Новые агенты налоговой

Удостоверяя сделки по недвижимости, нотариусы обязаны выяснять количество продаж недвижимого имущества налогоплательщиком, а также других обязательных платежей продавца недвижимости на протяжении одного отчетного налогового года, обращаясь в Государственный реестр сделок и Государственный реестр физических лиц-налогоплательщиков. Держателем первого является Минюст, второго – Государственная налоговая администрация (ГНАУ).
В соответствии с положениями Закона Украины «О налоге из доходов физических лиц» нотариус является налоговым агентом при начислении доходов, полученных физическими лицами от операций, связанных с куплей-продажей и меной объектов недвижимого, а также движимого имущества в случае, если факт изменения собственника подлежит нотариальному удостоверению или госрегистрации.
Как разъясняют в Минюсте, нотариусы как налоговые агенты также несут ответственность за начисление и перечисление в бюджет налога на доходы физических лиц. То есть в случае ошибочного начисления или не начисления налога при удостоверении договоров отчуждения движимого и недвижимого имущества ответственность за погашение суммы налогового долга возлагается на нотариуса, который заверил соглашение.
«Минюст инициирует изменения в этот закон, которые предусматривают изъятие норм о возложении на нотариусов обязанностей налоговых агентов. Вследствие нечетко выписанных в законе норм, в соответствии с которыми нотариусы с начала года должны были выполнять функции налоговых агентов, в январе 2005 г. в Украине почти в 15 раз сократилось количество операций по купле-продаже недвижимости. Так, если на протяжении 2004 г. в стране в среднем в месяц регистрировалось около 100 тыс. фактов перехода прав собственности на недвижимое имущество, то с 1 по 15 января нотариусами было удостоверено только около 4 тыс. таких фактов», - конкретизирует замминистра юстиции Инна Емельянова.
В то же время в Минюсте отмечают, что 13% налога с прибыли касаются только лишь тех объектов, которые были приобретены в 2004 г. В текущем же году, предполагается, что число таких объектов составит лишь 5% от общего количества продаваемых квартир. По мнению экспертов, это сравнительно небольшое количество квартир, прибыль от продажи которых будет облагаться налогом по максимальной процентной ставке, не повлияет на уровень цен на рынке недвижимости.
Согласно нормам закона процентная ставка налогообложения на объекты, приобретенные до 2004 г. и продаваемые после 1 января 2005 г., составит 1% стоимости объекта. В случае если площадь продаваемой недвижимости превышает 100 кв. м, то продавец заплатит 1% налога за 100 кв. м и 5% – с прибыли за излишек.
Оценивать стоимость объектов недвижимости будут Бюро технической инвентаризации (БТИ).
«Таким образом, все существующие проблемы с функционированием норм Закона «О налоге с доходов физических лиц» касательно продажи объектов недвижимости на сегодняшний день сняты, а все нотариусы должны без ограничений регистрировать сделки на рынке недвижимости. Конкуренция среди данной категории юрлиц достаточно высокая, поэтому если один нотариус отказывается заверять сделку, то не составит труда обратиться к его коллеге, который не откажет в удостоверении сделки», – отметила замминистра юстиции Инна Емельянова.
При этом разъяснения касательно действия норм о налогообложении операций с недвижимостью, которые были даны Минюстом и ГНАУ, внесли ясность лишь в основные вопросы контроля и уплаты налогов при совершении сделок с недвижимостью. Поэтому и возникла проблема, когда нотариусы, особенно в регионах страны, отказываются нести бремя налоговых агентов и отвечать за неправильное начисление налогов своим собственным имуществом.
Согласно официальным данным в Государственном реестре сделок Украины в 2004 г. было зарегистрировано 429187 операций по недвижимости. Наибольшее число сделок за пять последних месяцев прошлого года зарегистрировали в Киеве – 34661 и Киевской области – 24593 (в декабре, соответственно, 9703 и 6241). Высокой активностью отличался рынок недвижимости в Донецкой области, где в августе-декабре было зарегистрировано 51805 сделок, в декабре – 14154. В августе-декабре в Харьковской области было зафиксировано 34906 сделок, в Днепропетровской области – 31881, в Одесской области – 27908 (в декабре, соответственно, 6550, 8100 и 8306).
Самая низкая активность рынка недвижимости в 2004 г. отмечалась в Волынской области, где за последние пять месяцев было заключено 3701 сделок, в декабре – 946. В августе-декабре 2004 г. среди наиболее «тихих» – рынки недвижимости в Черновицкой области – 5225 сделок, Черниговской области – 5321 и в Севастополе – 5247 сделок.
Количество сделок с начала января текущего года, по информации риэлтеров, уменьшилась на 35-40% в Украине и в 2 раза в Киеве. В столице уменьшение операции по купле-продаже недвижимости операторы рынка связывают частично с традиционным сезонным затишьем.
Один из существенных минусов Закона, считают эксперты, отсутствие государственного органа оценки недвижимости, который давно уже должен был быть создан. А вот главным достоинством Закона Украины «О налоге с доходов физлиц» является то, что он будет способствовать выходу рынка недвижимости из тени. Поскольку не секрет, что большое количество сделок по купле-продаже недвижимого имущества раньше проходило под негласным правилом занижения в документах реальной стоимости. «Благодаря» новому Закону сейчас покупателю это делать рискованно, ведь при возможной последующей перепродаже недвижимости ему придется заплатить налог, который будет значительно выше, чем в случае декларирования реальной стоимости продаваемого объекта. Поэтому чиновники ныне готовят разъяснения положений Закона для лиц, на которых распространяется его функционирование. Нотариусам же придется привыкнуть выполнять функции еще и налоговых агентов, поскольку Закон предполагает осуществление подобных функций данными юридическими лицами.