Насколько доступней стали квартиры в Киеве

На этой неделе ситуация на рынке недвижимости существенных изменений не претерпела. Не в последнюю очередь из-за большого количества выходных – и продавцы, и покупатели уехали на отдых. Цены на квартиры продолжают колебаться в пределах статистической погрешности со слабо выраженной отрицательной динамикой. Средняя по городу неаппроксимированная стоимость квадратного метра за неделю снизилась еще на 0,2%, похожие показатели в большинстве популярных сегментов.

В то же время, за прошедшую неделю гривна снова немного укрепилась – и по отношению к доллару и, особенно, по отношению к евро. Последний, впрочем, почти не имеет отношения к рынку недвижимости – сделки по-прежнему заключаются в долларах, да и расчеты проводятся за наличную валюту.

Читайте также: Как укрепление гривны сказывается на рынке недвижимости

По итогам июня аппроксимированная стоимость квадратного метра в среднем по Киеву снизилась на 0,9%. По сравнению с началом года снижение цены составило 7,7%. В результате укрепления гривны и роста средней по городу заработной платы заметно снизился индекс недоступности жилья: в начале года индекс недоступности составлял 25,1 , сегодня – 19,1. Расчет традиционно производился для квартиры в 70 квадратных метров со средней по городу стоимостью - $1095 за квадратный метр. За основу бралась средняя по Киеву заработная плата – 8316 грн (усредненный показатель средней заработной платы резюме и вакансий по данным work.ua – официальные данные за июнь еще не опубликованы). Для квартиры площадью, например, 35 квадратных метров, индекс недоступности будет вдвое ниже, однако в условиях отсутствия ипотеки и такая квартира большинству не по карману.

Читайте также: Методология расчета индекса недоступности жилья в Киеве

Спросом у покупателей, как и раньше, пользуются квартиры эконом-класса – чаще всего интересуются однокомнатными, по цене до $30 000, несколько реже – двухкомнатными квартирами до $40 000 – 50 000. Большинство таких объектов продается на окраинных массивах Киева, иногда покупателям удается найти по желаемой цене квартиру на Оболони , преимущественно в распространенных на этом массиве старых панельных домах.

Читайте также: Какие квартиры пользуются спросом на вторичном рынке недвижимости

Продавцы идут на уступки все еще крайне неохотно, что увеличивает срок экспонирования объекта. Специалисты рынка подчеркивают, что для того, чтобы продать квартиру максимально быстро и по самой выгодной цене, важно в самом начале продажи правильно определить ее рыночную стоимость. Нелишним как для продавца, так и для покупателя будет сотрудничество с профессиональным риелтором, который использует в своей работе принципы системы партнерских продаж (СПП) .

Суть системы состоит в том, что продавец недвижимости нанимает риелтора для эксклюзивного представительства объекта на рынке и полностью оплачивает его работу. Риелтор, в свою очередь, оказывает клиенту все профессиональные услуги, распространяет информацию об объекте среди коллег и делится полученным вознаграждением с тем из них, чей клиент заключает сделку.

Работа по такой системе имеет целый ряд преимуществ. Во-первых, покупатель не платит комиссионные, он цивилизованно покупает товар. Во-вторых, объектом занимается один риелтор, что исключает демпинг. Ну, и в-третьих, такая система работы дает рынку профессионалов, которые продают свою услугу продавцу, а не занимаются лишь постингом объявлений и дальнейшим вымогательством комиссионных у покупателей за просмотр.

Тем не менее, принципы системы партнерских продаж используют только отдельные агентства и риелторы, большинство же продолжает работать «по старинке», отчего страдают и продавцы, и покупатели.

Читайте также: В Киеве состоялось главное риелторское событие лета 2016

На первичном рынке, судя по опубликованным Госстатом данным, спрос основательно сместился в сторону пригорода – там и стоят больше, и цены все еще основательно ниже. Если в Киеве средняя стоимость квадратного метра в новостройке составляет 22000-23000 грн, то в ближайшем пригороде – 12000-13000 грн. В более отдаленных населенных пунктах, например, в Ирпене или Ворзеле, и вовсе можно найти объекты по цене до 10000 грн за квадратный метр. Зачастую такие цены предлагают на начальных этапах строительства. Но благодаря небольшой высотности домов, строят в Киевской области быстро и сразу целыми кварталами: по словам девелоперов, в пригороде гораздо проще арендовать землю под строительство и договориться с местными властями о подведении коммуникаций.

Читайте также: Госстат обнародовал данные об объемах строительства в мае 2016 года

1 июля в Украине стартовала кампания по уплате налога на недвижимость за 2015 год. Согласно закону, все, кто в 2015 году владел недвижимостью сверх социальной нормы, должны заплатить налог в течение 2 месяцев. Для нарушителей предусмотрен штраф в размере от 10% до 20% от суммы налога – в зависимости от того, на какой срок была просрочена оплата.

Читайте также: Какой штраф заплатят украинцы за несвоевременную оплату налога на недвижимость

Впрочем, хоть по закону налог обязаны платить все, применить штрафные санкции смогут только к тем нарушителям, данные о которых содержатся в Госреестре прав. В Киеве таких, по словам первого заместителя главы КГГА Геннадия Плиса, не больше 15-20%. Как «загнать в реестры» остальных потенциальных налогоплательщиков и как выявить тех из них, кто сдает квартиру в аренду, а значит не может претендовать на льготу, столичные власти пока не придумали.

С другой стороны, даже тем, кто хочет внести свои данные в реестр, по разным причинам не всегда это удается. Из-за бюрократических проволочек процедура регистрации порой затягивается на месяцы, а то и на годы. И даже обжалование действий регистратора в Минюсте не всегда дает желаемый эффект. Впрочем, те, кто уже столкнулся с этой практикой, рекомендуют не жаловаться в Минюст, а просто подавать тот же пакет документов другому регистратору или обращаться к частным нотариусам, которые тоже имеют права осуществлять государственную регистрацию права собственности.

Читайте также: Как обжаловать в Минюсте действия госрегистратора при регистрации права собственности на недвижимость

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 14440 объектов. Это на 3,3% меньше показателя прошлой недели.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменений средних цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в «сталинках» - и по итогам первого полугодия 2016, и по сравнению с аналогичным периодом 2015 года, дома этого типа лидируют по темпам снижения цен:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир в «сталинках»:

Методология подсчета статистики на Domik.ua

На графике видно, что больше всего по итогам 6 месяцев 2016 года в «сталинках» подешевели двухкомнатные квартиры, меньше всего – однокомнатные. Зато в сегменте однокомнатных – самые высокие темпы снижение цены в течение последнего месяца. Двухкомнатные квартиры в начале года были самыми дорогими по цене квадратного метра, сегодня они несколько уступают трехкомнатным. Однокомнатные были и остаются заметно дешевле других типов.

За счет больших площадей и высоких потолков дома сталинской постройки длительное время считались «элитным» жильем, из-за чего были существенно переоценены. В последние годы в Киеве построено и еще строится много жилых комплексов бизнес- и премиум-класса, которым «сталинки» уступают по комфорту, качеству коммуникаций и безопасности. К тому же, как и все старые дома, «сталинки» постепенно ветшают и без ремонта и реставрации становятся все менее привлекательными и конкурентоспособными на рынке. Все это и обуславливает стремительное снижение цен.

Ввиду недостатка информации о проведенных в последнее время сделках, в данном обзоре мы не приводим примеры заключенных сделок.

Несмотря на отсутствие данных по заключенным сделкам, у нас есть причина для радости. На прошлой неделе мы подвели итоги нашего традиционного и по счету 24-го конкурса прогнозов стоимости киевских квартир и имели удовольствие наградить победителей.

Еще раз благодарим всех кто принял участие в конкурсе и искренне поздравляем победителей.

Также, напоминаем вам, что дан старт 25-ому конкурсу прогнозов и приглашаем всех читателей принять в нем участие .

Помимо памятных медалей на форуме, мы приготовили дополнительный подарок, который будет особенно полезен риэлторам и всем тем, кто подает у нас объявления. Это денежный приз, который вы сможете потратить на рекламу на Домике.

Желаем вам всяческих благ, удачи и точного прогнозирования.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2016