Налоги и выплаты при купле-продаже коммерческой недвижимости в 2018 году
Куплю-продажу коммерческой недвижимости по правилам действующего законодательства Украины могут совершать юридические лица и физические лица-предприниматели/индивидуальные предприниматели (ИП) — субъекты хозяйственной деятельности. Физические лица-владельцы жилья получают право отчуждать жилье в качестве коммерческой недвижимости при выполнении условий, установленных законом.
Налоги при продаже коммерческой недвижимости в 2018 году взимаются по правилам Налогового и Гражданского кодексов Украины и правил, установленных приказами и декретами Кабинета министров и Министерства юстиции Украины для нотариусов при регистрации соответствующих договоров.
Domik.ua выяснил, по каким правилам и в каких размерах обязаны платить налог при продаже коммерческой недвижимости субъекты хозяйственной деятельности и физические лица при заключении сделок купли-продажи.
Кто может оперировать коммерческой недвижимостью
Налогоплательщики сами определяют, какой налог платить при продаже коммерческой недвижимости по ставке от договорной суммы и статуса субъекта хозяйственной деятельности.
Раздел III Закона Украины № 755-15 «О государственной регистрации юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований» в редакции от 06.01.2018. В нем указано, что юридические лица и физические лица-предприниматели (ФЛП) осуществляют свою деятельность в случае регистрации этих статусов в Едином государственном реестре. В главе 1 раздела XIV «Специальные налоговые режимы» законодатели определили, какой налог при продаже коммерческой недвижимости ИП платят в зависимости от группы, в которую отнесено их предприятие в зависимости от численности наемных работников и годового дохода.
Законодатели установили, что физические лица-владельцы могут использовать и отчуждать свою жилую недвижимость в качестве нежилой коммерческой. В статьях 319 и 320 Гражданского кодекса Украины (ГКУ) закреплено право собственника свободно распоряжаться своим имуществом и использовать его для осуществления предпринимательской деятельности на условиях, закрепленных законом. В статье 8 Жилищного кодекса Украины (ЖКУ) указана возможность перевода годного для проживания жилого помещения в состав нежилого фонда на условиях, определенных законом. Законодатели дали право исполнительным органам местной власти определять порядок перевода объектов жилого фонда в нежилой. В 2018 году в Украине такой перевод происходит по правилам, утвержденным областными, городскими и районными советами на основе требований действующего законодательства, налог при продаже коммерческой недвижимости физическим лицом взимается в порядке и по ставкам, принятым для общей схемы налогообложения.
Читайте также: Налог с продажи квартиры в 2018 году: сколько заплатит продавец и покупатель
Нежилая недвижимость
По правилам подпункта 14.1.129-1 пункта 14.1 статьи 14 Налогового кодекса Украины (НКУ) нежилая недвижимость — это такие объекты:
- гостиницы, мотели, кемпинги, пансионаты, рестораны и бары, туристических базы, дома отдыха, горные и иные комплексы для размещения людей на отдыхе;
- здания офисные для финансового обслуживания, административно-бытовые здания для конторских и административных целей;
- торговые центры, здания предприятий бытового обслуживания, универмаги, магазины, крытые рынки, павильоны и залы для ярмарок, станции технического обслуживания автомобилей, столовые, кафе, закусочные, базы и склады предприятий торговли и общественного питания;
- гаражи наземные и подземные, крытые автостоянки;
- здания промышленные и склады;
- здания для публичных выступлений, казино, игорные дома;
- хозяйственные приусадебные здания и вспомогательные нежилые помещения:
- сараи, хлева, гаражи;
- летние кухни, мастерские, уборные;
- погреба, навесы, котельные, бойлерные;
- трансформаторные подстанции и др.;
- прочие здания.
Для того, чтобы взимать налог с продажи коммерческой недвижимости юридическим лицом, законодатели определили статус недвижимого имущества и для промышленных предприятий. В статье 191 ГКУ указано, что предприятие — это единый имущественный комплекс, который используется для ведения предпринимательской деятельности. Предприятие целиком или частью/частями может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и иных договоров. Продажа целостного комплекса или его отдельной части не влияет на то, какой налог с продажи коммерческой недвижимости обязан заплатить субъект хозяйственной деятельности. Сумма, полученная продавцом-юридическим лицом, зарегистрированным в Едином реестре, входит в базу начисления налога на доходы предприятий.
Читайте также: Порядок оплаты налога на доход от сдачи жилья в аренду в 2018 году
Ограничения на отчуждение коммерческой недвижимости
Законодатели ввели запрет на отчуждение нежилой/коммерческой недвижимости в случае судебного решения по проводу предусмотренных законами отягощений в отношении данного имущества.
Для физических лиц предпринимателей (ФЛП) отдельное ограничение по поводу упрощенного налогообложения возникает, если они совершают ряд операций с нежилой недвижимостью на основе вида их деятельности. Правило закреплено в пункте 291.5.3. главы 1 раздел XIV «Специальные налоговые режимы» НКУ.
ФЛП из I-III групп плательщиков не могут использовать единый налог в таких случаях:
- если сдают в аренду нежилые помещения, сооружения, здания и/или их части общей площадью более 300 квадратных метров;
- если сдают в аренду земельные участки общей площадью более 0,2 га. В практической деятельности это означает, что налог с продажи коммерческой недвижимости ИП из указанных групп, оплачивают по общей схеме налогообложения.
Читайте также: Сколько стоит независимая оценка недвижимости в Украине в 2018 году
Продажа коммерческой недвижимости: налоги 2018
|
Ставка Налога, % |
Условия совершения договора |
Статус налогоплательщика |
|
18 |
Продажа нежилой/коммерческой недвижимости предприятий. Количество сделок и сроки владения объектом до продажи не ограничены |
Юридическое лицо резидент/нерезидент Украины |
|
18 |
Продажа нежилой/коммерческой недвижимости предприятий. Количество сделок и сроки владения объектом до продажи не ограничены |
Юридическое лицо нерезидент Украины |
|
0 |
1. Один объект продан первый раз в отчетном году из перечня п. 172.1 ст. 172 НКУ: - жилой дом или его часть; - квартира или ее часть; - садовый/дачный дом с хозяйственными сооружениями на земельном участке, площадь которого соответствует нормам безоплатной передачи. 2. Проданный объект находился в собственности продавца более трех лет |
1. Физическое лицо Предприниматель. 2. Физическое лицо собственник нежилой недвижимости резидент Украины |
|
5 |
1. Продано более одного объекта в отчетном году. 2. Продан один объект более одного раза в отчетном году. 3. Проданный объект находился в собственности продавца менее трех лет. 4. Продан объект, не указанный в перечне п. 172.1 ст. 172 НКУ |
1. Физическое лицо Предприниматель. 2. Физическое лицо собственник нежилой недвижимости резидент Украины. |
Читайте также: Расторжение договора инвестирования в новостройку: как покупателю вернуть деньги
Выплаты пошлины и сборов
По нотариальной заверке договора купли-продажи нежилой/коммерческой недвижимости государство взимает пошлину в размере 1%. Эта сумма договора, которая должна быть не меньше одного необлагаемого минимума доходов граждан. Размер платежа определен в статье 3 декрета кабинета министров Украины №7-93 «О государственной пошлине» в редакции от 01.01. 2017.
При нотариальной заверке договора, в которой юридическое лицо выступает покупателем имущества государственной собственности, размер пошлины равен 0,1% стоимости выкупаемого объекта.
Также продавец подтверждает нотариусу при заверке договора выплату военного сбора в размере 1,5% от суммы сделки.
Покупатель нежилой/коммерческой недвижимости при нотариальной заверке договора оплачивает взнос в Пенсионный фонд в размере 1% определенной в сделке стоимости отчуждаемого объекта.
Узнать подробно, какие документы требуют нотариусы при регистрации договоров отчуждения жилой недвижимости можно на форуме юридическая консультация.
Информационно-аналитический отдел Domik.ua
© domik.ua, 2018
