Обзор рынка аренды квартир в Киеве осенью 2020 года

Редакция портала Domik.ua поинтересовалась у ведущих экспертов рынка, что и за сколько можно снять в Киеве в ноябре 2020 года и какое жилье пользуется наибольшим спросом. 

Весной 2020 года, после введения жестких карантинных мер, направленных на предотвращение COVID-19, цены упали на 10-25, но встречались скидки и до 50%. 

К осени текущего года рынок начал восстанавливаться, рассказывает Анатолий Топал, руководитель общественного союза «Ассоциация профессиональных управляющих недвижимостью Украины». 

«В апреле-мае можно было выгодно найти квартиру, но арендодатели писали в договорах, что льготный срок аренды до 1 июня, 1 июля, до конца карантина. Тот прогиб рынка, который произошел из-за пандемии, заканчивается. Люди начинают снимать квартиры. Цены не вышли на 100%, но стремятся к докарантинному уровню», — утверждает эксперт. 

Стоимость найма жилья в новостройках с современным ремонтом, развитой внутренней и внешней инфраструктурой, по словам специалиста, достигла цен начала года. 

Наибольшим спросом пользуются квартиры, расположенные в домах вблизи к метро, на правом берегу и в ценовом диапазоне 10-12 тыс. грн/мес., говорит ведущий эксперт АН «Планета Оболонь» Юлия Войналович. Самый востребованный тип жилья — «евродвушки», состоящие из кухни-гостиной и спальни. 

Двухкомнатную квартиру-студию в современном кирпичном доме на ул. Тулузы, 3б в массиве Борщаговка сдают за 10 000 грн/мес.

Арендаторы распределились на две категории, продолжает Владислав Кулишенко заместитель председателя правления Киевского городского отделения Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины. Люди с высоким уровнем дохода выбирают жилье ориентируясь на локацию и качество жилья. Такие соискатели просят найти квартиры с новым ремонтом в домах с комплексным сервисом и системой безопасности. Для другой группы арендаторов в приоритете выгодная цена. В этой категории наблюдается снижение платежеспособности. 

«Остается устойчивый спрос на отдаленные районы. Допустим, сдается хрущевка за 7 тыс. грн/мес. в массиве Воскресенка, а в другом районе предлагают за 8 тыс. грн/мес. вариант получше. Арендаторы постараются снять квартиру дешевле. Люди, которые до карантина снимали двухкомнатные квартиры, могут позволить себе только однокомнатную. До пандемии родители, которые оплачивали детям-студентам отдельное жилье, объединяются и снимают двухкомнатную квартиру на двоих», — констатирует специалист. 

Еще одно последствие пандемии — увеличился срок окупаемости аренды как бизнеса. 

«Осенью 2019 года срок окупаемости в среднем был 9-12 лет. Осенью 2020 года эта цифра приближается к 15-16-ти годам, а в некоторых сегментах и до 18-ти. Это не только в Украине, а по всей планете», — объясняет Анатолий Топал. 

Сегмент посуточной аренды просел сильнее остальных и к осени текущего года не восстановился, констатируют операторы рынка. Эта услуга популярна среди туристов, иностранцев, гостей столицы, остается наименее востребованной. Арендодатели, которые предпочитали сдавать жилье почасово и посуточно, перешли на долгосрочную аренду и снизили цены. В районе Дорогожичей в доме старого жилого фонда в ноябре текущего года можно найти однокомнатную квартиру со всеми удобствами за 300 грн/сутки. В 5-ти минутах ходьбы от станции метро «Славутич» сдавали в новостройке однокомнатное жилье с современным ремонтом за 750 грн/сутки. 

Читайте также: Аренда квартир, домов и коммерции в Киеве: как изменились цены и чего ожидать осенью

Цены на аренду квартир в домах старого жилого фонда 

Соискатели, которые интересуются жильем в старых зданиях, также разделяются на тех, кто ориентируется на локацию, и тех, кто выбирает квартиры по цене. 

Недвижимость в историческом центре Киева пользуется спросом, благодаря своему месторасположению, считает Анатолий Топал. 

«Квартиру в «царском доме» на улицах Ярославов Вал, Пушкинской или Институтской можно сдать быстрее, чем квартиру в Голосеевском районе. Жилье в дореволюционных постройках арендуют те, кто любит центр. «Царские дома» приравниваются к бизнес-классу. Сталинки в центре тоже ближе к дорогому сегменту. Хрущёвок и панелей бывших советских времен в районе немного. Из-за близости к центру они могут пользоваться спросом. Но стоимость аренды разительно не отличается от старого жилого фонда, расположенного вблизи веток метро», — резюмирует профессиональный управляющий. 

С коллегой солидарен и Владислав Кулишенко. Говорит, цены в центре стартуют от 8,5 тыс. грн/мес. 

«Например, квартиру на улице Жилянской, 72, в доме, построенном в 80-х годах, сдают за 9 тыс. грн/мес. В то же время жилье, которое находится в районе, приближенном к центру, например, Соломенском, тоже может стоить 9 тыс. грн. Состояние, практически, одно и то же. Но тот, кто не любит жить в центре, отдаст предпочтение зеленой зоне», — сравнивает варианты специалист. 

На окраине, продолжает риэлтор, найти однокомнатную квартиру можно от 6,5, двухкомнатную — за 7,5, трехкомнатную — от 9 тыс. грн/мес.

Кроме того, арендаторы квадратных метров в старых домах обращают внимание на стоимость содержания жилья. 

«Был случай, в районе Отрадного владельцы хотели сдать за 7,4 тыс. грн/мес. двухкомнатную квартиру. Клиентка, которая искала однокомнатную, не могла найти за 8 тыс. грн/мес. Когда я ей предложил двухкомнатную, она отказалась, объяснила, что там будет дороже стоить отопление», — подытоживает Владислав Кулишенко. 

Многокомнатные варианты пользуются наименьшим спросом. 

«Трехкомнатным жильем часто интересуются студенты. Для них главное — возможность заселения компанией: троим молодым людям или девушкам», — добавляет Юлия Войналович. 

Опираясь на данные от риэлторов, информационно-аналитический отдел портала составил срез минимальных цен на аренду квартир в домах старого жилого фонда. Уточним, что в действительности стоимость может варьировать в зависимости от месторасположения, типа постройки и состояния помещения. 

Для сравнения, купить квартиру в спальном районе на окраине Киева можно за $25 тыс. Такие цены встречаются в жилых массивах Троещина и Борщаговка. Пользуются спросом старые дома в центре столицы. Однако риэлторы предупреждают, стоимость ниже $50 тыс. в этом районе, сигнализирует о том, что недвижимость нуждается в капитальном ремонте. 

Читайте также: Что делать украинцам, сдающим жилье, чтобы остаться в рамках закона и не лишиться прибыли

Цены на аренду квартир в новостройках Киева

«Современный арендатор требует современный ремонт, технику, дизайн и наличие сервисов в комплексе. Люди готовы переплачивать за такие преимущества , как безопасный двор, паркоместа, инфраструктура внутри ЖК. А еще близость к таким объектам, как парки, леса, водоемы», — рассказывает Анатолий Топал.

Жилье в новостройках, продолжает эксперт, пользуется спросом у клиентов, чей доход составляет от $2 тыс. в месяц. А также у чиновников и родителей из других городов, которые оплачивают аренду детям, приехавшим покорять столицу. 

Юлия Войналович добавляет, что среди арендаторов в современных домах много также представителей сферы IT и иностранцев. Говорит, самые популярные районы у соискателей новостроек — Голосеевский, Печерский и Оболонский. 

Стоимость аренды в центре принято исчислять в долларах США. Поскольку в районе часто снимают жилье иностранцы, люди с высоким уровнем дохода, поэтому и порядок цен за однокомнатную квартиру в районе $1000 в месяц. Можно найти варианты за $600-700, утверждает Владислав Кулишенко. В приближенных к центру массивах цены стартуют от 10 тыс. грн/мес. В жилых комплексах, расположенных подальше от метро, ежемесячная оплата ниже. 

«Есть сданные дома в ЖК Navigator на Балтийском переулке, там аренда от 9 тыс. грн/мес. Для сравнения, квартиры в доме от этого же застройщика на переулке Ясиноватском, 11 ( ред. — ЖК The Lakes) от 10 тыс. грн/мес. — он приближенный к центру. Двухкомнатные — 14-15 тыс. грн/мес. Цена будет выше, чем по рынку за счет того, что это новый дом, меньше расходы на содержание жилья благодаря счетчикам тепла. И плюс наличие сервисов, в том числе консьержа», — приводит примеры риэлтор. 

На окраине столицы в домах, построенных после 2010 года, можно найти варианты от 8 тыс. грн/месяц. 

Проанализировав данные операторов рынка, редакция портала составила таблицу минимальных цен на аренду в современных домах. Стоит отметить, что это усредненные показатели. Стоимость может отличаться в зависимости от локации, площади, сервисов в доме, качества ремонта помещения, наличия мебели и техники. 

Информацию о рынке найма жилья можно узнать на ветке форума «Аренда недвижимости».

Читайте также: Количество сделок с недвижимостью за два первых квартала 2020 года

Как повлиял коронавирус на рынок недвижимости 

После внедрения противоэпидемиологических мероприятий в середине марта 2020 года, люди массово выезжали из столицы.

«С введением карантина упал спрос от 90%. Арендодатели шли на встречу и договаривались о скидках до 50% на стоимость арендной платы. Это было буквально несколько месяцев. С первого мая пошли заказы на квартиры, спрос увеличивался», — рассказывает Владислав Кулишенко.

О такой же тенденции говорит и Анатолий Топал. Вспоминает, в марте 2020 года цены на аренду квартир были ниже, чем осенью 2019-го на 7-9%. После введения карантина, спрос просел, поэтому стоимость упала на некоторые позиции до 25%. 

«На недвижимость возле метрополитена снижали стоимость максимум на 10-12% и арендатор не съезжал. В спальных районах, которые удалены от станций, цены с 7,5 тыс. грн снизились до 5-5,5 тыс. грн за месяц. Вплоть до того, что появились квартиры с ценами за однокомнатную в 4,5 тыс. грн/мес. Но это было временное явление в апреле-мае. Уже в июне-июле, по мере выхода из жесткого карантина, падение цен остановилось и начался рост. К сентябрю стоимость во многих востребованных комплексах практически вернулась к показателям марта, то есть к докарантинным», — констатирует эксперт. 

Сегмент посуточной аренды с начала карантина стал на паузу. Арендодатели ожидали сезонный рост спроса в период майских праздников и летних отпусков, но из-за всемирного локдауна этого не произошло. 

С другой стороны, пандемия подстегнула спрос на загородную недвижимость, особенно среди семей с детьми, продолжает Анатолий Топал. Весной-летом, по словам специалиста, стоимость аренды двухкомнатной квартиры в современных комплексах вблизи водоемов в окрестностях столицы достигала 10-12 тыс. грн в месяц. Что было сопоставимо с киевскими ценами. 

Сколько клиентов регистрируют договоры у нотариуса

Согласно статье 811 Гражданского кодекса Украины, договор о найме жилья оформляется письменно. В статьях 793 и 794 говорится о том, что договор найма здания или другого капитального сооружения (отдельной части) сроком от 3-х лет должен регистрироваться у нотариуса. 

На практике к нотариусам никто не обращается, подчеркивает Юлия Войналович.

«Нотариальный договор — это расходы. Он требует нотариального удостоверения. Ни арендатор, ни арендодатель не видят в этом смысла», — объясняет риэлтор. 

Так, при юридическом заключении договора нужно внести сбор в Пенсионный фонд — 1% суммы договора аренды, военный налог — 1,5% и госпошлину — 0,01%. Плюс оплата за услуги нотариуса. 

Еще одна причина — желание собственников недвижимости скрыть доходы. Когда договор об аренде заверяется, нотариус выступает налоговым агентом и обязан сообщить о сделке налоговому инспектору. Чтобы этого избежать, владельцы заключают договор сроком до 3-х лет, рассказывает Владислав Кулишенко.

«У нас высокое налогообложение таких вот операций. 18%-й налог с дохода и 1,5%-й — военный сбор. 19,5% должен арендодатель отдать», — подсчитывает руководитель городского отделения АСНУ. 

С коллегой соглашается и Анатолий Топал. Все больше собственников квартир делают выбор в пользу нелегальной работы. 

«По состоянию на 2004-й и начало 2005 года процентов 40 рынка аренды вышло из тени. Люди перешли на единый взнос, оформили СПД и начали сдавать недвижимость официально. К осени 2020 года по разным оценкам называются цифры 80 и 85% рынка находится в тени», — утверждает специалист. 

Юридическое заверение документа может осуществляться по желанию сторон. Это служит дополнительной защитой интересов каждого участника сделки.

Руководитель ассоциации управляющих недвижимостью предупреждает, количество афер в сфере найма жилья выросло по сравнению с 2019 годом на 20%. В частности, популярности набирают агентства, которые вместо действительной помощи в поиске квартир, предоставляют распечатки со списком телефонов владельцев. 

«Человек приходит в такую контору, подписывает договор на получение консультаций, платит 800-1200 грн. То есть, ту сумму, с которой он расстанется, но не пойдет в полицию. Даже если пойдет, то консультацию в действительности он получил», — резюмирует специалист. 

Еще один вид мошенничества распространен в сегменте посуточной и краткосрочной аренды, продолжает управляющий. Ссылаясь на невозможность личной встречи, соискателю высылают поддельные документы в электронном виде. Затем, используя психологическое давление, мошенники рассказывают клиенту о якобы длинной очереди из желающих снять данное жилье. Но за небольшую предоплату на карту банка, готовы сделать выбор в его пользу. В результате арендатор остается без денег и квартиры. 

Читайте также: Обжалование нотариальных действий при регистрации покупки квартиры

Какой процент берут за услуги риэлторы Киева 

Комиссия риэлторов в столице, как правило, составляет 50% от оплаты за один месяц проживания квартиросъемщика, рассказывает Владислав Кулишенко.

«На рынке сложились разные схемы работы. Классика — когда оплачивает комиссионные арендатор. Бывают квартиры, которые сдаются без комиссии, где собственник оплачивает услугу своего риэлтора. Это очень выгодно арендатору. Таких квартир становится все больше. Возможен еще третий вариант: заключается эксклюзивный договор по квартире и риэлтор арендодателя оплачивает услугу риэлтора арендатора, возвращает ему до 50% своей комиссии. Таких квартир, наверное, 5% от сдающихся на рынке. Чаще всего это квартиры сегментов выше, чем «эконом»», — добавляет руководитель киевского городского отделения АСНУ. 

Процент оплаты профессиональным управляющим недвижимостью отличается.

«От 5 до 16% в месяц от общего вала в зависимости от того, какой пакет по управлению они предоставляют», — подсчитывает Анатолий Топал. 

Помимо оплаты операторам рынка, стоимости аренды и коммунальных услуг, арендаторам следует учесть еще одну статью расходов. Владельцы квартир отказываются от практики оплаты за первый и последний месяц, вместо этого просят внести страховой платеж.

«Страховой платеж — это страховая сумма, которая возвращается после полного взаиморасчета, приема квартиры, оценки ущерба в случае повреждения имущества», — объясняет управляющий. 

Какая недвижимость в столице сдается в первую очередь

Быстрее всего риэлторы сдадут квартиру возле метро, утверждает Владислав Кулишенко. Спросом пользуются массивы Осокорки, Позняки, Русановка, Левобережный, Оболонь, Печерск, Голосеево и КПИ. 

«На квартиру с хорошей ценой арендатор может найтись буквально за несколько дней. Если стоимость выше рыночной, может до месяца сдаваться», — добавляет специалист. 

Слова коллеги подтверждает и Анатолий Топал. По его мнению, срок экспозиции зависит от инфраструктуры, цены и рекламной компании. 

«Надо понимать, что это бизнес и каждый месяц простоя снижает годовой доход на 8%. Даже больше, потому что арендодатель платит за коммунальные услуги в тот месяц, когда людей нет. Хорошо оборудованная квартира в доме с наличием сервисов и с рыночной ценой сдается не за дни, как это было в 2019 году, а мы можем сдать ее за месяц. Держа цену на 5-10% выше остальных предложений, владелец за один месяц простоя теряете те же 10%», — подсчитывает управляющий.

Еще один фактор, продолжает Юлия Войналович, — это качество ремонта.

«На Оболони может стоять однокомнатная с ремонтом за 9 тыс.грн/ месяц и сдаться за один день. И трехкомнатная без ремонта тоже за 9 тыс. грн и не сдаваться два месяца», — приводит пример агент. 

Арендодатели допускают ошибку, когда делают дорогую отделку, но на свой вкус, констатирует Анатолий Топал.

«В комплексе в одном доме и практически на одном и том же этаже, две одинаковые квартиры сдались с разницей в 4 тыс. грн — за 16 и 21 тыс. грн соответственно. В первой был сделан ремонт как для себя. Владелец привез из старой квартиры дорогую мебель и технику, но не попал в цветовую гамму, не вписался в дизайн комнаты и сдал дешево. Владелец второй квартиры обратился за советом к риэлторам, и они объяснили дизайнеру, что хорошо сдается», — рассказывает специалист. 

Эксперты советуют арендодателям, обратиться к специалистам, которые помогут создать «продающий дизайн». 

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2020