Недвижимость за рубежом

По активности приобретения недвижимости вне родины среди граждан СНГ мы уступаем лишь россиянам и казахам. Ведь жилье в отечестве становится все менее доступным и рискованным для инвестиций.
Показательно, что Брюс Мослер, новый - президент крупнейшей нью-йоркской риелторской компании Cushman&Wakefield, доход которой составил в 2003 г. $990 млн, этим летом объявил об экспансии на постсоветских рынках. Компания, до сих пор не имеющая в этом регионе собственного бизнеса, теперь займется посредничеством в продаже недвижимости.
По данным , онлайновой базы данных недвижимости за рубежом, предназначенной для жителей СНГ, лидером спроса в 2003 г. являлась Испания (15%), за ней следует Кипр (12%) и Болгария (6,5%). А наиболее престижной остается недвижимость в Лондоне, Нью-Йорке и Париже.
"Для владельцев многих особняков в Конче-Заспе, под Киевом, стоимостью $1-2 млн. заманчивым является приобретение такого же дома, например на Кипре, в 2-3 раза дешевле, - говорит Алексей Силищев, директор украинского представительства кипрской строительной компании Lemestia Developers Ltd. - Впрочем, страна, как правило, определяется в зависимости от поставленных целей: кому-то нужно жилье для ребенка-студента престижного университета в Лондоне, кому-то райский уголок на Кипре, кого-то ностальгические мотивы побуждают купить дом в Восточной Европе, например, Болгарии или Черногории. Кто-то обзаводится заграничной недвижимость просто "для галочки", а для кого-то это атрибут престижа, как, например, вилла на Пальмовых островах в ОАЭ или квартира на Лазурном берегу во Франции".
Популярный Лондон
По оценкам представителей риелторского бизнеса, чуть ли не половина заявок на приобретение недвижимости приходится на британскую столицу: многие отечественные бизнесмены ведут дела через тамошние финансовые институции, а люди, изыскавшие средства на лондонское образование детей, не скупятся и на приобретение квартиры чаду.
При покупке дома или квартиры в Англии иностранец оплачивает в Палате жилой собственности НДС (7,8% от стоимости сделки) и разовую госпошлину за регистрацию недвижимости (где-то $1000). Около 3-5%) за оформление купчей и проверку чистоты сделки возьмет нотариус, 4-5% - гонорар риелтора, который подыскивал жилье. Документы регистрируют, как правило, в течение месяца, но оформление может длиться больше года. Ежегодный налог на недвижимость - 1,5% от стоимости жилья. Приезжать в свои английские владения и проживать в них можно по обычной гостевой визе. Однако, чтобы получить вид на жительство на Британских островах, придется обзавестись бизнесом. По словам сотрудников консалтинговой компании Business Management International, местные власти наиболее благосклонны к тем инвесторам, которые осваивают выращивание декоративной травы, производство местных сортов пива и текстиля, развитие туристической отрасли. Инвестор обязан вложить в новый проект около $340 тыс.
Лидерство Лондона как финансовой столицы Европы, разумеется, отражается и на уровне цен: в среднем престижное жилье в городе (районы Кенсингтон-гарден, Кенсингтон-роуд, Челси, Черринг-кросс, Пиккадили-лайн, Ноттинг-хилл) стоит от $2 200 за кв. м независимо от того, квартира это или отдельный дом. Немного ниже - на 5-10% - цены на недвижимость в Оксфорде, Кембридже, Брайтоне. Для легализации на Британских островах нужно показать, что у вас есть средства на проживание там хотя бы в течение первого года - не менее $30 тыс. на каждого члена семьи. Общие расходы по оформлению английского паспорта составят не менее $20 тыс.
Пресловутые Пальмовые острова
Тридцать лет назад в дремлющей рыбацкой деревушке Дубаи была одна высотка. Сегодня деловая столица Арабских Эмиратов загромоздила небоскребами весь горизонт, а места для туристов все равно не хватает. Нефтяные запасы не безграничны, проблема диверсификации государственных доходов стоит остро, и ставка на туризм делается серьезная. Есть спрос и со стороны приезжих: по скромным подсчетам, в 2010 г. их количество возрастет вчетверо - до 15 млн. Где их размещать?
Правительство Дубаи предприняло смелый шаг, взявшись за сооружение первого после Великой китайской стены рукотворного объекта, видимого из космоса - The Palm Islands. В море, в 20 милях от берега, сооружают два искусственных острова в форме гигантской пальмы, которые вскоре станут самыми крупными на планете. Их насыпные "стволы" шириной по 6 км будут иметь "кроны" и 17 широких функциональных "листьев", как у живой пальмы, а каждый остров окружит защитный Барьерный риф с экзотическим тропическим садом.
В любом государстве Старого или Нового света подобный проект растянулся бы лет на десять, не меньше. Но Дубаи - иная страна: строительство, начатое в 2001 г., намерены завершить к 2006. "Фундаментом" для островов стали 18 млн. куб. м земли, добытых дренажом из порта Джебел Али. Здесь, помимо престижных отелей и тематического парка, построят 1200 семейных коттеджей с личными пляжами и около 600 многоквартирных домов. Картира в городском доме обойдется в $100-500 тыс., вилла с собственным пляжем - $1,4 млн.
"Уровень доходов многих украинцев выше декларируемого, - считает Юлия Хижняк, специалист по недвижимости компании Euro Media Group, представляющая в Украине интересы дубайских застройщиков.
- А недвижимость на искусственных островах в ОАЭ вполне по карману украинцам даже с точки зрения "засвеченных" поступлений, ведь предлагаемые нами цены на жилье в Дубае конкурентны в сравнении с отечественными".
Востребованный Нью-Йорк
Небоскребы Манхэттена вряд ли заинтересуют рациональных украинских покупателей как место постоянного проживания. Большинство продаж приходится на сделки, ориентированные на сдачу приобретенного жилья в аренду.
В ассортименте нью-йоркской элитной недвижимости - квартиры в небоскребах Дональда Трампа. Один из них, аспидно-черный 70-этажный Trump World Tower высотой в 274 м, был достроен в 2001 г. На его фоне кажется карликом расположенный в двух шагах 40-этажный параллелепипед здания ООН. Перед началом строительства Генеральный секретарь ООН Кофи Аннан направил Трампу официальную просьбу "не затмевать" штаб-квартиру Содружества Наций, но для миллиардера интересы бизнеса оказались важнее мировых символов.
Сегодня квартиры в Башне Трампа - скромные с одной спальней, представительские с огромными обеденными залами и каминами, а также шикарные шестикомнатные пентхаусы с невероятными панорамными видами на Центральный парк и реку Гудзон и пятиметровыми потолками - стоят от $1 млн до $14 млн. Хотя в США не принято рассчитывать стоимость квадратного метра, мы можем подсчитать, что в этом небоскребе он стоит $10-27 тыс. Такие квартиры нетрудно сдать в аренду: однокомнатную за $5 300, а трехкомнатную за $16 500. Выгодно ли вкладывать средства в Башню Трампа - считайте сами. Сам господин Трамп в расширении присутствия на мировых рынках весьма заинтересован и, помнится, два года назад собственной персоной заезжал в Москву агитировать россиян на покупку жилья в его доме. Нам ничего не известно об активности российских покупателей - известно лишь, что нераспроданными в черном исполине остались 35 квартир.
Еще один принадлежащий Трампу комплекс зданий Trump Place достраивают на Риверсайд-Бульвар: он будет состоять из 16 жилых башен на 5 680 квартир, в которых цены только определяются. Жилье в рамках очередного амбициозного нью-йоркского проекта - двух 80-этажных башнях AOL Time Warner - анонсируется под названием "Кондоминиумы Центрального парка".
В Северной башне AOL расположено 65 квартир и 187 - в Южной. Самая дешевая квартира в 180 кв. м стоит $3 млн, а один из двух пентхаусов некий лондонский финансист купил за $45 млн. Помимо кондоминиумов, в комплексе располагается гостиница на 250 номеров, офисы, торговая зона и джазовый центр. При желании сдать кондоминиум в аренду за квартиру площадью 180 кв. м можно получить $20-25 тыс. в месяц.
Будущему владельцу жилья в США стоит иметь в виду, что около $5 тыс. в месяц ему придется платить в бюджет US в качестве налога на недвижимость и $2 тыс. - за коммунальные услуги.
Престижный Французский берег
Киевские риелторы предлагают украинцам недвижимость на Ривьере и в элитных округах Парижа. Виллы в Сен-Тропе, Ницце и Каннах украинцы приобретают исключительно для собственного проживания. Отметим, что около четверти продаж жилой недвижимости на Лазурном берегу приходится на иностранцев. Из них 40% - англичане, 40% - итальянцы. Наши соотечественники делят позиции второго эшелона с ирландцами, голландцами и бельгийцами. Причем, в отличие от европейцев, предпочитают покупать не скромные апартаменты, а виллы. Цены вызывающие - $13-14 тыс. за кв.м.
Однако факт покупки недвижимости иностранцем еще не основание для проживания в доме или квартире сколь угодно долго. Учитывая значительную стоимость недвижимости, есть проблема с перечислением оплаты: операции с наличными в крупных суммах запрещены, а банковские перечисления контролируются при суммах выше Є 10 тыс. При оформлении акта купли-продажи нотариусом необходимо указать назначение недвижимости: основное это место жительства или не основное. Первый вариант подразумевает налогооблагаемую деятельность на территории Франции. Кроме того, для реализации права на владение недвижимостью иностранцу нужно легальное пребывание во Франции.
Перегретая Испания
Испания остается одним из излюбленных мест в Европе не только для обретения "второго дома", но и для постоянного проживания. Имея развитую инфраструктуру быта, отдыха и развлечений, страна привлекает покупателей недвижимости жарким климатом на юге и мягким - в центре. Ценовое лидерство удерживают южные провинции, где стоимость виллы может выражаться семизначными цифрами. Наибольшей популярностью пользуются Коста-дель-Соль, Коста-Брава, Коста-Дорада и Коста-Бланка, хотя строительство жилья в последние годы велось по всему испанскому побережью. Стоимость жилья для отдыха, расположенного в непосредственной близости от моря, существенно выше стоимости жилья для постоянного проживания, минимум в двух километрах от берега, но желательно с видом на море. В среднем, по словам Хорхе Суареса, представителя SpanRealty Group S.A., на побережье цены на недвижимость растут в год на 15 %. Нигде в Европе жилье так быстро не дорожает. Пока что испанский рынок удерживает умеренные цены: апартаменты для отдыха вблизи моря стоят от $23 тыс. до $300 тыс., новые квартиры с евроотделкой - от $65 до $120 тыс., бунгало - от $38 до $270 тыс., частные дома - от $45 тыс. и выше.
Г-н Суарес считает, что испанская недвижимость представляется не столь перспективным вложением средств, нежели, скажем, жилье на Кипре или в Болгарии. По мнению испанских риелторов, подорожания домиков эконом-класса для летнего отдыха не предвидится. Цены в этом сегменте держатся на уровне $90-110 тыс., а на вторичном рынке - $70 тыс. А вот жилье для постоянного проживания, как ожидают эксперты, продолжит дорожать.
Частное лицо может приобрести недвижимость как на свое имя, так и на компанию. В случае прямой покупки составляется частный контракт купли-продажи, при этом покупатель оплачивает 10% от стоимости жилья, резервируя его. Он должен заранее получить в местной полиции идентификационный номер иностранца (N.I.E.), чтобы затем открыть банковский счет, с которого будет оплачиваться недвижимость. Далее в течение месяца оформляется эскритура - официальный документ купли-продажи, после чего вносится оставшаяся сумма денег, и покупатель становится полноправным владельцем. Г-н Суарес сообщил, что украинцы могут получить в испанском банке кредит на 50-70% стоимости планируемой покупки. Обычный срок кредитования - 10-20 лет под 4,5-5,5% годовых. Затраты по оформлению составляют около 9% от стоимости жилья, заявленной в эскритуре, ипотечный кредит увеличивает их примерно на 12%.