Обеспечение жильем граждан Украины: реалии и перспективы

Уже сегодня можно говорить о некоторых выходах из создавшегося положения. Но при этом стоит четко представлять, что характерно для нынешних процессов.

 

Объемы растут, проблема остается

 

Если обратится к официальной статистике, то прежде всего возьмем во внимание тот факт, что с 1987 года в Украине наблюдался последовательный спад введения объемов жилья. Двадцать лет назад, в 1987 г., в Украине было сооружено 21 млн. 257 тыс. кв.м.. А в прошлом, 2006 г., по данным Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства, сдано 8 млн. 628 тыс. кв.м. (запомним этот показатель для дальнейшего рассмотрения вопроса). Причины этого болезненного процесса – как политические, так и экономические – известны… Но относительно этой темы государственные чиновники сегодня пытаются внушить обществу некий оптимизм. Да, начиная с 2000 г. наметился перелом, результатом которого стало восстановление роста объемов жилого строительства. И по сравнению с 2005 г., когда было введено 7 млн. 816 тыс. кв.м. жилья, прошлый год тоже был завершен с положительным 8-процентным привесом.

 

Достаточно ли оснований для того, чтобы этим удовлетвориться и надеяться на какой-то дальнейший прорыв?

 

В странах Европы средняя обеспеченность жильем сегодня на уровне 30-35 кв.м. на одного человека (запомним и этот показатель). В Украине же показатель обеспеченности жильем в зависимости от региона сегодня колеблется от 19,2 до 20,8 кв.м. на человека: наивысший – 20,8 кв.м. – в восточном регионе Украины, 20,5 кв.м. – в южном, 19,8 кв.м. – в северном, 19,6 кв.м. – в центральном, 19,2 – в западном.

 

Качество жилья усугубляет проблему

 

Анализируя состояние жилья в стране и очерчивая его перспективы, необходимо взять во внимание объем жилого фонд Украины. На сегодня он составляет 1 млрд.46 млн. кв.м.

 

Каково на самом деле его качественное состояние?

 

Анализируя этот аспект, украинское жилье необходимо разделить на две группы.

 

К первой группе относится жилье, которое может прослужить еще весьма длительное время и особо в реконструкции не нуждается. Естественно, к такому жилью относятся новостройки. В созданной группой компаний «Планета Оболонь» классификации жилого фонда Киева такая категория называется «Украинский кирпич». Это новые дома, построенные после 1991 г. из кирпича. К примеру, в общем объеме жилого фонда Киева они занимают 20%. Есть и дома серии «Украинская панель», сооруженные в тот же период. Они построены из панели или монолита. Их часть в структуре жилфонда столицы – на уровне 5%.

 

Следующая категория – это дома серии «Улучшенный кирпич» (в Киеве – до 8%). Они сооружены в конце советского периода (преимущественно в 80-х гг.). Как правило, это добротные дома из кирпича, нередко – красного кирпича. Они могут служить еще долго. В ремонте могут нуждаться только некоторые коммуникации в них, но это следует отнести к текущему ремонту.

 

Заслуживает уважения часть фонда дореволюционного периода. В отношении этого жилья отметим, что эта часть реконструирована, отремонтирована и достойна того, чтобы служить людям еще, может быть, века. Хотя есть в этой категории и другая часть – действительно устаревшего жилья, требующего реконструкции или вообще сноса и замены.

 

Не требуют особой реконструкции дома сталинского периода – 30-50 гг. застройки (в Киеве их 10% от всего фонда). По уровню качества они основательны. В них желательно проводить реконструкцию коммуникаций. В тех домах, где есть деревянные или комбинированные перекрытия, также надо делать реконструкцию. Но в основной массе это весьма добротные сооружения, с хорошими, плотными стенами.

 

Вторая группа – это жилье категории риска. Речь идет о морально и физически устаревших домах. Прежде всего это проекты «Старой панели» (объем в столице – 14%). К этой категории относятся панельные «хрущевки» (серия «464», «чешки», - девятиэтажные панельные дома, в которых, например, площадь двухкомнатных квартир 43 кв.м.. В подвалах этих домов, как правило, постоянно стоит вода, протекают крыши, практически отсутствует техэтаж.

 

К этой же группе также можно отнести и дома «Типовой панели» – серии «134», «96», «БПС-6» (объем в Киеве – 10%). Во многих из них давно расходятся щели между панелями, очень слабые коммуникации. Особенно это касается «134»-го проекта.

 

Сюда же можно отнести и «Улучшенную типовую панель» (серии «Т», «КТ», «АППС». В объеме жилфонда Киева их 6%). Хотя эти дома морально устарели в меньшей степени - площадь тех же двухкомнатных квартир в них 55 кв.м. Какое-то время они еще могут быть использованы.

 

Одних «Панельных» категорий в Киеве набирается 25% от всего жилого фонда. Еще 25% - дома «Старого кирпича», в которых также весьма малый метраж и слабые коммуникации.

 

Таким образом, только на примере столицы мы убеждаемся, что более 50% жилья необходимо реконструировать. В областных центрах и других городах ситуация еще хуже.

 

На обе эти группы жилого фонда Украины целесообразно посмотреть с учетом необходимости будущего восстановления. Допустим, средний срок службы домов в Украине равен 50 годам. Следовательно, за 50 лет необходимо полностью обновить жилой фонд на уровне 1 млрд. 46 млн кв.м., для чего, надлежит строить и реконструировать по 20 млн. кв.м. в год. Учитывая результаты введения жилья в 2006 г. (8,6 млн. кв.м.), требуемый годовой объем таким образом в 2,5 раза больше! Для 2007 г. и для ближайших последующих лет добиться такого результата вряд ли реально.

 

30 квадратных метров – через четверть столетия

 

Стратегическая цель видится в том, чтобы обеспечить каждого гражданина Украины жильем на уровне 30 кв.м.. Если допустить, что в нынешнем и в последующие годы ежегодно будет сдаваться по 8,6 млн. кв.м. жилья, - то есть, без наращивания объемов строительства, то достичь такой цели станет возможным в среднем только через 60 лет. Отдельным регионам Украины для этого понадобится гораздо больший срок. В частности, восточному региону необходимо будет 96 лет, центральному - 79 лет, южному - 68 лет, западному - 56 лет, северному - 36 лет. Вот такими могут быть эти «перспективы»… Естественно, такая их отдаленность мало привлекательна.

 

Но мы попытаемся смоделировать три другие ситуации. Допустим, темпы строительства жилья в Украине ежегодно будут увеличиваться на 8% - как это имело место в 2006 г. по сравнению с 2005 г. Тогда каждого нашего соотечественника можно будет обеспечить 30-ю кв.м. жилья (без учета его износа) в среднем по Украине через 23 года, а восточном регионе - через 28 лет, в центральном – через 26, в южном - через 25, в западанном – через 22, в серверном – через 18.

 

Вторая ситуация – ежегодное наращивание строительства жилья на уровне 10%. Тогда в среднем по Украине через 21 год на каждого жителя будет 30 кв.м. жилья. В восточном регионе это станет возможным через 25 лет, в центральном – через 23, в южном регионе – через 21, в западном – через 20, в северном – через 17 лет.

 

Третий вариант – наращивание строительства ежегодно увеличивается на 15%. В таком случае в среднем по Украине та же цель будет достигнута через 17 лет. В восточном регионе ее смогут реализовать через 20 лет, в центральном – через 19, в южном – через 18, в западном - через 16, в северном – через 14.

 

Описанные модели перспектив видятся как весьма реальные. Но как обеспечить наращивание строительства жилья на 10 или 15 процентов ежегодно – вопрос пока открытый. К нему мы еще обратимся несколько ниже.

 

Необходимый уровень обеспечения наших граждан был бы достигнут, если бы ежегодно можно было бы вводить в эксплуатацию примерно 1 кв.м. жилья на одного человека. Казалось бы немного. Но и двадцать лет назад, в советский период, удалось достичь только 0,4 кв.м. жилья на человека. Проблема жилья ведь и тогда была в числе острых.

 

Современные показатели этого плана весьма неутешительны. К примеру, в 2005 г. в областях северного региона на одного человека было сдано 0,284 кв.м. жилплощади – это самый высокий показатель в Украине, в западном – 0,194 кв.м., в южном – 0,139 кв.м., в центральном – 0,132 кв.м., в восточном – 0,096 кв.м. Относительно восточного региона создается впечатление, что там, где наивысшая обеспеченность жильем, как будто кто-то решил ограничиться минимальными объемами его прибавления на одного гражданина в год. Такова логика цифр, хотя мы понимаем, что сознательно никто такого решения принимать не мог.

 

Кстати, на недавнем итоговом заседании коллегии Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Украины министр и вице-премьер Владимир Рыбак сообщил, что в таких областях, как Запорожская, Луганская, Кировоградская и Николаевская показатель строительства на одного жителя составляет всего 0,07-0,11 кв. м. Это еще один факт, свидетельствующий о реальной ситуации в ряде регионов.

 

Некоторые соображения относительно причин

 

Кроме экономических показателей, вполне резонно оглянуться на отдельные политические аспекты, которые весьма очевидны. Говоря о застройках советского периода, оценивая их как уже не соответствующие современным требованиям, не лишне отметить один момент. Мы как бы не хотим признавать, как тогда был сформирован подход к строительству жилья. Одним из главных показателей работы за отчетный период первого секретаря райкома, горкома, обкома бывшей компартии был показатель объемов сданного в эксплуатацию жилья. Если этот показатель у кого-то из партийных боссов падал, то такой руководитель осознавал, что дни его пребывания на престижном месте сочтены.

 

И строительство велось… Другой вопрос – какое качество жилья предлагалось советскому гражданину. Но ответственность менеджеров реальной тогдашней власти за социальное развитие региона, обеспечение жильем его жителей была серьезной. Эта ответственность определяла не только уровень и перспективы самих менеджеров, но и авторитет государства в оценке общества.

 

Приходится ли нам сегодня слышать, чтобы где-то оценивали председателя госадминистрации региона, голову местного совета по этому показателю? Или чтобы кого-то уволили, не избрали на очередной период за спад в темпах строительства? Увы, нет.

 

Украина так всерьез и не определила своим приоритетом обеспечение населения жильем. Руководители разного уровня вспоминают этот аспект в перечне многих других. При этом они как бы апеллируют к рыночному характеру, возникшему в сфере строительства. Хотя на самом деле все понимают, как много в ней зависит от регуляторной политики государства и местных властей, - разрешительной системы, землеотводов и т.д. Неслышны бурные или хотя бы какие-то информационные компании по поводу намерений властей относительно жилья. Избиратели во время выборов, как правило, тоже забывают выдвинуть требования о решении принципиальных вопросов по жилью. А ведь право гражданина на жилье закреплено Конституцией страны.

 

К вопросу о выходах из положения

Итак, сегодня всем совершенно ясно, что для решения проблемы низкой обеспеченности жильем, его необоснованной дороговизны и улучшения качества необходимо увеличить объемы строительства. Что может способствовать этому уже сейчас? На наш взгляд, необходимо добиться внедрения системы земельных аукционов. Кроме того, максимально упростить систему получения разрешительной документации. Наконец, развернуть строительства доходных домов и социального жилья

 

Для внедрения программы реконструкции устаревшего жилого фонда как государственной необходимо принять соответствующие законодательные акты, создать систему поощрения инвесторов, которой в настоящий момент не существует.

 

На наш взгляд, не может оставаться такой же система налогообложения. В частности, надлежит принять закон «О налоге с владения недвижимым имуществом», а кроме этого, нормы, закрепляющие использование рыночной стоимости для взимания налогов при сделках с недвижимостью.

 

Что из перечисленных мер так уж нереально для настоящего момента? Все реально. Конечно, надо было бы вспомнить и о наиболее определяющем факторе в подходе к этому вопросу – политической воли власти, чтобы признать проблему обеспечение жильем наших граждан первостепенной. Но это уже как бы само собой разумеющееся.

 

Алексей Котенко, исполнительный директор группы компаний «Планета Оболонь», информационно-аналитический отдел агентства «Планета Оболонь»