О налоге с доходов физически лиц

Если обратить внимание на то, что ст.11 Закона, которая посвящена налогообложению операций по продаже недвижимого имущества, вступает в силу только с 2005 года, то можно сделать вывод о том, что налоговые последствия при продаже недвижимого имущества не изменяться. При этом необходимо иметь в виду, что уплата покупателем сбора в Пенсионный фонд (1% стоимости недвижимого имущества, указанного в договоре купли-продажи), а также государственной пошлины в том же размере при покупке недвижимости остается независимо от дат приобретения объекта недвижимости.
Однако дата 1 января 2004 года является ключевой для определения налоговых последствий при продаже недвижимости. Дело в том, что в зависимости от того, когда именно был получен объект недвижимого имущества в собственность- до 01.01.2004г. или после этой даты, - зависит порядок расчета налога с доходов.
Так, например, если недвижимость находится в собственности гражданина по состоянию на 01.01.2004г. Закон предусматривается две ставки налога- 1% и 5% от стоимости имущества, которое продается. Первая ставки применяется при соблюдении ряда условий:
- продаваться должны такие объекты недвижимости, как дом, квартира или комната (включая землю, которая находится под таким объектом, или приусадебный участок). При этом необходимо иметь в иду, что такие объекты недвижимого имущества, как гаражи, места для гаражных стоянок, дачные домики и другие объекты недвижимого имущества отличные от помещений, приспособленных для постоянного или временного пребывания в них людей, не подпадают под эту категорию и буду облагаться налогом по ставке 5%;
- такая продажа должна осуществляться не чаще одного раза в календарный год;
- общая площадь дома, квартиры или комнаты на должна превышать 100 кв.м.
Причем для применения однопроцентной ставки необходимо одновременное применение всех трех перечисленных условий. Если хотя бы одно из условий не выполняется, налог на доходы придется платить по ставке 5% от суммы полученного дохода.
Если гражданин продал за год две и больше квартиры, приобретенные до 01.01.2004г., то даже если все квартиры отвечают вышеуказанным требованиям, первая продажа будет облагаться по ставке 1% от суммы дохода и только со второй и дальнейшей продажи гражданину придется платить 5%.
В то же время нельзя не вспомнить о доходах, получаемых систематически. В соответствии с ГК Украины предпринимательство – это самостоятельная, инициативная, систематическая, на собственный риск хозяйственная деятельность, осуществляемая субъектами хозяйствования (предпринимателями) с целью достижения экономических и социальных результатов и получения прибыли. Следовательно, есть все основания считать, что если купля-продажа квартир гражданином имеет систематический характер и приносит прибыль, он должен зарегистрироваться как субъект предпринимательской деятельности. В соответствии с Постановлением ВСУ Украины от 25.04.2003г. систематичностью является осуществление определенной деятельность не менее чем три раза на протяжении одного календарного года.
Если площадь дома, квартиры или комнаты больше 100 кв.м. налог придется платить по ставке 1% только с части доходов, пропорциональной 100 в.м. и по ставке 5% с части превышения.
Так, например, после 01.01.2005г. гражданин за 212 000 грн. продает квартиру 130 кв.м., которая находилась в его собственности по состоянию на 01.01.2004г. Стоимость этой квартиры распределяется на две составляющие:
1. Пропорционально 100 кв.м. – 212 000 х 100 : 130 = 163 076, 92 грн.
Из этой суммы должен быть уплачен налог с доходов по ставке 1%, т.е. 1 630, 77 грн.
2. Пропорционально превышению - 212 000 х (130-100) : 130 = 48 923, 08 грн.
Из этой суммы должен быть уплачен налог с доходов по ставке 5%, т.е. 2 446, 15 грн.
Общая сумма налога с дохода, которую должен уплатить гражданин, будет составлять 4 076, 92 грн..
В приведенном примере для определения дохода мы исходили из продажной стоимости квартиры. Однако, если цена, указанная в договоре купли-продажи будет меньше оценочной стоимости, рассчитанной государственным органом (судя по всему речь идет о БТИ), то доход определяется с оценочной стоимости.
Сложнее выглядит механизм налогообложения продажи той недвижимости, которая будет получена в собственность после 01.01.2004г. В общем порядке налогом с дохода будет облагаться не доход от такой продажи, а прибыль. Она рассчитывается как разница между доходом, полученным вследствие продажи объекта, и расходами, понесенными на его приобретение (строительство), и уменьшается на 10% из расчета за каждый год владения таким объектом, начиная со второго календарного года, следующего за годом приобретения права собственности на такую недвижимость. Необходимо помнить, что право собственности на недвижимость переходит к лицу с момента регистрации правоустанавливающего документа в установленном законом порядке. При этом необходимо отметить, что такое «десятипроцентное» уменьшение возможно, если:
- продажа осуществляется не чаще одного раза в календарный год;
- объектом продажи выступает дом, квартира, комната (включая землю, которая находится под таким объектом, или приусадебный участок).
Указанная прибыль облагается налогом по общей ставке: до 31.12.2006г. – 13%, а после этой даты – 15% от объекта налогообложения.
Так, например, в 2007 году гражданин за 212 000 гривен продает квартиру 130 кв.м., право собственности на которую перешло к нему после 01.01.2004г. Стоимость квартиры на момент ее покупки гражданин составляла 180 000 грн. Расчет подоходного налога будет выглядеть следующим образом:
1. 212 000 – 180 000 = 42 000 грн (база налогообложения)
2. 42 000 х 15% = 6 300 грн.
3. 6 300 – (6 300 х 30% (за 3 года владения)) = 4 410 грн.
При этом, кроме налога с доходов физических лиц гражданину придется уплатить 1% госпошлины от стоимости квартиры, указанной в договоре купли-продажи.
Не секрет, что сегодня определенное количество договоров купли-прдажи оформляется не по рыночной стоимости, а по оценочной, которая, как правило, намного ниже реальной. Что касается суммы расходов, которые учитываются при уплате подоходного налога, то они определяются по стоимости, указанной в нотариально удостоверенном договоре купли-продажи, а если объект строился, то по оценочной стоимости.
Отсюда выходит: если при получении в собственность объекта недвижимости не были понесены расходы, то налог придется платить исходя из суммы полученного дохода. Такая ситуация возможна также, если объект был получен в дар или наследство, а также был приватизирован. Кроме того, если гражданин приобрел объект недвижимости в ветхом состоянии, отремонтировал его, потратив на это немалую сумму денежных средств, а потом продает его, то расходы, понесенные на ремонт он навряд ли может учесть при расчете подоходного налога.
Поскольку договор купли-продажи недвижимого имущества удостоверяется нотариусом, то полностью логично, что в процессе уплаты подоходного налога его фигура будет ключевой. Именно он является налоговым агентом. Варианта уплаты налога может быть два:
1.Его сумма удерживается при перечислении в бюджет нотариусом в сроки и по процедуре, установленной для удержания и уплаты государственной пошлины.
2. Его сумму уплачивает сам гражданин перед нотариальным удостоверением договора.
>Важен тот момент, что доход, полученный от продажи имущества, окончательно облагается налогом при его выплате и за счет такого дохода. Это означает, что в отношении этих доходов гражданин не обязан подавать после окончания года декларацию.
Елена Сукманова, юрист АН "Планета Оболонь"