Обзор недвижимости Запорожья: цены на квартиры и прогнозы риэлторов

Журналисты портала Domik.ua продолжают изучать, как COVID-19 и всемирный локдаун повлияли на рынок недвижимости в регионах Украины. Об изменениях цен и спроса на квартиры редакция поинтересовалась у агентств, частных риэлторов Запорожья и членов Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ).

Цена на квартиры в Запорожье с начала 2020 года выросла на 15-20%, считает специалист по недвижимости АН «Город 612», член АСНУ Константин Шлензак. 

Недвижимость подорожала во всех районах города, включая те, которые до карантина не пользовались спросом. Причину операторы рынка видят в дефиците объектов.

«Покупателей больше, чем квартир. Собственники не выставляют жилье в продажу, не активны. Риэлторы изначально связывали это с тем, что люди ждали, чем закончатся выборы, какой будет курс валют. Возможно, коронавирус повлиял», — объясняет член АСНУ, частный риэлтор Татьяна Султанова.

«До карантина рыночная стоимость однокомнатной квартиры в центре города была $20-22 тыс. В ноябре 2020 года мы вышли со стоимостью $27 тыс. Я думал, что ближайшие две недели никто не будет звонить, пока не снизим стоимость. За 5 дней рекламы было 4 просмотра — это результат», — констатирует сертифицированный специалист в сфере недвижимости Дмитрий Бейда.

Самое востребованное жилье во всех сегментах и типах постройки — одно- и двухкомнатные квартиры, продолжает Татьяна Султанова.

«Пользуются спросом средние этажи. В 5-этажных домах — второй и третий. В 9-этажных — со второго по пятый. Первые и последние этажи стоят на $1-2 тыс. меньше», — продолжает Дмитрий Бейда.

Наиболее популярные районы — центральные. Там самая дорогая недвижимость. 

«В Запорожье центром называют Вознесеновский район, где расположены мэрия и облсовет. Эта территория считается экологически неблагоприятной, поскольку туда доходит роза ветров с заводов. Рядом находится Александровский, который тоже считают центральным районом. Здесь экология получше. Цены в этих районах одинаковые», — говорит Татьяна Султанова.

При выборе квартир в Запорожье покупатели изучают направление и силу ветра, рассказывает Дмитрий Бейда.

«Особенность нашего города: часто сталкиваюсь с клиентами, которые изучают розу ветров. Чтобы ни в коем случае не дул ветер в сторону этого дома. В городе проблема с воздухом. Запорожские заводы выбрасывают дым. Говорят, что там поставили очистительные системы, жители действия этих фильтров не ощущают. Окна вчера помыл, утром проснулся — снаружи стекла можно вытирать вновь», — приводит пример специалист. 

Запорожье — четвёртый по величине индустриальный центр страны. Здесь развито машиностроение, чёрная и цветная металлургия, химическая и строительная промышленность. По подсчетам экологов, в городе зарегистрировано около 200 предприятий, которые выбрасывают вредные химические соединения в атмосферу. В том числе вещества, относящиеся к 1-му и 2-му классам опасности: двуокись марганца, бензапирен, соединения свинца, хрома. В городе регулярно фиксируют нарушение санитарных норм загрязнения воздуха. 

Поэтому многие жители выбирают отдаленные от промышленных предприятий районы: жилой массив Южный и правый берег. 

В 2020 году вырос спрос на ранее непопулярный Хортицкий район или как его называют в обиходе Бабурка. Воздух на этой территории чище, чем в центральной части города. 

«Копоти и вредным веществам от заводов, нужно пройти через остров Хортица и два рукава Днепра. Бабурка — это специфический район, туда тяжело добраться, приходится стоять в пробках потому, что требуется переехать два моста. Из-за проблем с транспортом до карантина район оставался непопулярным, притока жителей туда не было. Когда начали достраивать мосты, бабурчане, которые продают недвижимость, подняли цены», — констатирует Дмитрий Бейда. 

В апреле 2020 года по программе «Большое Строительство», инициированной Президентом Украины Владимиром Зеленским, в Запорожье вернулись к возведению мостов-долгостроев. Завершить мосты планируют в течение двух лет.

Важный фактор, на который обращают внимание жители, при выборе квартиры, форма управления домом. 

«Покупателей интересует, создано объединение совладельцев многоквартирного дома или здание относится к управляющей компании. Некоторые покупатели могут не купить квартиру, если объект не перешел на ОСМД: таких 10%. Это важно для людей, поскольку от этого зависит состояние дома и коммуникаций. Управляющие компании в Запорожье себя плохо зарекомендовали», — объясняет Татьяна Султанова.

Украшенный муралом дом на Бабурке. Водопад высотой 33 метра

Читайте также: Обзор рынка недвижимости Киева: цены на квартиры осенью 2020 года

Стоимость квартиры на первичном рынке Запорожья

Цены квадратного метра в строящихся домах варьируют от 12 до 18 тыс. грн, рассказывает Константин Шлензак. Стоимость зависит от района и этапа строительства. 

У жителей сложилось недоверие к новостройкам после того, как ряд девелоперов не завершили объекты, замечает Дмитрий Бейда. Среди таких застройщиков Татьяна Султанова называет Запорожский ДСК.  

«Там проблемы с документами, когда у них будут решены вопросы, непонятно. Дома не вводятся в эксплуатацию и не строятся», — объясняет эксперт.

Новостроек в Запорожье возводится мало, первичный рынок слабо развит, продолжает риэлтор. 

«Кроме жилмассива Пески особо нигде ничего не строилось. Несколько лет, как начинает развиваться новострой в Запорожье. Основной застройщик в городе CBS (Creative Building Solutions). Один из первых проектов компании — ЖК «Александровский». Застройщик себя зарекомендовал с хорошей стороны», — говорит Татьяна Султанова.

Популярные в городе проекты на этапе возведения, дополняют в АН «Город 612», находятся на ул. Почтовая (ЖК «Александровский 2») и Центральном бульваре (ЖК Central). Это центральные районы, с развитой транспортной и социально-бытовой инфраструктурой. Стоимость квартир в новостройках зависит от того, куда выходят окна, какой вид из них открывается. 

По данным поисковика надежных новостроек Bild.ua, в ноябре 2020 года в Запорожье квартиры продают в 12-ти домах на этапе возведения. Из них один комплекс относится к сегменту «эконом», 6 проектов комфорт-класса, один ЖК класса «бизнес» и 4 объекта предлагают жилье категории «премиум». Эксперты предупреждают, прежде чем вложить средства в строящийся объект, стоит тщательно изучить документы и историю девелопера, проверить наличие долгостроев в портфеле. Сделать это можно самостоятельно, воспользовавшись открытыми государственными реестрами, форумами, сайтами строительной компании. Еще один вариант — обратиться к профильным сервисам. «Билд» может подготовить для инвесторов детальный отчет об интересующей новостройке. Профессионалы оценивают проект и застройщиков по 42-м параметрам, проверяют в том числе целевое назначение земли, наличие судебных тяжб, темпы строительства. С примерами исследования сервис предлагает ознакомиться по ссылке.

Визуализация ЖК Central. По мнению запорожских риэлторов, это один из самых популярных проектов в городе

О первичном рынке города можно подробнее узнать на форуме Новостройки Запорожья .

Читайте также: Обзор рынка недвижимости Львова: цены на квартиры осенью 2020 года

Цены на квартиры в домах старого жилого фонда 

Среди покупателей недвижимости на вторичном рынке выделяют несколько типов клиентов, говорит Дмитрий Бейда. Большинство соискателей — люди, которые хотят расширить жилплощадь: продают однокомнатную, а приобретают двухкомнатную. Такие покупатели ищут варианты с косметическим ремонтом, чтобы въехать и постепенно переделывать квартиру. Другая категория — предприниматели, которые покупают жилье под аренду. Эти клиенты предпочитают жилье с современным интерьером, чтобы получив правоустанавливающие документы, сразу сдать недвижимость квартирантам. Еще один сегмент покупателей приобретают недвижимость, нуждающуюся в капитальном ремонте. Новые владельцы обновляют интерьер и стараются продать недвижимость дороже. Такой вид заработка в 2020 году нерентабельный, считает эксперт.

«Либо это те, кто смотрит варианты под аренду. Покупатель найдет двухкомнатную за $15-17 тыс., нуждающуюся в капитальном ремонте, сделает его своими руками и сдаст», — рассказывает Дмитрий Бейда.

Операторы рынка отмечают дефицит квартир в ноябре 2020 года в старом жилом фонде Запорожья. 

Цены на хрущевки в центре стартуют от $15 тыс., рассказывают в АН «Город 612». Специалисты предупреждают, жилье по такой стоимости будет нуждаться в капитальном ремонте. Двухкомнатная с косметической отделкой на среднем этаже в доме типа «старый кирпич» обойдется в $25 тыс. 

Квартиры на вторичном рынке в некоторых районах на периферии города стоят дороже, чем в центре. Жилой массив Южный в Коммунарском районе находится на намывном песке, поэтому в обиходе получил название «Пески». Застраивать микрорайон начали в 1984 году преимущественно 9-этажными панельными домами. Жителей привлекают новые коммуникации, развитая транспортная развязка и близость к центру. За однокомнатное жилье без ремонта просят $20 тыс. Недвижимость на Южном покупатели ищут до года, уверяют агенты. Однокомнатные квартиры там редко выставляют в продажу.

Варианты по наименьшей стоимости можно найти на Павло-Кичкасе. Это северный левобережный жилмассив города, входящий в Заводский район. В округе работают такие промышленные предприятия, как Запорожский производственный алюминиевый комбинат, ПАО «Запорожсталь», ЧАО «Запорожкокс». В массиве Павло-Кичкас мобильные лаборатории регулярно фиксируют превышение сероводорода, фенола и пыли. Несмотря на это, цены на недвижимость в микрорайоне за полгода выросли на 10-11%, констатирует Татьяна Султанова. 

«Весной в массиве Павло-Кичкас продавались квартиры трехкомнатные за $19 тыс., в ноябре 2020 года за такое жилье владельцы просят $22-23 тыс.», — приводит пример Константин Шлензак.

Однокомнатные хрущевки в микрорайоне продают в среднем за $10-12 тыс. В 9-этажном панельном доме — за $12-13 тыс. 

Встречаются там варианты за $7-8 тыс., делится Татьяна Султанова. Такой квартире потребуется замена коммуникаций, отделки стен, пола и потолка. 

Среди необычных типов постройки в Запорожье выделяют «чилийки». Здания строились в начале 70-х для чилийских специалистов. 

«Чилийки», построенные в микрорайоне Малый рынок — это девятиэтажные строения со стандартной планировкой квартир. Считается, что они более качественные, чем типичные панельные здания. Покупатели такие дома не очень любят из-за маленьких кухонь, которые больше, чем в хрущевках, но меньше, чем в панельных девятиэтажных проектах. Пятиэтажные кирпичные «чилийки» в Коммунарском районе больше по площади, поэтому пользуются спросом. Кухни там просторные, планировки удачные. Единственное, квартиры без балконов», — продолжает Татьяна Султанова.

Двухкомнатная «чилийка» площадью 48 кв. м с косметическим ремонтом на пятом этаже с раздельными комнатами, планировкой типа «бабочка» продается за $27 тыс., добавляет Дмитрий Бейда. 

Фото из Интернета. Так выглядит дом по чилийскому проекту в Запорожье

Собрав данные специалистов по недвижимости города, редакция составила таблицу минимальной стоимости квартир в домах старого жилого фонда Запорожья. Отметим, что рыночные цены могут отличаться в зависимости от района, удаленности от промышленных предприятий, типа здания, этажа и качества ремонта.

Для сравнения, наиболее популярный запрос на вторичном рынке Черновцов — одно- и двухкомнатные квартиры, расположенные на втором и третьем этажах, стоимостью до $50 тыс. Минимальная цена однокомнатной хрущевки в центре — $23-24 тыс.

Читайте также: Обзор Черкасского региона: цены на жилье осенью 2020 года

Диапазон цен в современных домах Запорожья

Основные покупатели жилья в домах, построенных после 2010 года, — молодежь, констатирует Дмитрий Бейда. 

«Это молодые семьи, у которых определенные сбережение или они продают предыдущее жилье и расширяются. Покупатели в современных домах рассматривают приобретение под государственную программу или ипотеку. Кредит на жилье чаще дается на квартиры в новых постройках, у которых с документами все в порядке, когда понимают, что здание в ближайшие годы не обрушится», — говорит риэлтор. По условиям государственных и муниципальных программ, объектом финансирования могут быть квартиры в домах, построенных не более 20-ти или реконструированных не более 15-ти лет назад.

По информации агентства «Город 612», двухкомнатная квартира с ремонтом десятилетней давности в современном доме на Центральном бульваре стоит $40 тыс. 

В жилмассиве Южный, продолжает Татьяна Султанова однокомнатное жилье обойдется от $23 тыс., двухкомнатное — от $26 тыс. Трехкомнатную квартиру, говорит риэлтор, продают за $29 тыс. 

«Это спальный район, инфраструктура там развитая, транспорта много ходит. Построены магазины, рынки, школы, детские сады, развлекательные заведения», — отмечает специалист. 

В Хортицком районе, констатируют операторы рынка, квартиры в современных домах подорожали до 20%.

«Цены уравнялись со спальными районами левого берега. В 9-этажном доме однокомнатная квартира стоит $18-20 тыс. Рост стоимости связан с тем, что продолжилось строительство мостов, которое было ранее заморожено. Возможно, повлиял дефицит объектов», — добавляет Татьяна Султанова.

Информационно-аналитический отдел портала, опираясь на информацию риэлторов, составил срез средних минимальных цен на жилье в современных домах города. 

Прайс может варьировать в зависимости от локации, наличия ремонта и вида из окна. 

Читайте также: Обзор жилой недвижимости Одессы: осенние цены и прогнозы до конца 2020 года

Как пандемия повлияла на рынок недвижимости 

Пандемия и связанные с ней противоэпидемиологические меры на работе запорожских операторов рынка отразились по-разному. 

«Лично у меня начало карантина в марте-апреле было активным. Многим риэлторам было тяжело: половина нотариусов не работала, покупатели не звонили, люди паниковали. Потом у меня настало затишье, спрос и активность упали. Те агенты, которые впадали в панику первые два месяца, начали активно работать. Спрос волнами продолжает идти», — утверждает Дмитрий Бейда. 

В агентстве недвижимости «Город 612» вспоминают, что в первый месяц введения карантина, переживали затишье на рынке недвижимости. Когда жители города поняли, что пандемия затянется, начали приспосабливаться. 

«Мы снова погружаемся в ограничения, до весны будут локдауны, тем не менее рынок работает, спрос наблюдается», — рассказывает Константин Шлензак. 

По мнению Татьяны Султановой, карантин отразился на количестве продаваемых объектов, собственники придерживают недвижимость. Образовался дефицит, из-за чего выросли цены. 

«Жители Запорожья скептически относятся к карантину. В апреле-мае квартиры продавались. Покупатели просили надевать маски. Единственное, не ходили смотреть все подряд объекты, сначала рассматривали фотографии, просили выслать видео, потом шли на объект для осмотра. Из-за карантина рынок не просел. Цены выросли, поскольку наблюдается дефицит объектов», — говорит Татьяна Султанова.

Скидки для покупателей: уступят или нет 

Владельцы недвижимости в Запорожье стали меньше торговаться, констатируют операторы рынка.

«В 2019 году покупатель шел на объект и понимал, что $1 тыс. продавец уступит, а в 2020 году, если $500 скинут — это хорошо», — говорит Татьяна Султанова. 

Процент торга зависит от обстоятельств продажи квартиры, рассказывает Дмитрий Бейда. 

«Когда выходим на рынок с завышенными ценовыми ожиданиями, на квартиру которая стоит $25 тыс., устанавливаем цену $27 тыс., собственники понимают, что будет продажа с торгом. Дальше смотрим на ситуацию. Если у продавца нет необходимости купить жилье взамен, человек не переезжает. Владелец вступил в наследство, квартира не нужна, требуются деньги для вложения в бизнес. В таком случае практика показывает, что процент торга больше, бывают скидки $1-3 тыс.», — описывает эксперт. 

В АН «Город 612» рассказывают, некоторые покупатели верят, что при необходимости срочной продажи владелец уступит $5-10 тыс. Риэлторы предупреждают, это миф. На квартиры, у которых нет проблем с документами, таких скидок в Запорожье быть не может.

Сроки продажи — экспозиция объекта

Насколько быстро купят недвижимость зависят от цены объекта, утверждает Дмитрий Бейда. 

«Если правильно сформированы отношения между агентом и собственником, квартира продается в среднем за 2-3 месяца. Даже в условиях карантина можно планировать закрытие сделки на определенные даты», — рассказывает специалист по недвижимости.

Мнение коллеги поддерживает Татьяна Султанова.

«Одни квартиры покупают быстрее, за неделю. Некоторые объекты продаются с 2018-2019 гг. Это жилье ликвидное. Причина в том, что собственники не мотивированные, цена завышенная, до рыночной стоимости люди не готовы снизить», — объясняет эксперт. 

Прогнозы: цены на квартиры, спрос и предложение

 К концу года запорожские риэлторы прогнозируют увеличение числа сделок.

«До Нового года активизируется не так спрос, как реальные покупки-продажи. У покупателей наблюдается желание закрыть сделки, начатые в 2020 году, до конца текущего года. Например, люди говорят, в конце декабря у них заканчивается депозит, появятся деньги, поэтому хотят завершить покупку», — объясняет Дмитрий Бейда. 

С коллегой соглашается частный риэлтор Татьяна Султанова. 

«Рынок в Запорожье в ноябре-декабре всегда оживал. Владельцы квартир перед Новым годом охотней продают объекты, инвесторы вкладывают средства в недвижимость. В этому году, думаю, ситуация будет такая же», — предполагает риэлтор. 

Эксперт прогнозирует, если объектов на рынке не станет больше, собственники продолжат удерживаться от продажи, цены вырастут до 5%. 

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2020