости от месторасположения, даты возведения, состояния жилья.

Для сравнения, на рынке жилой недвижимости в Одессе популярный запрос среди покупателей — квартиры до $40 тыс. Купить однокомнатную в центре можно за $27 тыс. Самое дорогое жилье города в районах у побережья. Стоимость на Французском Бульваре в старом жилом фонде стартует от $1 тыс. за кв. м. Хрущевку в массиве Фонтан продают от $33 тыс. В Суворовском районе однокомнатные в сентябре 2020 года стоили от $19 тыс. до $28 тыс. В массиве Котовского — $25-27 тыс. 

Читайте также: Обзор рынка недвижимости Львова: цены на квартиры осенью 2020 года

Стоимость жилья в современных домах Днепра 

Цены в домах, которые строились после 2010 года, не отличаются от новостроек.

«Они обжитые, более налаженная инфраструктура, люди сделали ремонты. У домов в одной локации, одинаковых по степени отделки, цена будет идентичной», — рассказывает Юрий Алексеенко. 

В Днепре, в отличие от Киева и Харькова, расстояние до станций метро на стоимость квадратных метров не влияет, добавляет вице-президент Ассоциации специалистов по недвижимости. Больше всего ценится центр, в районах приближенных к нему, стоимость снижается на 20, на окраине — до 50%. 

«Если брать жилые комплексы, сданные в эксплуатацию, заселенные на 70%, усредненная цена — $1,4-1,5 тыс. за кв. м», — резюмирует Олег Федорец. Однокомнатную площадью 45-50 кв. м с кухней-студией и спальней в современном доме в районах приближенных к центру, продают в среднем за $65 тыс. 

«В микрорайоне Победа может стоить квартира в новом доме столько, сколько в центре — $1 тыс. за кв. м. На Левобережном ориентировочная цена за квадратный метр жилья без ремонта — 16 500 грн. В квартирах с отделкой стоимость квадратного метра будет выше на $350-400», — продолжает руководитель АН Avenue.

Кроме цены и месторасположения покупатели обращают внимание на инфраструктуру и благоустройство территории. 

«Те застройщики, которые идут по принципу как можно больше не застроить территорию своего участка, а думают, о том как наладить инфраструктуру для максимально комфортного уровня проживания, будут пользоваться большей популярностью при выборе жилья покупателем. Есть комплексы с просторным двором, закрытой территорией, своей стоянкой, детскими площадками, мини- полями для футбола и баскетбола», — добавляет Юрий Алексеенко. 

Информационно-аналитический отдел составил таблицу минимальных цен на жилье в домах, возведенных после 2010 года. В расчетах мы опирались на данные риэлторов, действительные цены могут варьировать. Стоимость также зависит от локации, класса постройки и качества отделки. 

Как пандемия отразилась на сделках купли-продажи

Днепровские риэлторы говорят о том, что весной 2020 года в начале введения противоэпидемиологических мер переживали спад продаж все агентства недвижимости города.

«Когда ввели жесткий карантин, спрос немного снизился. Мы закрывали сделки, задатки на которые оформили до карантина», — вспоминает Семён Кривсун.

«Весной на рынке недвижимости, особенно в марте-апреле, наблюдался спад продаж. Карантин однозначно повлиял на активность покупателей. В первую очередь это проявилось в том, что люди лишний раз не хотели встречаться, как следствие — продавцы снимали объекты с продажи, а покупатели откладывали посещения понравившейся недвижимости. Потом сыграло время отложенного спроса. Уже к началу лета, после послабления карантина, вынужденное весеннее затишье, компенсировалось стремительным ростом продаж», — дополняет Юрий Алексеенко.

 Большое количество сделок заключали в сегменте коммерческой недвижимости, первичного и вторичного рынка жилья. К концу лета цены вернулись к докарантинному периоду. Прошедший год, считает эксперт, показал, что даже с учетом COVID-19, рынок не просел. 

Олег Федорец отмечает, карантин даже подстегнул те ниши, которые ранее пользовались меньшим спросом. 

«Первые месяц-полтора продажи шли слабо. Через два месяца снова начали покупать. Прогнозировали провал, провала не было. Продали жилые дома те, которые по два-три года не продавались. Весь частный сектор раскупили», — констатирует эксперт. 

К осени 2020 года, сходятся во мнении представители агентств, спрос вернулся к сезонным показателям, эксперты наблюдают рост спроса и цен. 

Читайте также: Количество сделок с недвижимостью за два первых квартала 2020 года

Скидки для покупателей: уступят или нет

«Когда человек изначально ставит рыночную цену, ему нечего уступать. Квартиру и так купят. Но часто случается, что люди ставят на 20-30% выше рынка, риэлторы за такие варианты даже не берутся. Могут поднять максимум на 5-10% выше рыночной стоимости», — считает Юрий Алексеенко. 

В том, что жители Днепра не торгуются, уверяет Олег Федорец, поскольку в городе дефицит жилья и на вторичном и на первичном рынке. С коллегой солидарен и руководитель АН «Инвест-Днепр» Семён Кривсун.

«До $1 тыс. торгуются. Больше вряд ли. Если это средний этаж в спальном районе, то там торг в обратную сторону возможен», — говорит эксперт. 

За сколько времени агентство продаст квартиру 

По информации Юрия Алексеенко, в Днепре срок экспозиции объектов со среднерыночной ценой — месяц. 

«Когда цена снижается ниже рыночной более чем на 10%, жилье покупают за три дня. Те квартиры, которые в экспозиции на рынке более 3-х месяцев — это объекты со значительно завышенными ценами», — объясняет риэлтор. 

В наиболее востребованных сегментах, констатирует Олег Федорец, жилье покупают в течение нескольких дней.

«Можно выставить в продажу на вторичном рынке в массиве Победа 20 квартир, их купят в течение недели. Даже по цене, не ниже рыночной, а просто рыночной. Когда выходит новая квартира, средний этаж, в нормальном доме — 5 дней максимум, а то и за 2-3 дня продается», — отмечает руководитель агентства недвижимости. 

Руководитель АН «Инвест-Днепр» Семен Кривсун подтверждает слова коллеги.

«Если говорить об одно- и двухкомнатных квартирах в спальном районе на среднем этаже, то там вплоть до того, что аукцион можно устраивать», — дополняет эксперт. 

Прогнозы риэлторов: динамика цен и спроса до конца года

Семён Кривсун глобальных изменений на рынке недвижимости не прогнозирует. 

«Если ужесточат карантин, то спрос снизится. Люди дождутся, когда его снимут и снова рынок вернется к сезонной динамике. На карантине особых снижений цены не стоит ждать, может на $ 1-2 тыс. будет дешевле продаваться что-то, но это станет временным явлением», — объясняет свою точку зрения специалист.

К такому же мнению пришел и Юрий Алексеенко. Эксперт тоже считает, если ужесточение карантина уменьшит спрос, то после послабления динамика вернется к докарантинной. Этому также с одной стороны способствует развитие банковской ипотеки под 10% годовых. С другой стороны у населения существует недоверие к тем же финансовым учреждениям по депозитным программам. 

Читайте также: Условия покупки жилья на первичном рынке в ипотеку

«Недвижимость рассматривают с точки зрения возможности получения пассивного дохода. Инвесторы покупают квартиры с последующей сдачей в аренду, как надежный способ сохранения, управления и приумножения своего капитала. У нашего агентства недвижимости много заказов, когда люди просят найти то, что будет приносить максимальную прибыль по аренде. Это касается как жилого фонда, так и коммерческой недвижимости. Это большая доля рынка», — говорит вице-президента Ассоциации специалистов по недвижимости. 

Рост спроса на недвижимость под аренду прогнозирует и руководитель АН Avenue Олег Федорец.

«Будет расти сегмент квартир, находящихся локально близко к центру, которые можно сдавать в аренду. Такое жилье востребовано 24/7. И частный сектор: люди быстрее будут принимать решение на покупку частного дома, нежели принимали его до коронавируса. Пришел, увидел, купил», — завершает эксперт.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2020