Недвижимость во Франции:почему бы нет?
Бытует мнение, что покупка недвижимости во Франции — привилегия избранных.
Насколько это соответствует действительности, комментирует руководитель отдела зарубежной недвижимости АН «Малахитовый двор», кандидат исторических наук Юлия Титова.
Бытует множество заблуждений, мешающих людям воплотить мечту о собственном доме во Франции в реальность. Одни из них имеют основания, а другие беспочвенны. Самой распространенной ошибкой, с которой мы, собственно, и начали, является незнание Франции. О ценах на недвижимость и возможностях покупки судят по кратким заметкам в газетах и журналах, посвященных приобретению очередных особняков звездами шоу-бизнеса, спорта и политики.
Франция, одна из красивейших стран Европы, мир старинных замков, элитного вина и изысканной кухни, подходит каждому. Она привлекает и любителей самых разных развлечений, и приверженцев почти любого образа жизни. География страны обширна: здесь и шумный суматошный Париж с великолепными памятниками, достопримечательностями и музеями; древняя Бретань с ее неповторимым характером, долина Луары с замками, хранящими романтическое прошлое Франции; солнечный Лазурный Берег, Ницца, Канны, Биарриц; горнолыжные курорты Альп и Пиреней; богатые на исторические события Эльзас и Лотарингия; побережье Ла-Манша и курорты Нормандии. Небольшую по площади Францию можно проехать насквозь за два-три дня, попадая тем не менее в самые разные миры, у которых общее только одно — непередаваемое очарование всемирно известных мест, знакомых по произведениям Дюма, Виктора Гюго, Ги де Мопассана.
С точки зрения недвижимости Франция предоставляет массу возможностей для вложения средств — как для жизни (квартиры, замки, виллы), так и для бизнеса (отели, рестораны, ночные клубы, бизнес-центры, офисы для сдачи в аренду). На протяжении последних десятилетий ее стоимость медленно, но верно растет, то есть практически любая инвестиция не будет убыточной. Безусловно, существует ряд сложностей и формальностей, связанных с визовым и финансовым контролем, поэтому в таком серьезном деле, как покупка недвижимости, нужно постараться узнать максимум информации самостоятельно и обязательно заручиться поддержкой профессиональных риелторов.
Порядок покупки недвижимости во Франции
Согласно французскому законодательству все сделки с недвижимостью заключаются при помощи нотариуса, который действует не в рамках какой-либо из сторон, а является официальным лицом, защищающим интересы государства. Его задача — подтвердить то, что сделка будет совершена чисто, в соответствии со всеми юридическими нормами. Кроме того, через его банковский счет проходит финансирование сделки и взаиморасчеты. Расчеты производят через один согласованный банк в евровалюте.
Первый шаг юридического оформления покупки недвижимости во Франции — официальное соглашение между продавцом и покупателем (предварительный договор купли-продажи), Promesse de Vente. Оно должно быть подписано обеими сторонами. При подписании этого документа покупатель выплачивает задаток, который составляет минимум 10 % от стоимости приобретаемой недвижимости, он будет помещен на специальный банковский счет нотариуса и сохранится до времени внесения оставшейся суммы или аннулирования покупки.
В договоре оговариваются условия продажи, цена объекта, условия платежа и прочее. На этом этапе выбранный объект недвижимости будет закреплен за покупателем, то есть снят с рекламы на продажу. Задаток может быть возвращен, если клиент откажется от покупки недвижимости в установленный законом недельный срок. После этого договор подлежит аннулированию, если явно не выполняется одно из его условий. То есть покупатель теряет задаток, если он отказывается от покупки без оснований, отраженных в договоре.
После подписания вышеуказанного документа следует период в 30–90 дней, в течение которого требуется изучить недвижимость с целью выявления юридической чистоты сделки и всевозможных недоделок и их устранения. В это же время покупатель должен решить вопрос полного финансирования сделки. Эту проверку и другие меры действующего соглашения осуществляют агент и нотариус.
Вторым шагом юридического оформления приобретения недвижимости во Франции является подписание продавцом и покупателем заключительного договора (Acte de Vente) купли-продажи в присутствии нотариуса. Имущество переходит к новому владельцу, который обязан к этому моменту выплатить оставшуюся часть стоимости недвижимости нотариусу. Нотариус впоследствии передает эту сумму продавцу, но в распоряжение нотариуса она должна поступить до момента заключения договора. После подписания Acte de Vente продавцом и покупателем нотариус заверяет акт продажи, а продавец вручает ключи покупателю.
На этом же этапе у нотариуса рекомендуется решить вопрос о возможном наследовании купленной недвижимости, чтобы исключить проблемы в дальнейшем. Для этого необходимы переведенные на французский язык копии свидетельства о рождении и свидетельства о браке. Раннее обращение за советом поможет избежать трудностей в понимании некоторых нюансов французского закона о наследовании, который в силу некоторых причин не всегда позволяет передать имущество тем, кому хотелось бы, даже при наличии завещания. Существуют пути индивидуального решения вопросов такого рода, и если есть желание позже отписать имущество наследникам, следует принять соответствующие меры до завершения сделки. Нотариус сообщит, какие документы надо подготовить, и учтет этот вопрос на завершающем этапе сделки.
После заверения акта продажи нотариус в течение нескольких дней регистрирует нового собственника недвижимости в специальном регистрационном бюро. Новый собственник в обязательном порядке должен застраховать свою недвижимость. С момента подписания контракта покупатель ответственен за страхование всех сооружений, составляющих имущество.
При покупке недвижимости необходимо соблюдать не только французские законы, но также иметь в виду российское законодательство, положения которого действуют при покупке недвижимости во Франции. В частности, это касается визового и валютного режима.
Виды недвижимости и ее стоимость во Франции
Во Франции выделяют две основные категории недвижимости: квартиры (или апартаменты) и частные дома. В крупных городах преимущественно продают квартиры. Покупка виллы возможна по большей части в пригороде или провинции. Причем это может быть как небольшой скромный деревенский дом, так и шикарный особняк или старинный замок.
Из всех вариантов квартир стоит вычленить два вида жилья типично французского профиля: комнаты прислуги (горничных) и комнаты студентов. Первые, как правило, находятся на верхних этажах фешенебельных зданий, имеют минимальную площадь (8–10 кв. м), но могут быть оборудованы душевой кабинкой, туалетом, небольшой кухней. Эти комнаты идеальны для сугубо временного пребывания, индивидуального туризма или для одного-двух человек на срок учебы, сезонной работы, деловой поездки. Ценятся они высоко, их легко перепродать или сдать внаем. Студенческие комнаты расположены, как правило, в новых домах, специально предназначенных для этой категории владельцев или арендаторов. Размеры — 18–25 кв.?м, современная планировка и обстановка. Они относительно доступны: 45–75 тыс. евро в провинции и 75–100 тыс. евро в Париже. Для российских туристических агентств было бы небезынтересно совместное приобретение ряда таких помещений для налаживания системы российского туризма во Франции с постоянной сменяемостью клиентов.
Говоря о стоимости недвижимости во Франции, следует учитывать, что она в значительной степени зависит от места и вида недвижимости. Так, цены при покупке жилья в Париже колеблются от 2 до 9 тыс. евро (в основном в зависимости от округа).
Стоимость квадратного метра в большинстве квартир в хороших, но не самых дорогих районах Парижа — 3–4 тыс. евро. Элитными считаются VI, VII и VIII округ французской столицы, где Монпарнас, Сен-Мишель, Эйфелева башня, музей Орсэ, собор Инвалидов, Елисейские поля — от 5 до 9 тыс. евро.
 |
Несколько штрихов и советов по положению в провинции Франции. Средняя стоимость квадратного метра жилья в провинции — около 2 тыс. евро, естественно, есть более приемлемые (Лион) и более высокие цены (Лазурный Берег).
Колоритный Марсель — ключевой портовый город всего средиземноморского побережья Франции с прекрасными пляжами и ресторанами, крупными кораблями и недорогим бытом — остается одной из зон разумных вложений в недвижимость. В лучших кварталах вокруг собора Нотр-Дам де ля Гард квадратный метр обходится в 2–3 тыс. евро. Неподалеку — новые кварталы, где прекрасные квартиры продают по 1–1,5 тыс. евро за?1 кв. м, а снять жилье на месяц можно за 250–400 евро.
В Ницце и Каннах размеры банковского счета должны быть намного весомее: здесь квадратный метр в приличном здании стоит от 4 до 9 тыс. евро.
Лион — один из центров французской гастрономической кухни, стоящий на реках Рона и Сона, привлекателен развитой деловой активностью, хорошо налаженными транспортными связями со всей Европой. От него недалеко как до Парижа, так и до Монако и Альп. Рынок жилья здесь достаточно перспективен и пока доступен: 1–2,5 тыс. евро за квадратный метр.
Страсбург — один из политических перекрестков Европы. Рядом Германия, Люксембург, Швейцария. Центр города предлагает просторные однокомнатные квартиры-студии по цене 1,5–2 тыс. евро за квадратный метр или 500 евро в месяц в случае аренды. При этом есть в Страсбурге и кварталы для высшей европейской администрации и крупнейших мировых бизнесменов. В них виллы с садиками стоят не менее 2 млн. евро.
В Нормандии и Бретани, вокруг Довиля, Трувиля, Онфлера, между городами Канн и Кабур, среди яблоневых садов и бесконечных пастбищ с черно-белыми коровами можно найти изумительные старые виллы и заказать новые постройки на кромке Ла-Манша, возле портов прогулочных катеров и парусников или на почтительном удалении от суетных пляжей и проезжих дорог. За 100–400 тыс. евро гарантирован солидный дом с участком. За 70–140 тыс. евро в распоряжение покупателя может перейти двух- или трехкомнатная квартира среднего уровня.
Замки долины Луары, привлекающие к себе туристов всех стран мира, также выставлены на продажу. В зависимости от расположения и состояния замка меняются цены. Например, за 1,5 млн. евро можно стать обладателем прекрасного, готового к проживанию, прошедшего комплексную реставрацию живописного поместья площадью около 1000 кв. м и собственным парком 1,5 га.
Налоги на недвижимость во Франции
Система налогообложения во Франции более сложная, чем в других государствах Европы. Помимо однократных выплат при покупке (налог на приобретение собственности, гербовый и нотариальный сбор) недвижимости, составляющих около 7–8 % от ее стоимости, существуют ежегодные налоги.
Налог на недвижимость (taxe fonciere) выплачивает собственник недвижимости. Его размер не фиксирован и варьируется в зависимости от типа собственности и ее местонахождения.
Налог на проживание (taxe d’habitation) платит проживающий, то есть если недвижимость сдана в аренду, налог взимают с арендаторов, если ее используют для личного проживания — с хозяев. Когда речь идет об апартаментах, нужно рассчитывать на сумму налога не менее 2 тыс. евро в год, в случае с проживанием на вилле — от 4 тыс. евро в год.
Налог на имущество (impot de solidarite sur la fortune) выплачивают физические лица, чей капитал во Франции (недвижимость и счет в банке) превышает 700 тыс. евро.
Налог на прибыль с перепродажи (сapital gains taxe, le «plus-value») устанавливают исходя из разницы в цене при перепродаже собственности. В случае продажи недвижимости в первый год после покупки этот налог составляет 33,3 %, но с каждым годом его размер уменьшается.
Банковская система
Во Франции правила открытия банковских счетов не делают различий между резидентами и нерезидентами, но каждый банк диктует свои требования и действует в соответствии с имеющимся у него опытом контактов с гражданами той или иной страны. Так, «Лионский Кредит» для открытия счета гражданину России просит представить справку из Посольства РФ в Париже о наличии у данного лица легальных оснований для открытия счета во Франции. Дополнительным способом содействия открытию счета является рекомендация французского гражданина или предприятия — надежного клиента данного банка. Это своеобразное поручительство гарантирует в глазах банкира благонадежность вкладчика и в ряде случаев может быть решающим фактором положительного решения вопроса.
Французские банки с подозрением и осторожностью относятся к вкладам наличными. Открыть счет можно минимальной суммой 500–1000 евро, а затем осуществить банковский перевод или положить чек.
В случае если вклад наличными превышает 30 тыс. евро, банк может потребовать справку французской таможни, где эта сумма должна быть заявлена в момент пересечения французской границы.
Французские банки выплачивают весьма низкие проценты по обычным вкладам (4–5 %) и только в определенных вариантах банковского контракта. В то же время клиент имеет возможность вложить деньги в различные финансовые операции своего банка, приносящие прибыль от 7–8 до 15–20 % в зависимости от срочности вклада и степени риска.
Визовые проблемы и вид на жительство во Франции
Для въезда во Францию существует три типа виз: туристическая, гостевая и деловая. Когда иностранец покупает недвижимость, будучи во Франции и обратившись в риелторское агентство, он совершает вполне законную операцию и становится собственником на законных основаниях. Но факт покупки недвижимости иностранцем еще не является основанием для длительного проживания в доме или квартире.
Какие проблемы возникают при покупке иностранцем недвижимости во Франции?
Во-первых, проблема перечисления оплаты, учитывая значительную стоимость недвижимости. Операции с крупными суммами наличных запрещены, а банковские перечисления контролируются при суммах выше 10 тыс. евро.
Во-вторых, при оформлении акта купли-продажи нотариусом необходимо указать назначение недвижимости: основное или не основное место жительства. Если она приобретается для основного места жительства, то это подразумевает налогооблагаемую деятельность на территории Франции.
В-третьих, для осуществления права на владение недвижимостью иностранцу нужно легальное пребывание во Франции, а это упирается в визовый режим. Во французском посольстве (консульстве) в Москве и Санкт-Петербурге на основании предъявленных правоустанавливающих документов на купленную недвижимость могут выдать многократную деловую визу, действительную на поездки сроком менее 30 дней в течение одного года, либо многократную туристическую визу на 90 дней для двух поездок, либо долгосрочную визу для постоянного проживания во Франции.
Как правило, документы на оформление вида на жительство подают в местную префектуру во Франции. При этом иностранцу автоматически выдают временное свидетельство, действующее три месяца с возможностью многократного возобновления. Оно позволяет легально находиться во Франции в течение всего периода рассмотрения вопроса о получении вида на жительство. Это достаточно сложная процедура, успех которой невозможно предсказать с уверенностью на 100 %.
Существует три законных пути оформления ПМЖ (carte de resident): через бизнес, при заключении брака с гражданином Франции, при получении статуса политического беженца.
Для оформления временного вида на жительство (ВНЖ) во Франции (carte de sejour) сроком от 1 до 5 лет существуют следующие пути: через трудовой контракт (ВНЖ сроком до 5 лет), через получение карты коммерсанта, через учебу во французском высшем учебном заведении.
В заключение хотелось бы отметить одну маленькую деталь, которую неплохо учитывать при покупке недвижимости во Франции. Французу приятнее слышать корявый французский, чем великолепный английский язык. Закон Франции 1994 г. об употреблении французского языка требует обязательного его использования в названиях, объявлениях, рекламе, описаниях товаров и услуг, а также в финансовых отчетах. Если надпись на иностранном языке сделана на каком-либо имуществе, она может служить основанием для пересмотра условий договора о пользовании имуществом.
