Обзор цен и предложений на квартиры в Черновцах

Редакция портала Domik.ua продолжает исследовать, как влияет коронавирус и связанные с ним противоэпидемиологические меры на рынок недвижимости в регионах Украины. Следующий в списке — административный центр Черновицкой области. 

Цены на квартиры в Черновцах по сравнению с ноябрем 2019 года выросли на 15-20%, считает риэлтор АН «Галерея Нерухомості» Мария Костиговас. 

«Квартира стоила $38 тыс. год назад по курсу 26,5-27 грн за доллар США, а в ноябре 2020 года это жилье продают за $44 тыс. по нынешнему курсу 28 грн. Выше цена в долларах США и в гривнах», — говорит Евгений Мензак, глава Черновицкого регионального отделения Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины, владелец «Центрального Агентства Недвижимости».

На рост цен повлияло перераспределение спроса в пользу завершенных объектов и старого жилого фонда. 

«Спрос больше стал, предложений меньше. Застройщики задерживают сдачу в эксплуатацию проектов, поэтому покупатели хотят квартиры в уже сданных домах. Мало кто хочет рисковать деньгами в такое время», — объясняет Мария Костиговас.

Количество предложений уменьшилось на 25-30% по сравнению с концом прошлого года, говорит директор АН «Альянс» Владислав Шубравский. Владельцы придерживают объекты из-за коронавируса.

Основная категория покупателей, продолжает Евгений Мензак, — это клиенты с бюджетом до $40-50 тыс. 

В 2016 году в Черновцах ликвидировали деление на административные районы. В обиходе жители используют условные обозначения микрорайонов, такие как «Старый город» и «Южный жилой массив».

В городе также выделяют два центра — исторический (Центральная и Театральная площади) и улицы, где сконцентрированы административные здания, объекты социально-культурной инфраструктуры. Среди такие локации, например, проспект Независимости. Недвижимость в центральной части наиболее востребована. 

Наименее популярным считается Гравитон (ул. Русская), расположенный на периферии города. Однако операторы рынка прогнозируют, что в скором будущем этот микрорайон станет востребованным. 

«Там цены на 10-20% ниже, но Гравитон один из первых массивов по темпам застройки. Маршрутки курсируют, супермаркеты появляются, новостройки сдают в эксплуатацию, плюс новый автовокзал откроют. Через 5 лет этот микрорайон будет в числе самых популярных в Черновцах», — говорит Евгений Мензак. 

Улицы города Черновцы

Читайте также: Обзор жилой недвижимости Одессы: осенние цены и прогнозы до конца 2020 года

Квадратные метры на первичном рынке Черновцов

Спрос на квартиры в домах на этапе строительства упал за год на 50%, констатирует Мария Костиговас. 

«В 2019 году гораздо больше людей вкладывали средства в новостройки, чем во вторичный рынок. Поэтому он и просел. В текущем году наоборот, квартиры ищут в сданных в эксплуатацию домах или на вторичном рынке», — рассказывает специалист. 

По словам эксперта, причина в недоверии покупателей к первичному рынку. Этому способствовали задержки строительства компании «Чернівцібудінвест». Например, некоторые секции проекта ЖК «Оазис Буковини» застройщик сдавал с отсрочкой в 46-47 месяцев (3,8 года). 

Цены в новостройках стартуют от $600 за кв. м, говорит Мария Костиговас. Стоимость квадратного метра в центре города — от $750 до 1100. 

Среди покупателей жилья в новостройках эксперты выделяют три основные категории. Первая — это молодежь, которой помогают приобрести недвижимость родственники, работающие за границей. 

«Молодежь стремится в новострой ради социального статуса. Появилось понимание того, что если у человека квартира в новостройке, то он чего-то добился», — рассказывает директор агентства недвижимости Владислав Шубравский.

Люди постарше покупают квартиры на первичном рынке, чтоб в перспективе сдавать жилье в аренду. Третья категория — профессиональные инвесторы, которые рискуют вкладывать в строительство на этапе котлована. 

«Когда дом сдан в эксплуатацию, эти квартиры выставляются на продажу, идет переуступка. Здесь не нужен нотариус, купля-продажа оформляется в офисе застройщика. Из доли выходит первый инвестор и заходит тот, на которого будут выданы правоустанавливающие документы. Заработок получается от $5 тыс. до $10 тыс. на объекте», — объясняет специалист. 

Спросом пользуются одно- и двухкомнатные квартиры. Желаемые районы — проспект Независимости, улицы Ровенская и Героев Майдана, говорит Евгений Мензак.

Популярный комплекс в городе, единогласно заявляют операторы рынка, — ЖК «Водограй» на ул. Воробкевича, 33.

«В комплексе закрытая территория. Предполагается развитая инфраструктура: детская и спортивные площадки, стадион, кафе, охрана, подземный паркинг. Сдают в эксплуатацию дома с теплым полом, котлом, стяжкой, окнами, дверями. За трехкомнатную квартиру площадью 100 кв. м без ремонта, придется заплатить $100 тыс. С отделкой такое жилье обойдется $130-135 тыс. Двухкомнатная квартира будет стоить $80-90 тыс.», — описывает новостройку Евгений Мензак.

По информации поисковика надежных новостроек Bild.ua, в ноябре 2020 года в Черновцах предлагали квартиры отделы продаж 37-ми комплексов на этапе возведения. Из них 3 объекта класса «эконом», 11 домов комфорт-класса, 10 проектов — категории «бизнес» и 10 ЖК — сегмента «премиум». 

Операторы рынка предупреждают о том, что в Украине права инвесторов на законодательном уровне не защищены. Потери инвестиций в результате задержек или остановок строительных работ, не компенсируются. Поэтому эксперты советуют перед тем, как приобрести недвижимость, самостоятельно изучить репутацию застройщика и документы на объект. Также можно обратиться за помощью к профильным сервисам. Поисковик «Билд» предлагает такую услугу, как детальный отчет по новостройке. Объем собранных данных составляет более 50-ти страниц, включает фактаж, разъяснения профессионалов и консультацию юристов. Примеры доступны по ссылке. 

Прочитать отзывы инвесторов и узнать последние новости местного рынка недвижимости можно на форуме «Новобудови в Чернівцях».

Читайте также: Обзор рынка недвижимости Львова: цены на квартиры осенью 2020 года

Недвижимость в домах старого жилого фонда Черновцов

Популярный запрос в городе — одно- и двухкомнатные квартиры, расположенные на втором-третьем этажах, стоимостью до $50 тыс., констатирует Евгений Мензак.

Недвижимость в старом доме в центре города обойдется минимум в $500 за кв. м, утверждает Мария Костиговас. Риэлтор уточняет, что жилье по такой цене будет нуждаться в капитальном ремонте. 

Минимальная стоимость однокомнатной хрущевки в центральной части, рассказывает Владислав Шубравский, — $23-24 тыс. Квартиры в доме чешского проекта продают за $27-30 тыс. В панельном доме стоимость стартует от $21 тыс., в среднем такое жилье продают за $24-25 тыс. За однокомнатную киевку просят $26-27 тыс. 

Киевки — это здания, построенные в 70-80 годах XX века, улучшенный вариант хрущевки. Обычно это пятиэтажные многоквартирные жилые дома. Общая площадь квартир от 33 до 60 кв. м. Высота потолков до 2,65 м, раздельный санузел, раздельные или частично проходные комнаты.

Особый сегмент старого жилого фонда в историческом центре Черновцов — австрийские, румынские, австрийско-румынские дома, построенные в соответствующие периоды истории города. Среди их особенностей толстые стены, высокие потолки, малая этажность. Цены на такое жилье сопоставимы с прайсами в новостройках — от $40 тыс. до $120 тыс., в зависимости от локации, состояния и планировки. 

«В городе много румынских проектов, где окна кухни выходят на лестничную клетку. Это минус таких квартир. В австрийских домах высота потолка может быть 4,8-5,2 м. У более поздних домов румынского периода слегка ниже потолки. Если один австрийский дом будет стоять на ул. Сагайдачного, второй на ул. Ивана Франко или Центральной площади, то разница в стоимости квартиры составит до 30%. И на Сагайдачного нужно постараться, чтобы продать. Проектов с удобным месторасположением и правильной планировкой немного. Такие варианты клиенты годами ищут», — дополняет Владислав Шубравский. 

Обращают внимание соискатели квартир в таких домах на отопление, которое изначально было печное. Новым владельцам приходится перекладывать печь, или переделывать систему отопления под двухконтурный котел. Эта процедура длительная, хлопотная и затратная, требующая ряда согласований. 

Наименьшим спросом пользуется недвижимость в домах, построенных до середины XX столетия, переделанная в период правления бывшей советской власти на Буковине. В результате из 5- и 6-комнатного жилья получали 2-3 квартиры с неправильными планировками. 

«Неудачный старый фонд — это боковые входы в квартиру по пристроенным парапетным лестницам, где вход сразу в кухню. Спрос на такие квартиры падает. Тенденция идет на удешевление в год на 4-5%», — резюмирует Владислав Шубравский.

В приближенных к центру массивах Черновцов цены ниже на 10-20%, продолжает Евгений Мензак.

«Двухкомнатную чешку с ремонтом на ул. Южно-Кольцевая мы продавали за $42,5 тыс. И трехкомнатная чешка может быть плюс-минус по такой же цене. На проспекте Независимости такое жилье в доме чешского проекта стоит на $2-3 тыс. больше», — приводит пример эксперт.

При выборе недвижимости в городе, стоит учесть еще один нюанс. Черновцы находятся в оползневом районе. Населенный пункт расположен на горной, полугорной местности, суглинисто-глинистых отложениях, которые накапливают влагу, становятся неустойчивыми и сползают по склонам. В городе насчитывается 69 оползней. Из них 23 активно действующих, которые приводят к разрушению дорог и зданий. 

«Трехкомнатную можно найти за $37 тыс. Это будет территория оползней или очень старые здания, такие районы, как ж/д вокзал, улицы Гагарина, Анри Барбюса, Сагайдачного. Там могут быть доступные квартиры, но они редко встречаются», — говорит Мария Костиговас. 

 На окраине Черновцов, по словам операторов рынка, можно найти варианты жилья от $17-18 тыс. 

Редакция портала составила усредненную таблицу минимальных цен на вторичном рынке. Свои расчеты мы основывали на информации, полученной от агентств недвижимости города. Стоимость может варьировать, на что влияют месторасположение, год и тип застройки, качество ремонта, этаж расположения квартиры. 

Для сравнения, в Черкассах стоимость квадратных метров зависит от района расположения и типа постройки. Например, в приближенных к центру районах за однокомнатную квартиру в пятиэтажной хрущевке попросят в среднем $15 тыс., в девятиэтажном панельном доме — $18 тыс. Наиболее востребовано двухкомнатное жилье на средних этажах в кирпичных или панельных домах, построенных после 90-х годов.

Читайте также: Исследование жилой недвижимости в Харькове: цены на квартиры осенью 2020 года

Цены в современных квартирах на вторичном рынке

Тренд среди покупателей — квартиры в новостройках, сданных в эксплуатацию, говорит Владислав Шубравский. По мнению эксперта, купить квартиру в таком доме хотят 70% покупателей. 30% готовы рассматривать старый жилой фонд. 

«Благодаря информационной компании СМИ и застройщиков, которые дискредитируют те же хрущевки, у людей в сознании устойчивая мифологема, что эти дома скоро будут сносить. Покупатель жилья не хочет старых коммуникаций. Для них покупка квартиры в новострое означает достижение определенного социального статуса», — объясняет эксперт. 

Плюс, добавляет директор агентства, покупатели квадратных метров в современном доме надеются приобрести соседей равных по возрасту и социальному статусу. 

«В первую очередь рассматривают подъезды, когда заходите в чистый, красивый подъезд, где присутствует аромат свежести. В старом панельном доме аромат совсем другой. Практически все застройщики строят с панорамными окнами — это ключевой аргумент, почему люди предпочитают новое жилье. В новостройках комнаты большие, раздельные, просторная кухня. В чешках и хрущевках планировка как в бывшем Советском Союзе», — добавляет Евгений Мензак. 

В историческом центре Черновцов домов, построенных после 2010 года, мало, говорят операторы рынка.

«Это обусловлено техническими возможностями. В городе центр холмистый и соответственно нет земель, которые подпадают под строительство многоэтажных зданий. Там расположены несколько новостроек до 5-ти этажей. Цены — от $750-800 до $1 тыс. за кв. м», — рассказывает Евгений Мензак.

Новостройки сосредоточены в основном на проспекте Независимости, Героев Майдана и прилегающих улицах. Прайс в сданных заселенных домах от $800 до $1200 за кв. м, уточняет Мария Костиговас. 

«Средняя цена за обжитую трехкомнатную квартиру с ремонтом в центре — $85-90 тыс. В некоторых домах клубного типа стоимость $125 тыс. Это цена за двухуровневую квартиру площадью 120 кв. м и гаражом в комплексе», — продолжает Владислав Шубравский. 

Однокомнатные квартиры с ремонтом в заселенном доме, в приближенных к центру районах, можно найти от $45 тыс. 

«За $48 тыс. однокомнатная квартира с евроремонтом на улице Красноармейской продалась полгода назад за две недели. Это цена на тот момент двухкомнатной чешки с евроремонтом. За такие деньги можно было легко найти трехкомнатную киевку», — констатирует директор агентства. 

Подальше от центра предлагают варианты в современном доме от $650 за кв. м. 

На окраине города, утверждают операторы рынка, современных зданий мало. Соискателям доступных квартир предложат рассмотреть пригород. 

«Село Чагор — это зона, которая уже не считается городом. Там может быть квартира дешевле — $550 за кв. м», — рассказывает риэлтор Мария Костиговас. 

На основании данных черновицких риэлторов, информационно-аналитический отдел составил таблицу средней минимальной стоимости в современных домах. 

Стоит отметить, что цены варьируют в зависимости от локации, класса жилого комплекса, наличия ремонта, мебели и техники.

Читайте также: Обзор жилья в Днепре. Что предлагает рынок осенью 2020 года

Как отразился карантин на рынке недвижимости города

Влияние всемирного локдауна из-за COVID-19 черновицкие агентства недвижимости оценивают по-разному. Мария Костиговас уверяет, что на их работе пандемия не отразилась. 

«Спрос не падал. Без работы мы не сидели. Только первую неделю было затишье, когда ввели карантин в марте. Люди не приходили, но интересовались, звонили и риэлторы консультировали по телефону», — вспоминает риэлтор.

Глава Черновицкого регионального отделения АСНУ констатирует, что спрос на недвижимость упал. 

«Падение спроса было в любом случае в начале карантина, первые один-четыре месяца. Потом люди привыкли жить с карантином, вошли в привычное русло и спрос восстановился», — рассказывает Евгений Мензак. 

Владислав Шубравский отмечает, что из-за коронавируса жители Черновцов меньше выставляют имущество на продажу. 

«Количество предложений стало на 25-30% меньше по сравнению с концом прошлого года. Люди, которые до карантина хотели продать квартиру, берут паузу потому, что не понимают происходящего. Наблюдается дифференциация. На невостребованные районы и квартиры цена падает. В хорошем старом фонде стоимость держится. После послабления карантина летом востребованные сегменты подорожали на 5-10% потому, что не было предложений», — отмечает эксперт. 

Сколько владельцы квартир готовы уступить покупателю

Размер торга, по мнению Марии Костиговас, зависит от стартовой цены недвижимости.

«Если квартира будет стоить $115 тыс., возможно, на такой цене уступят $5 тыс., при условии, что покупатели готовы сразу рассчитаться, без рассрочки. Больше скидку не сделают. При стоимости $50 тыс., торг возможен до $1 тыс.», — уточняет агент.

Мнение коллеги поддерживает и Евгений Мензак. Говорит о том, что на размере скидок карантин не отразился. 

«Приемлемый торг — $1-2 тыс. Это если мы говорим о сегменте до $50-60 тыс. Чем дороже квартира, тем больше торг. Бывают случаи до 10-15% торга — $ 5-6 тыс.», — уточняет Евгений Мензак.

На процент уступки влияют обстоятельства, из-за которых владелец продает квартиру и качество самого жилья на сколько оно востребовано, дополняет Владислав Шубравский.

Читайте также: Обзор рынка недвижимости Киева: цены на квартиры осенью 2020 года

Экспозиция: сроки от предложения до покупки

Средний срок продажи квартиры в Черновцах — один-три месяца, уверяет Владислав Шубравский.

«Зависит от того, кто продает. Если риэлтор, который работает на продавца, то задача продать максимально дорого. Соответственно проделывается большой объем работы, чтоб понять, какой ценовой коридор у этого объекта недвижимости. Случаются варианты, когда выставляют квартиры по крайней необходимости. Дается две недели на продажу и цена падает каждый день до тех пор, пока не найдется покупатель, который предложит эти деньги», — добавляет эксперт. 

Насколько быстро агентство недвижимости сможет продать квартиру, зависит от цены, считает Мария Костиговас. 

«Согласился владелец на рыночную стоимость или хочет посмотреть на реакцию покупателей. Можно квартиру продать и за два дня, если выставить соответствующую цену. Жилье от $25 тыс. до $50 тыс. продается легко потому, что в городе существует прослойка покупателей, которые обладают такой суммой и ждут выгодное предложение. Как только квартира появляется в продаже, люди сразу её покупают», — объясняет риэлтор. 

С коллегами согласен и Евгений Мензак. По его подсчетам, средний срок продаж — два месяца. 

«Карантин ввел свои коррективы и квартиры уже продаются дольше, чем за два месяца. Может быть и до 4-5-ти месяцев срок продажи недвижимости. Но если установлена рыночная цена, проделана правильная работа риэлторов и жилье пользуется спросом, в течение 2-х месяцев квартира должна найти своего покупателя», — говорит специалист. 

Ожидания экспертов рынка до конца 2020 года

Мария Костиговас уверена, что до конца нынешнего года сохранится действующая динамика.

«Я не наблюдаю роста цен или его тенденций. Что касается спроса, прогнозировать сложно, люди продолжают звонить и интересоваться недвижимостью», — рассказывает риэлтор.

Не видит основания для роста цен и Владислав Шубравский.

«Несмотря на то, что я 22 года работаю в сфере недвижимости ситуация, которая складывается, для меня парадоксальна. Растет доллар и евро, покупательская способность падает, мы на пороге очередного локдауна. Но я не вижу обрушения рынка и существенного падения цен. Одна из причин в том, что меньше стало предложений, поэтому стоимость зафиксировалась. Вторая причина в том, что люди используют недвижимость, как страховой вариант сохранения денег, покупают квартиры для сдачи в аренду», — объясняет свою точку зрения эксперт. 

Директор агентства уточняет, что подорожать квартиры могут при условии, если продолжится программа доступных ипотечных кредитов под 8-10% годовых. Тогда для большего числа людей недвижимость станет доступней, вырастет спрос и соответственно стоимость квадратных метров. 

Евгений Мензак прогнозирует, что квартиры будут дорожать. 

«Риэлторы думали, что во время и после карантина цены упадут. Но рынок недвижимости живой и идет вверх. Значит, люди обладают средствами и экономика развивается. Стоимость не снизилась. Поэтому я могу прогнозировать рост цен», — считает глава Черновицкого регионального отделения АСНУ. 

Агент уточняет, что фактор, который может повлиять на стоимость квадратных метров — рост курса валют. Удорожание доллара США приведет к небольшому снижению цен, но сохранится общая динамика роста рынка. 

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2020