Налог на крышу

Налог на недвижимость, который должен заработать со следующего года, кое-кто из продавцов уже сейчас закладывает в стоимость жилья.
С 1 января 2005 года, в соответствии с Законом «О налоге с доходов физических лиц», на рынке недвижимости должны заработать новые налоговые правила игры для операций с имуществом. Главная «страшилка» введения налога на недвижимость — с 1 января цены на жилье поднимутся на 13% (нынешняя ставка налога с доходов физлиц). Однако операторы рынка считают, что эти разговоры являются только психологическим давлением на покупателей со стороны продавцов и не имеют под собой реальных оснований. Дело в том, что в соответствии с законом, продажа большей части недвижимости будет облагаться налогом по ставке 1% от стоимости имущества (см. «Как будет облагаться налогом недвижимость»), т.е. фактически так, как сейчас (1% госпошлины и 1% пенсионного сбора).
В целом юристы, налоговики, риэлторы в прогнозах относительно последствий введения налога на недвижимость не единодушны. Директор АН «РЕД» Андрей Гончаров сомневается, что новые правила игры, как считают налоговики, заставят уйти с рынка недвижимости спекулянтов, будут стимулировать вывод части рынка из тени, а следовательно, обеспечат увеличение поступлений от операций с недвижимостью в бюджет. По его словам, спекулянты давно работают по схемам перепродажи квартир через знакомых и родственников, т.е. во избежание завышенной ставки налога они с успехом будут следовать одноразовой продаже объекта в течение года. «То, что в Киеве половина квартир перепродается спекулянтами и что они задают сверхвысокую динамику столичному рынку, — миф», — отмечает директор АН «С. I. Т.» Эдуард Бразас.
Пессимистически оценивают риэлторы и прогнозы относительно детенизации рынка — реальных преград для занижения реальной стоимости пока не существует. По словам Всеволода Жоголева, заместителя директора АН «Эдва», для вывода рынка из тени намного более эффективным было бы внедрение института независимых экспертиз, которые отвечали бы за реальную оценку рыночной стоимости объекта, выставленного на продажу.
Немало процедурных вопросов к новым правилам возникает у нотариусов, которые в соответствии с законом выступают налоговыми агентами и несут ответственность за начисление суммы налога. «По образованию я юрист, а меня вынуждают проводить бухгалтерские операции, содержащие сложные формулы расчета налога — в зависимости от площади объекта, момента приобретения в собственность, дифференциации ставок, количества продаж, амортизации стоимости и других факторов», — отмечает нотариус Виктория Пономарева. По ее словам, нотариус не может гарантировать, что договор купли-продажи подписывается по реальной цене: «Откуда мне знать, сколько стоит квартира — $30 тысяч или $33?».
Существует немало других непрописанных в законе моментов, без которых применение налога на недвижимость невозможно. «Например, непонятно, по какой ставке будет облагаться налогом продажа жилья, унаследованного, начиная с 2004 года. Если нужно продать квартиру, приобретенную в собственность бесплатно, придется уплатить 13% от всей стоимости квартиры? Не до конца продуман механизм амортизации за каждый год владения имуществом. При гиперинфляции рассчитывать налог по прописанным в законе формулам — нонсенс», — прогнозирует возможные проблемы Жоголев.
Поэтому большинство экспертов единодушны в том, что нормы закона относительно налогообложения операций по продаже недвижимости необходимо уточнить и только после этого вводить. Ассоциация специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины инициировала продление моратория на введение налога еще на год. «В Украине процедура покупки недвижимости и без того является одной из самых дорогих в Европе. Поэтому внедрение налога может привести к социальному напряжению, рынок недвижимости станет инвестиционно непривлекательным и еще больше тенизируется», — прогнозирует президент ассоциации риэлторов Александр Бондаренко.
По словам риэлторов, налог в нынешнем виде может негативно отразиться на динамике рынка. В частности, налог может переполошить немало людей, рассматривавших недвижимость как один из объектов инвестиций лишних денег.
Не будет содействовать активизации рынка и осложнение процедуры купли-продажи недвижимости. Ежегодно к этой процедуре приобщаются два-три новых обязательных документа. Сегодня необходимые справки выдают Киевзем, Минюст, БТИ, органы местного самоуправления, соревнующиеся между собой за контроль над рынком. «Количество квартир, продающихся в Киеве в течение дня, не изменилось — около 200, а количество бумаг (и взяток) выросло в два-три раза», — проводит параллели Жоголев.
Прогноз юриста
Светлана Мусиенко,
менеджер по налогово-юридическим вопросам компании «Эрнст энд Янг Украина»:
— Не исключено, что продавцы будут закладывать сумму налога в цену продажи. Очевидно, вырастет и плата за предоставление нотариальных услуг. Нотариусы, наверное, захотят получить компенсацию и за осуществление расчетов, и за дополнительный налоговый риск. В данном случае нотариус — ключевая фигура, он обязан рассчитать сумму налога, перечислить ее в бюджет.
Открытым остается вопрос, каким образом нотариус будет устанавливать количество операций с недвижимостью, проводившихся физическим лицом в течение календарного года. Здесь налогообложение первой и последующих операций отличаются процентной ставкой. Поэтому нотариус должен получить информацию из соответствующего реестра, но проблема заключается в том, что пока непонятно, каким реестром должен пользоваться нотариус — данными временного реестра операций с недвижимостью или нового реестра прав, который должен быть создан в соответствии с Законом № 1952-IV. Пока нотариусы не привыкнут к своей новой роли, в процедурах оформления операций купли-продажи недвижимости возможны определенные неожиданности и накладки.
Как будет облагаться налогом недвижимость*
Доход от продажи недвижимости облагается налогом таким образом. Если продается недвижимость, приобретенная до 01.01.2004 года (первый и единственный раз в отчетном году) общей площадью до 100 кв. м, например, дом, квартира или комната, ставка налога будет составлять 1% от стоимости такого имущества. В случае, когда площадь такого объекта превышает 100 кв. м, часть дохода, пропорциональная сумме превышения, облагается налогом по ставке 5% (дополнительно к уплачиваемому 1% за 100 кв. м). Цена такой недвижимости, зафиксированная в соглашении купли-продажи, не может быть ниже оценочной стоимости, рассчитанной уполномоченным госорганом. Если налогоплательщик в течение года продает свою вторую квартиру (дом, комнату) или решил продать что-то другое (например, гараж), ставка налога будет составлять 5% от стоимости такого имущества.
В случае обмена недвижимости, отвечающей указанным критериям, каждая из сторон заплатит по 50% от суммы налога, рассчитанного по приведенному выше алгоритму.
При продаже недвижимости, приобретенной после 01.01.2004 года, не чаще чем один раз за отчетный год речь будет идти уже не о доходе, а о прибыли, которая будет облагаться налогом по ставке 13%, а с 2007 года — 15% для резидентов и 26% (с 2007 года — 30%) для нерезидентов. Такая прибыль рассчитывается как позитивная разница между доходом от продажи и расходами на приобретение (строительство), уменьшенная на 10% амортизации за каждый год владения этой недвижимостью, начиная со второго календарного года, по формуле:
П = (Д — Р) х (1 — 0,1(Г — 1)),
где П — облагаемая налогом прибыль; Д — доход от отчуждения недвижимости; Р — расходы, связанные с приобретением недвижимости; Г — количество полных или неполных календарных лет владения недвижимостью.
Если владелец в течение года продает свою вторую, третью и т. д. квартиру или другой объект недвижимости, ставка налога остается неизменной — на уровне 13(15)%. Прибыль = Доход от продажи — Расходы на приобретение (строительство). Т.е. в этом случае продавец лишается 10% понижающего коэффициента за каждый год владения недвижимостью.
Во время осуществления операций купли-продажи-обмена недвижимости необходимо учитывать определенные формальности, а именно: доход от продажи определяется, исходя из цены, указанной в соглашении купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости; расходы на приобретение фиксируются в нотариально заверенном соглашении; расходами на строительство нужно считать оценочную стоимость объекта; сумма налога на такую прибыль не может быть меньше минимальной зарплаты на начало года, когда продается недвижимость.
Налоговым агентом во время осуществления операций с недвижимостью будет выступать нотариус, который начисляет и удерживает налог при условии, что он был уплачен участниками операции предварительно. Будут облагаться налогом и доходы от аренды недвижимости, а именно выплаченная арендная плата, зафиксированная в соглашении аренды, размер которой должен быть не меньше определенного законодательством минимума (определяет Кабмин). Ставка налога будет составлять 13(15)% для резидентов и 26(30)% — для нерезидентов. Функции налогового агента в таких случаях обязан выполнять арендатор (кроме арендатора-физлица — не СПД). В других случаях ответственным за начисление и уплату налога будет сам владелец недвижимости — резидент.
* В соответствии с законом о налоге с доходов физических лиц
Леся СОЛОВЧУК