Наличие ребенка как надежный способ защиты от выселения из квартиры, заложенной в ипотеку
Большинство финучреждений предпочитают подождать месяц-другой, если у заемщика случились временные финансовые трудности.
Одним из главных страхов потенциальных покупателей жилья с помощью ипотеки является страх потерять квартиру вследствие неуплаты процентов или ежемесячного взноса в счет кредита. Особенно волнуются те, кто намерен таким образом приобрести жилье для себя и своей семьи. Может ли банк выселить из квартиры несовершеннолетних детей в случае неуплаты положенных средств – вопрос, заинтересовавший посетителей форума ЛIГАБiзнесIнформ.
Вначале напомним, в каких случаях банк вообще прибегает к такой крайней мере, как взыскание предмета ипотеки. Процедура взыскания неприятна не только для заемщика, но и для банка. Тем более что квартира отнюдь не интересует банк – ему нужны деньги. Поэтому большинство финучреждений предпочитает подождать месяц-другой, если у заемщика случились временные финансовые трудности. А в наиболее тяжелых для него случаях некоторые банки вообще могут изменить условия кредитования (увеличить срок кредита и уменьшить таким образом ежемесячные выплаты, что, кстати, банку тоже выгодно, поскольку набегает больше сумма по процентам). Кроме того, большой процент просроченных кредитов – удар по финансовым показателям банка, что способно привести к довольно неприятным для него последствиям.
Так что не стоит опасаться, что после первого же просроченного взноса банк будет требовать передачи ему квартиры. Тем более что и Закон «Об ипотеке» лоялен к заемщику. Кредитор обязан не менее чем за месяц до начала каких-либо действий предупредить ипотекодателя (и заемщика, если это разные лица) о том, что существуют основания для обращения взыскания на залоговое имущество, и потребовать устранения этих нарушений. И лишь если нарушения устранены не были, кредитор может начинать действовать. То есть в случае, если даже банк собирается отобрать квартиру за один месяц невыплат, то у заемщика есть еще 30 дней на то, чтобы рассчитаться сразу за два месяца.
При этом основанием для каких-либо поползновений банка в сторону осуществления взысканий может быть либо нарушение условий кредитного договора, либо нарушение условий ипотечного договора. Но в последнем случае сначала необходимо потребовать досрочного исполнения обязательств по кредитному договору и лишь после отказа должника исполнить эти требования заводить разговор о взыскании предмета ипотеки.
Кроме того, Закон дает последний шанс должнику даже после того, как взыскание было наложено. До момента продажи залогового имущества на публичных торгах он может вернуть его себе. Но для этого необходимо либо выплатить всю сумму предоставленного кредита, либо просроченные платежи. При этом необходимо будет добавить еще и компенсацию за все расходы банка, связанные с обращением взыскания на квартиру, включая гонорары юристов и оценщиков имущества. И банк отказать не имеет права, даже если подобное право предусмотрено в договоре – это прямо указано Законом.
Жилищный кодекс указывает, что выселение из квартиры, на которую обращено взыскание согласно договору ипотеки, проходит без предоставления другого жилья. Есть, конечно, оговорка, что если предметом ипотеки является то помещение, которое куплено за счет ипотечного кредита, следует выселяемым выдать жилье из фонда временного пользования
Но если все же лишения имущества не избежать, то следует помнить, что право собственности и право проживания не тождественны между собой. Хотя Закон и уточняет, что обращение взыскания на квартиру означает необходимость выселения всех ее обитателей, за исключением тех, которые проживают в нем по договору аренды (включая членов их семей). Но для того чтобы остаться в квартире, они должны иметь договор аренды либо заключенный до передачи жилья в ипотеку (о чем банк должен был поставлен в известность на момент заключения ипотечного договора), либо заключенный уже после, но с согласия банка.
Однако взыскание долга не означает одновременного выселения. Согласно Закону, у экс-жильцов есть месяц на сборы. Но срок этот исчисляется лишь с момента получения соответствующего требования банка. Кроме того, для принудительного выселения банк должен опять идти в суд.
И вот здесь начинают играть роль обстоятельства, подобные тем, которые обсуждались на форуме. Жилищный кодекс указывает, что выселение из квартиры, на которую обращено взыскание согласно договору ипотеки, проходит без предоставления другого жилья. Есть, конечно, оговорка, что если предметом ипотеки является то помещение, которое куплено за счет кредита, обеспеченного ипотекой, то следует выселяемым выдать жилье из фонда временного пользования (проще говоря, комнату в общежитии). Однако тут же указывается, что отсутствие такой возможности не является основанием для приостановки процесса выселения.
Но, с другой стороны, согласно Закону «Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей», для совершения каких-либо сделок относительно недвижимости, право собственности на которую либо право пользования которым имеют дети, необходимо предварительное согласие органов опеки и попечительства. На практике это правило обходится за счет получения соответствующего согласия на момент заключения ипотечного договора.
Однако ипотечный кредит – долгосрочный. Как правило, он выдается не меньше чем на 10 лет, и за это время может многое случиться. Например, у заемщика родится ребенок, или будет утрачено то жилье, которое в свое время позволило органам опеки и попечительства дать согласие на заключение ипотечного договора. В таком случае вполне можно зацепиться за то, что продажа на публичных торгах – это тоже сделка. И поэтому на нее необходимо получить согласие органа опеки и попечительства.
ГЛАВНОЕ
Так что наличие ребенка – это все-таки достаточно надежный способ защиты от выселения из квартиры, заложенной в ипотеку. Правда, сработает он, скорее всего, в том случае, когда выселяемые смогут доказать, что права ребенка будут ущемлены.
Хотя в принципе банки довольно редко прибегают к подобным мерам. Согласно отечественному законодательству, это связано со множеством трудностей. Поэтому во всех случаях, когда заемщик может хоть как-то погасить свой долг, в том числе и после обращения взыскания на квартиру, банк пойдет ему навстречу либо по своему желанию, либо по требованию законодательства.
Александр Попов
Вначале напомним, в каких случаях банк вообще прибегает к такой крайней мере, как взыскание предмета ипотеки. Процедура взыскания неприятна не только для заемщика, но и для банка. Тем более что квартира отнюдь не интересует банк – ему нужны деньги. Поэтому большинство финучреждений предпочитает подождать месяц-другой, если у заемщика случились временные финансовые трудности. А в наиболее тяжелых для него случаях некоторые банки вообще могут изменить условия кредитования (увеличить срок кредита и уменьшить таким образом ежемесячные выплаты, что, кстати, банку тоже выгодно, поскольку набегает больше сумма по процентам). Кроме того, большой процент просроченных кредитов – удар по финансовым показателям банка, что способно привести к довольно неприятным для него последствиям.
Так что не стоит опасаться, что после первого же просроченного взноса банк будет требовать передачи ему квартиры. Тем более что и Закон «Об ипотеке» лоялен к заемщику. Кредитор обязан не менее чем за месяц до начала каких-либо действий предупредить ипотекодателя (и заемщика, если это разные лица) о том, что существуют основания для обращения взыскания на залоговое имущество, и потребовать устранения этих нарушений. И лишь если нарушения устранены не были, кредитор может начинать действовать. То есть в случае, если даже банк собирается отобрать квартиру за один месяц невыплат, то у заемщика есть еще 30 дней на то, чтобы рассчитаться сразу за два месяца.
При этом основанием для каких-либо поползновений банка в сторону осуществления взысканий может быть либо нарушение условий кредитного договора, либо нарушение условий ипотечного договора. Но в последнем случае сначала необходимо потребовать досрочного исполнения обязательств по кредитному договору и лишь после отказа должника исполнить эти требования заводить разговор о взыскании предмета ипотеки.
Кроме того, Закон дает последний шанс должнику даже после того, как взыскание было наложено. До момента продажи залогового имущества на публичных торгах он может вернуть его себе. Но для этого необходимо либо выплатить всю сумму предоставленного кредита, либо просроченные платежи. При этом необходимо будет добавить еще и компенсацию за все расходы банка, связанные с обращением взыскания на квартиру, включая гонорары юристов и оценщиков имущества. И банк отказать не имеет права, даже если подобное право предусмотрено в договоре – это прямо указано Законом.
Жилищный кодекс указывает, что выселение из квартиры, на которую обращено взыскание согласно договору ипотеки, проходит без предоставления другого жилья. Есть, конечно, оговорка, что если предметом ипотеки является то помещение, которое куплено за счет ипотечного кредита, следует выселяемым выдать жилье из фонда временного пользования
Но если все же лишения имущества не избежать, то следует помнить, что право собственности и право проживания не тождественны между собой. Хотя Закон и уточняет, что обращение взыскания на квартиру означает необходимость выселения всех ее обитателей, за исключением тех, которые проживают в нем по договору аренды (включая членов их семей). Но для того чтобы остаться в квартире, они должны иметь договор аренды либо заключенный до передачи жилья в ипотеку (о чем банк должен был поставлен в известность на момент заключения ипотечного договора), либо заключенный уже после, но с согласия банка.
Однако взыскание долга не означает одновременного выселения. Согласно Закону, у экс-жильцов есть месяц на сборы. Но срок этот исчисляется лишь с момента получения соответствующего требования банка. Кроме того, для принудительного выселения банк должен опять идти в суд.
И вот здесь начинают играть роль обстоятельства, подобные тем, которые обсуждались на форуме. Жилищный кодекс указывает, что выселение из квартиры, на которую обращено взыскание согласно договору ипотеки, проходит без предоставления другого жилья. Есть, конечно, оговорка, что если предметом ипотеки является то помещение, которое куплено за счет кредита, обеспеченного ипотекой, то следует выселяемым выдать жилье из фонда временного пользования (проще говоря, комнату в общежитии). Однако тут же указывается, что отсутствие такой возможности не является основанием для приостановки процесса выселения.
Но, с другой стороны, согласно Закону «Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей», для совершения каких-либо сделок относительно недвижимости, право собственности на которую либо право пользования которым имеют дети, необходимо предварительное согласие органов опеки и попечительства. На практике это правило обходится за счет получения соответствующего согласия на момент заключения ипотечного договора.
Однако ипотечный кредит – долгосрочный. Как правило, он выдается не меньше чем на 10 лет, и за это время может многое случиться. Например, у заемщика родится ребенок, или будет утрачено то жилье, которое в свое время позволило органам опеки и попечительства дать согласие на заключение ипотечного договора. В таком случае вполне можно зацепиться за то, что продажа на публичных торгах – это тоже сделка. И поэтому на нее необходимо получить согласие органа опеки и попечительства.
ГЛАВНОЕ
Так что наличие ребенка – это все-таки достаточно надежный способ защиты от выселения из квартиры, заложенной в ипотеку. Правда, сработает он, скорее всего, в том случае, когда выселяемые смогут доказать, что права ребенка будут ущемлены.
Хотя в принципе банки довольно редко прибегают к подобным мерам. Согласно отечественному законодательству, это связано со множеством трудностей. Поэтому во всех случаях, когда заемщик может хоть как-то погасить свой долг, в том числе и после обращения взыскания на квартиру, банк пойдет ему навстречу либо по своему желанию, либо по требованию законодательства.
Александр Попов
