«Невыгодные «хрущевки». Вчера мечта, сегодня проблема», - Олег Приходько

Domik.ua публикует мнение генерального директора компании «Greenol» Олега Приходько об особенностях украинских квартир известных как «хрущевки».

На своей странице в Facebook Олег Приходько рассуждает о замещении «хрущевок» — ветхого, аварийного жилого фонда Украины за счет строительства новых жилых домов.

«Невыгодные «хрущёвки». Вчера мечта, сегодня проблема.

Хрущёвки, вчера мечта, сегодня проблема и угроза для жизни и здоровья жителей временного жилья, ставшим постоянным. Путь в историю, какой он будет для маломерок, в которых выросли несколько поколений. О вопросе замещения ветхого и аварийного жилого фонда страны, который давно простится на страницы учебника истории.

Никита Хрущёв за свой короткий срок на посту рулевого советского государства наиболее отметился в двух ипостасях:

- миру в образе злого политика с башмаком в руке на трибуне ООН;

- добрым хозяйственником, который и Крыму дал шанс на развитие, кукурузу превознёс в своём значении и, не ведая того, дал своё имя временному жилью, которое советский, часто бездомный народ назвал «хрущёвками».

Всё-таки умели раньше строить, да не красиво, да неудобно, но быстро и как оказалось на десятилетия. Изначальная идея строительства «хрущёвок» возникла как быстровозводимое временное жильё. Наиболее активно временное жильё возводилось в период с 1957 по 1985 годы. Так как данный вид жилья изначально был принят как временное пребывание, то и требования были к нему не на высоком уровне, что часто включали в себя и минимальные площади для жилья, и высоту потолков от 2,45 м, и отсутствие каких-либо общественных мест. Первые хрущёвки в этом году могут праздновать юбилей, своё 60-летие. Немало, как для временного жилья, которое вполне могло приютить и взрастить 3-4 поколения своих жителей.

И если 40-60 лет назад хрущёвки для повышения любви к власти были как тантьема в виде ордеров на получение квартиры, то сегодня они стали затратным балластом в городском хозяйстве любого из городов и представляют собой отложенные издержки. Ещё 9 лет назад в Украине был принят закон "О комплексной реконструкции жилых кварталов". Любой строитель всегда может сказать, и будет прав, что законы, распоряжения, проекты, чертежи и сметы – это все прекрасно, но если нет бюджета для осуществления задуманного, то ничего не произойдёт.

Проблематика хрущёвок поднимается уже который год и не только в нашей стране. Вот только решать данный вопрос местные хозяйственные органы власти часто не только не хотят, но и не имеют на это ресурсов и технической возможности. На сегодняшний день существует такая, как говорят, рабочая модель решения проблемы:

а) строительство нового жилого дома;

б) отселение жильцов из старого в новый дом;

в) снос устаревшего здания и строительство на его месте нового.

Читайте также: Олег Приходько о серьезных и незначительных недостатках современных украинских жилых комплексов

Казалось бы, вполне приемлемая схема, вот только при ее реализации возникает ряд вопросов, которые могут не только притормозить реализацию, но на каком-то этапе остановить программу:

1. Какого объёма, какого качества и каких параметров должен быть новый дом? Ведь строительство аналогичного по параметрам жилья – это кощунство перед их будущими жителями и неразумное использование такой дорогой городской земли. Разве кто-то захочет опять кухню в 6…7 квадратных метров, совмещённый санузел или проходную одну из двух комнат? А значит, строить надо гораздо удобнее жильё, а это затраты.

2. Кто захочет или сможет стать спонсором такого масштабного переселения? Даже, если предположить, что новый дом будет рассчитан исходя из пропорций, что его 1/3 с (1 по 5 этаж) будет жилфондом для отселенцев, а 2/3 (с 6 по 16 этажи) – поступят в свободную продажу, то любой застройщик понимает, что в доходной части проекта это минимум минус 30%. Учитывая, что в низшем ценовом сегменте рентабельность в 30% - это часто и густо предел мечтаний. Бизнес на грани ватер-линии окупаемости – серьёзный риск для любого бизнеса. Может городской бюджет сможет предложить субсидию для застройщика? Сегодня эта идея звучит как фантастика.

3. Путь по увеличению этажности застройки автоматически ведёт к повышению нагрузок на городские сети. Ведь 3 тысячи пятиэтажек превратить в 3 тысячи 16-этажных домов это троекратные нагрузки не только на канализационный коллектор, систему отопления и водоподачи, но и на всю инфраструктуру района. Вопрос дошкольных учреждений и школ на сегодня и так стоит остро в любом из районов столицы, а при троекратном увеличении населения в отдельно взятом районе?

4. При плановой реконструкции временного 60-летнего жилья вопрос транспортной инфраструктуры должен идти параллельным курсом. Как мы знаем, пионером в модернизации жилья может быть дом по ул. Милютенко, 23-а – это на Лесном жилмассиве. При этом одна из перспективных веток метро строится на Виноградаре. Было бы гораздо логичнее увязать вопрос роста населения, в каком-то из районов города, с развитием транспортного хозяйства города.

5. Сроки, виды и методы переселения в новые дома. В каком состоянии сегодняшние жители аварийных хрущевок получат свои новые квартиры? Если в состоянии «после строителей», то думаю, что деньги на ремонт не все изыщут. О льготниках, пенсионерах и всех категориях получающих субсидии даже упоминать страшно. Ведь люди, которые не в состоянии оплатить коммунальные платежи никогда не смогут привести новую квартиру в жилое состояние. А если начнут экономить, то понесут ли свои 60-летние унитазы, чугунные ванные и смесители в новое жильё? И это всего лишь полбеды, это же не паркет, которому полвека срывать в старой квартире и укладывать в новой. Немного апокалипсисом навеивает, но в новой квартире с неоштукатуренными стенами и без сантехники никто жить не сможет.

Конечно же, проблему аварийного, ветхого и как морально, так и физически устаревшего жилья необходимо решать, вот только, на мой взгляд, этот вопрос надо начинать с создания финансового инструмента. И для сегодняшних жителей хрущёвок должно быть создано комплексное разноплановое решение, которое должно включать в себя следующие составляющие:

а) возможность получения справедливого компенсационного платежа за своё хрущёвское жильё или в пересчёте на новые квадратные метры. Не все захотят в соседний новый дом, кто-то захочет уехать не только в другой район города, но и возможно в другой город или в деревню, поближе к природе на старости лет;

б) возможность получения небольшого кредита на льготных условиях, чтобы иметь возможность улучшить свои жилищные условия посредством докупки - не компенсируемой жилой площади. Согласитесь, что семья из 4…5 её членов не комфортно себя будет чувствовать в 2-комнатной квартире, хоть и новой.

в) доступ к заёмным средствам на ремонт и переезд. Иначе ремонт в новом доме будет длиться вечно, а самые малообеспеченные старушки вообще не в состоянии его будут сделать никогда.

А самое главное во всей этой программе – это сроки её начала. Первая же авария с человеческими жертвами превратится в настоящую трагедию. И хотя народная пословица говорит, что нет ничего более постоянного, чем что-то временное, с таким, уже опасным временным жильём пора давно начать наводить порядок», - говорится в сообщении эксперта.

Ранее портал Domik.ua публиковал мнение Олега Приходько об отложенном спросе на квартиры в Украине .

Обсудить ситуацию на вторичном рынке жилья в столице и Украине можно на форуме рынок квартир Киева .