Насколько рентабельно купить и сдавать квартиру в новостройке сегмента «бизнес»

Редакция портала Domik.ua изучила, насколько выгодна покупка квартиры под аренду в жилых комплексах бизнес-класса. Для этого мы выбрали четыре новостройки в Шевченковском районе столицы, все — в пешей доступности от метро. В каждом жилом комплексе рассматривали квартиры минимальной площади, которые остались в продаже.

В основе расчетов — стоимость квартиры при 100-процентной оплате, указанная менеджером отдела продаж 15 января 2019 года. Принята условная цена ремонта в размере 5 тыс. грн за кв. м и примерная сумма, которую придется потратить на необходимую мебель и технику — 150 тыс. грн.

Редакция руководствовалась ценами на аренду жилья в начале 2019 года и не учитывала их вероятного повышения.

Наши расчеты ориентировочные и приводятся в материале с ознакомительной целью. Для более подробного анализа инвестор должен учесть инфляцию, а также то, что заявленные застройщиком сроки введения в эксплуатацию могут сдвигаться. Также к рассчитанным срокам окупаемости советуем добавлять время, потраченное на ремонтные работы.

Podil Plaza & Residence

Podil Plaza & Residence — многофункциональный жилой комплекс, который возводится в Шевченковском районе столицы, на улице Глубочицкой, 73-77. До станции метро «Контрактовая площадь» можно дойти за 10 минут. В 150 м от комплекса — остановка трамваев и маршруток, курсирующих в направлении площади Победы, Центрального железнодорожного вокзала, массивов Отрадный и Теремки.

Жилой комплекс Podil Plaza & Residence от строительной компании Status Group — это четырехсекционный дом высотой 23-24 этажа. На первых пяти уровнях разместятся торгово-офисные помещения, рестораны, супермаркет премиум-класса, галереи бутиков и спортивный комплекс. Для жильцов дома и владельцев коммерческой недвижимости построят многоуровневый паркинг. На территории комплекса будут современные детские и спортивные площадки, выполненные по оригинальному дизайн-проекту зоны отдыха.

Визуализация «Подил Плаза Резиденс»

Самая доступная квартира в ЖК Podil Plaza & Residence площадью 54,09 кв. м стоит 33 000 грн за квадратный метр. С учетом 10-процентной скидки, действующей при 100-процентной оплате, жилье обойдется в 1,6 млн грн. Четвертая секция дома, в котором расположена такая квартира, вводится в эксплуатацию во ІІ квартале 2019 года.

Все квартиры в комплексе сдаются с черновой отделкой. Подведены коммуникации: вода, электрика, тепло от автономной котельной, каждый владелец квартиры может установить индивидуальный счетчик тепла. Застройщик монтирует металлические бронированные двери европейского качества и стальные радиаторы, остекляет балконы. В каждой квартире делается шумо- и гидроизоляция.

Планировка однокомнатной квартиры площадью 54,09 кв. м в четвертой секции Podil Plaza & Residence

Инвестиционная привлекательность: ремонт в квартире бизнес-класса с черновой отделкой обойдется, по предварительным подсчетам редакции, примерно в 5 тыс. грн за квадратный метр. В эту сумму входит цена строительных материалов и стоимость работ бригады. Итого ремонт квартиры будет стоить 270,5 тыс. грн.

Меблирование жилья кухонным гарнитуром, шкафом-купе, диваном, столом, стульями и другими предметами интерьера обойдется примерно в 75 тыс. грн. На покупку духовки и варочной поверхности, холодильника, посудомоечной и стиральной машин, кондиционера  придется потратить ориентировочно такую же сумму. Итого мебель и техника обойдутся в 150 тыс. грн.

Редакция изучила предложения аренды жилья в Шевченковском районе в новостройке бизнес-класса с подобным расположением и определила, что ежемесячная арендная плата составляет 23 тыс. грн.

При общей стоимости квартиры с ремонтом, мебелью и техникой 2,02 млн грн и ежемесячной арендной плате 23 тыс. грн инвестиция окупится за 88 арендных плат, то есть за 7,3 лет с момента сдачи в аренду. Следовательно, рентабельность самой доступной квартиры в ЖК Podil Plaza & Residence составляет 13,66%.

«Ярославов Град»

ЖК «Ярославов Град» строится в Шевченковском районе столице, на улице Бульварно-Кудрявской, 15а. Это исторический центр города. До станций метро «Золотые ворота» и «Университет» можно дойти за 15 минут. В 50 метрах от жилого комплекса — остановка автобуса и маршруток, на которых можно добраться до площади Шевченко, массива Виноградарь и Центрального железнодорожного вокзала.

Жилой комплекс «Ярославов Град» от «Эмпориум Пропертиз» состоит из пяти домов переменной высотности от 5 до 19 этажей. На первых этажах разместятся торговые и офисные помещения, а также супермаркет площадью 2500 кв. м. Под жилым комплексом будет двухуровневый подземный паркинг на 758 мест. Возле дома обустроят игровые и спортивные площадки, прогулочные аллеи и зоны отдыха.

Визуализация «Ярославова Града»

В отделе продаж редакции сообщили, что квадратный метр жилья наименьшей площади 44,15 кв. м стоит 46 695 грн. Итого общая стоимость однокомнатной квартиры такой площади — 2,06 млн грн.

Весь жилой комплекс, в том числе 11-я секция, в которой расположена самая доступная однокомнатная квартира, будет введен в эксплуатацию в IV квартале 2019 года.

Квартиры в ЖК «Ярославов Град» будут сдаваться с черновой отделкой. Двери установят металлические противоударные, на окнах — двухкамерные мультифункциональные стеклопакеты. Балконы будут застекленными. Электрику заведут до щитка, в местах общего пользования разместят счетчики. Межкомнатные перегородки будут сделаны из кирпича, в них проложат дополнительный слой минеральной ваты для шумоизоляции.

Планировка квартиры площадью 44,15 кв. м в ЖК «Ярославов Град»  

Читайте также: Где лучше купить квартиру под сдачу в аренду в пригороде: новостройки под Киевом

Инвестиционная привлекательность: ремонт в квартире с черновой отделкой, обойдется примерно в 5 тыс. грн за квадратный метр. Итого за отделку жилья площадью 44,15 кв. м придется выложить 220,8 тыс. грн.

Оснащение необходимой мебелью и техникой среднего ценового сегмента обойдется примерно в 150 тыс. грн. Купив подобную квартиру, сдавать ее можно за 23 тыс. грн.

Учитывая общую стоимость жилья с ремонтом и техникой 2,43 млн грн, окупаемость однокомнатной квартиры в ЖК «Ярославов Град» составляет 8,8 лет с момента сдачи в аренду, то есть 106 арендных плат. Рентабельность квартиры — 11,36%.

«А52»

Название жилого комплекса «А52» соответствует его расположению на улице Сечевых Стрельцов, 52а. Это Шевченковский район, деловой и культурный центр столицы. В 18 минутах ходьбы от комплекса — станция метро «Лукьяновская», а в 200 метрах — остановка общественного транспорта. Троллейбусы и маршрутки отсюда ходят на площадь Победы, микрорайон Нивки, Минский массив и Виноградарь.

«А52» от девелопера DIM group —  это 17-этажный двухсекционный жилой дом. На последних этажах комплекса разместятся двухуровневые квартиры. Придомовая территория будет закрытой для посторонних. Жильцы смогут пользоваться обустроенными зонами отдыха: в просторном холле рядом с рецепцией и на террасе, расположенной на крыше дома. Также для жильцов предусмотрен выход в городской сквер. Машины можно будет оставлять на подземном паркинге, где есть зарядная станция для электромобилей.

Визуализация «А52»

Минимальная площадь квартир, оставшихся в продаже в «А52», — 49,46 кв. м. Стоимость квадратного метра такого жилья с учетом скидки при 100-процентной оплате — 50 688 грн. Общая стоимость однокомнатной квартиры равна 2,5 млн грн. Жилой комплекс вводится в эксплуатацию уже в І квартале 2019 года.

Квартиры в ЖК «А52» сдаются с финишной стяжкой пола и оштукатуренными несущими стенами. Двери установят металлические с МДФ-накладками с каждой стороны, на окнах — энергосберегающие двухкамерные стеклопакеты. Межквартирные перегородки состоят из двух рядов кирпичной кладки, посередине проложен дополнительный шумо- и теплоизоляционный слой из минеральной ваты. В каждой квартире установлены счетчики воды, электроэнергии и тепла, заведена холодная, горячая и питьевая вода. Радиаторы — стальные панельные с нижней подводкой теплоносителя.

Планировка квартиры 49,46 кв. м, расположенной во второй секции «А52»  

Инвестиционная привлекательность: ориентировочная стоимость ремонта в квартире бизнес-класса с черновой отделкой — 5 тыс. грн за квадратный метр, что в пересчете на площадь жилья дает нам сумму 247,3 тыс. грн.

На покупку мебели, предметов интерьера и укомплектование жилья необходимой техникой придется потратить еще около 150 тыс. грн.

Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в новостройке, расположенной в Шевченковском районе столицы и в пешей доступности к метро, — 23 тыс. грн.

При общей стоимости квартиры с ремонтом, мебелью и техникой в 2,9 млн грн инвестиция окупится примерно за 126 арендных плат, то есть за 10,5 лет с момента сдачи квартиры. Следовательно, рентабельность самой доступной квартиры в ЖК «А52» составляет 9,51%.

«Покровский посад»

Жилой комплекс «Покровский посад» находится на столичной Татарке, по адресу Глубочицкая, 32. Отсюда можно за 15 минут дойти до метро «Лукьяновская» или за 5 минут подъехать на «Контрактовую» на любой маршрутке или трамвае, курсирующих по Глубочицкой.

«Покровский посад» от компании «НЕСТ»  — это три 23-этажных дома, построенных по монолитно-каркасной технологии и введенных в эксплуатацию в 2014 году. В подземной части комплекса обустроен паркинг на 365 машино-мест, на первых этажах размещены торговые и офисные помещения. Территория комплекса усиленно охраняется, а по периметру детской площадки вмонтированы камеры видеонаблюдения, транслирующие изображение на гаджеты жильцов посредством подключения к интернету.

Жилой комплекс «Покровский посад»

Минимальная площадь однокомнатных квартир, оставшихся в продаже, —  71,5 кв. м. Стоимость такой квартиры при стопроцентной оплате составляет 3,63 млн грн. Это существенно дороже, чем в рассмотренных выше жилых комплексах, но следует принять во внимание, что «Покровский посад» уже введен в эксплуатацию и практически заселен.

Квартиры в жилом комплексе сдаются под ремонт. Есть варианты с уже выполненным дизайнерским ремонтом, но такое жилье будет стоить дороже. Планировка удобная: просторная прихожая, кухня и комната строгих геометрических форм, предусмотрено место под гардеробную.

Планировка 1-комнатной квартиры площадью 71,5 кв. м

Инвестиционная привлекательность: с учетом примерной стоимости ремонта в квартире бизнес-класса 5 тыс. грн за квадратный метр, что в пересчете на площадь жилья дает нам сумму 357,5 тыс. грн.

На покупку мебели, предметов интерьера и необходимой техники придется потратить еще около 150 тыс. грн.

Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в новостройке, расположенной в Шевченковском районе столицы и в пешей доступности к метро, — 23 тыс. грн.

При общей стоимости квартиры с ремонтом, техникой и мебелью в 4,14 млн грн инвестиция окупится примерно за 180 арендных плат, то есть за 15 лет с момента сдачи квартиры. Следовательно, рентабельность однокомнатной квартиры в ЖК «Покровский посад» составляет 6,67%.

Выводы

• Полученная в результате расчетов рентабельность квартир для долгосрочной сдачи в аренду в новостройках бизнес-класса находится в пределах от 6,67% до 13,66%. Средний срок окупаемости подобного жилья — 10,4 года.
• Преимущество покупки квартиры в новостройке бизнес-класса в том, что вместе с ней инвестор получает дополнительные опции: парковка, усиленная охрана территории, внутренняя инфраструктура комплекса и удобное месторасположение.
• Из рассмотренных жилых комплексов самой нерентабельной будет покупка квартиры под сдачу в аренду в «Покровском посаде»: срок ее окупаемости составит минимум 15 лет.
• Рассматривая покупку жилья как долгосрочную инвестицию, следует учитывать тот факт, что с каждым последующим этапом строительства квартиры дорожают. С этой точки зрения выгоднее всего инвестировать в жилье в еще не введенных в эксплуатацию комплексах. Из рассмотренных выше – это Podil Plaza & Residence, «Ярославов Град» и «А52».

Ознакомиться со списком всех столичных новостроек бизнес-класса и узнать стоимость квадратного метра можно здесь.

Обсудить новостройки Киева и пригорода, узнать мнение инвесторов и высказать собственное можно на форуме.

И нформационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2019