Насколько опасен для рынка новый налог на недвижимость
На этой неделе цены на квартиры в Киеве существенно не изменились – графики демонстрируют рост на уровне 0,1%, то есть, статистической погрешности. При этом, в самых популярных сегментах снижение цен продолжается, но менее значительными темпами, чем на прошлой неделе.
Покупательская активность сохраняется на уровне предыдущих недель, но нельзя сказать, что покупатели так уж стремятся обменять свои сбережения на квадратные метры. Большинство сделок заключается в самых бюджетных сегментах.
Все реже квартиры на вторичном рынке покупают с инвестиционной целью: при сдаче в аренду капиталовложения окупаются долго, рассчитывать на то, чтобы перепродать со временем дороже, пока не приходится. Безусловно, рано или поздно рост цен начнется, но перспектива эта слишком неопределенная, да и неизвестно, насколько к началу роста еще упадут цены. Наконец, немалое влияние на инвестиционную привлекательность недвижимости оказывают такие факторы как рост коммунальных тарифов и постепенное повышение налога на недвижимость.
Читайте также: Как новые тарифы повлияют на рынок недвижимости
О влиянии новых тарифов мы писали в прошлый раз. Сегодня рассмотрим, как на рынке скажется повышение налога на недвижимость.
Как известно, с 1 июля украинцы в течение 2 месяцев должны будут заплатить налог за принадлежащую им жилплощадь, которая выходит за рамки льготных 60 квадратных метров общей площади для квартиры, 120 – для дома и 180 – для дома и квартиры, которыми владеет одно лицо. Ставка налога в Киеве составляет 1% минимальной заработной платы за каждый квадратный метр сверх льготных - 12,8 грн.
Читайте также: Правила оплаты налога на недвижимость в 2016 году
Если у квартиры или дома несколько владельцев, налоговая льгота распространяется на каждого из них. То есть, если семья из 5 человек владеет 150-метровой квартирой или 300-метровым домом, и доля каждого зафиксирована в правоустанавливающих документах, налог они платить не будут. Отметим, что для этого доля каждого владельца должна быть выделена, и это должно быть зафиксировано в правоустанавливающих документах.
Однако на недвижимость, которая сдается внаем, льгота не распространяется. Рассмотрим именно такой случай: сколько потеряет инвестор, купивший квартиру для сдачи в аренду, на всех налогах и сборах?
Читайте также: Как украинцы уходят от налога на недвижимость
Допустим, что с целью сдачи в аренду была куплена однокомнатная квартира площадью 35 квадратных метров в одном из спальных районов Киева недалеко от метро. Стоимость такой квартиры, если она не нуждается в ремонте, составляет сегодня около 40 000 долларов. Сдать ее в аренду можно за 6000 грн. Окупаемость вложения составит около 14 лет при условии неизменной ставки аренды и валютной стабильности.
Если ставки налога на недвижимость останутся на том же уровне, что и в этом году, владельцу такой квартиры беспокоиться не о чем: при годовом доходе в 72 000 грн в 2016 году налог для него составил бы всего в 448 грн, в 2017-м он заплатит за 2016 507 грн. Если же в 2017 году ставка вырастет до 3% при минимальной заработной плате в 1450 грн, платить придется уже 43,5 грн за квадратный метр или 1522 грн за квартиру в год.
Но и в этом случае налог на недвижимость срок окупаемости увеличивает незначительно. Куда больше на нем сказывается 18% налог на доход, который должны платить, но которого избегают арендодатели. При оплате арендодателем всех налогов срок окупаемость инвестиции возрастает на три года и более. И что в это время будет происходить с ценами на недвижимость, неизвестно.
Читайте также: Новая арендная ставка для арендодателей. Условия и сроки оплаты
Очевидно, что при такой ставке налога все доходы от аренды и дальше будут оставаться в тени, а это плохо и для бюджета, и для самих арендодателей, и для арендаторов. Учитывая, что арендаторы сегодня имеют право на субсидию , если снимают квартиру официально. Гораздо выгодней для всех было бы существенное снижение ставки налога. Скажем, если ставку налога установить на уровне 3-5%, это существенно увеличит поступления в бюджет (большинство владельцев предпочтут платить небольшой налог и не беспокоиться о проблемах а фискальной службой) и даст возможность арендаторам пользоваться возможностями, которые им дает закон. Однако, как известно, налоговые реформы, особенно те, которые предполагают не повышение налогов, а их снижение, в Украине проходят долго и с большим скрипом.
Зато на рынке недвижимости грядет другая реформа – как известно, с 1 июля дома в Украине передадут в управление владельцев квартир, и все общие помещения им теперь придется содержать и ремонтировать за свой счет. Это также увеличивает расходы на амортизацию квартир и, следовательно, срок окупаемости. Правда, столичные власти предлагают отсрочить передачу домов, которые обслуживаются ЖЭКами, на баланс ОСМД, но будет ли реализовано это предложение, пока неизвестно.
Читайте также: Кто должен ремонтировать многоквартирный дом после создания ОСМД
Ко всему прочему стоит добавить, что если наш инвестор захочет продать купленную квартиру раньше, чем через три года после покупки, ему придется заплатить еще и так называемый спекулятивный налог.
В европейских странах условия аналогичные, но рынок недвижимости и валюта куда более стабильны. Украинцы же к таким условиям пока не адаптировались, и уже не спешат, как несколько лет назад, вкладывать сбережения в недвижимость.
На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 18006 объектов – на 1,9% меньше, чем неделей ранее.
Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:
| Индикаторы рынка недвижимости портала недвижимости Domik.ua | 7.06.2016 | Изменение за последнюю неделю | Изменение за последние 20 недель |
| Средняя цена предложений по Киеву в гривнах | |||
| Без аппроксимации | 27265 | -0,4% | -13,5% |
| С использованием аппроксимации | 27864 | -1,1% | -8,7% |
| Средняя цена предложений по Киеву в долларах США | |||
| Без аппроксимации | 1088 | +0,1% | -9,3% |
| С использованием аппроксимации | 1105 | -1,0% | -7,1% |
| Средняя цена предложения в гривнах в новых домах | |||
| Без аппроксимации | 27867 | -0,2% | -11,4% |
| С использованием аппроксимации | 28136 | -0,8% | -8,1% |
| Средняя цена предложения в долларах США в новых домах | |||
| Без аппроксимации | 1112 | +0,3% | -7,0% |
| С использованием аппроксимации | 1116 | -0,6% | -6,5% |
| Средняя цена предложения в гривнах возле метро | |||
| Без аппроксимации | 33380 | -1,2% | -16,3% |
| С использованием аппроксимации | 34635 | -1,8% | -9,1% |
| Средняя цена предложения в долларах США возле метро | |||
| Без аппроксимации | 1332 | -0,7% | -12,1% |
| С использованием аппроксимации | 1373 | -1,7% | -7,5% |
Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html
Ниже представлен график изменений средних цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в дореволюционных домах – в последние месяцы этот сегмент демонстрирует один из самых высоких по городу показателей снижения цен:
синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;
зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;
красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.
Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир в дореволюционных домах:
| Тип квартиры | Изменение цены за период | ||
| 1 месяц | 3 месяца | 6 месяцев | |
| Однокомнатные | +2,3% | +2,7% | -0,6% |
| Двухкомнатные | -2,9% | -4,5% | -2,8% |
| Трехкомнатные | -2,1% | -5,4% | -7,5% |
На графике видно, что за полгода в дореволюционных домах больше всего упали в цене трехкомнатные квартиры, в то время как цены на двухкомнатные изменились мало, а однокомнатные в последние три-четыре месяца даже дорожают. Более того, дореволюционные дома традиционно относятся к тем сегментам, где квадратный метр трех- и четырехкомнатных квартир стоит заметно дороже одно- и двухкомнатных. Однако в последнее время мы наблюдаем тенденцию к уменьшению разрыва в стоимости, и не исключено, что в ближайшее время квадратный метр однокомнатных квартир в дореволюционных домах будет стоит дороже, чем трехкомнатных.
Главные преимущества дореволюционных домов – это их расположение в центре Киева и высокие потолки в квартирах. Однако из-за отсутствия капитального ремонта в течение многих лет такие дома постепенно ветшают, теряют привлекательность и все меньше могут конкурировать с современными новостройками. По нашему мнению, дальнейшее снижение цен в дореволюционных домах неминуемо, и коснется всех типов квартир.
В последнее время были заключены такие сделки:
Однокомнатная квартира в панельном доме («старая панель») Лесной проспект, Деснянский район, Лесной массив . Общая площадь квартиры – 31,3 кв.м, жилая – 15, кухня – 6,8. Расположена на пятом этаже 9-этажного дома. Есть лоджия. Столярка и сантехника новая, на полу линолеум. Санузел совмещенный. Состояние – «требует косметического ремонта». Цена – $27 000 ($862/кв.м).
Однокомнатная квартира в панельном доме («улучшенная типовая панель») проспект Героев Сталинграда, Оболонский район, Оболонь . Общая площадь квартиры – 42 кв.м, жилая – 18,8, кухня – 9. Расположена на четвертом этаже 16-этажного дома. Лоджия не застеклена. Столярка и сантехника старая, на полу паркет. Санузел раздельный. Состояние – «требует косметического ремонта». Цена – $39 000 ($929/кв.м).
Информационно-аналитический отдел Domik.ua
© domik.ua, 2016
