На старте - большое переселение с «хрущевок»
Нынешний год кто-то поторопился объявить годом начала отселения жителей «хрущевок». Насколько массовым может быть новое «большое переселение»? Но закон о реконструкции этого жилищного фонда не только принят, а и вступил в действие. Правда, в стране не проведена современная инвентаризация жилищного фонда, не существует государственной программы такой реконструкции. Потому воплотить наиболее существенную часть положений этого закона пока вряд ли реально. Тем не менее немало владельцев жилья в домах-«хрущевках» уже согревает надежда, что вскоре они окажутся в современном, большем по площади жилище, не покидая родной микрорайон. Как этого дождались многие москвичи…
На вопросы „Domik.net» о реализации положений нового закона и о перспективах на рынке недвижимости в связи с его появлением отвечает Председатель Комитета по анализу рынка Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины, исполнительный директор группы компаний «Планета Оболонь» Алексей КОТЕНКО.
- Алексей Юрьевич, в самом ли деле дома первого индустриального (или, как говорят, хрущевского) периода строительства это уже - трущобы, проживание в которых для современного человека недостойно? Может ли повлиять принятие закона о реконструкции этих домов на их стоимость на рынке?
- Что касается жилых сооружений, которые кто-то называет «трущобами», то на сегодняшний день речь все же идет о еще пригодных для проживания домах. В частности, в центральных районах столицы они возведены из кирпича, с толстыми стенами. Во многих других местах в городском жилом фонде эти дома составляют весьма высокий процент… Но соглашусь и с тем, что есть и такие дома, которые действительно уже требуют капитальной реконструкции.
На стоимость целого сегмента этой недвижимости, по нашим предположениям, в ближайшее время появление такого закона не повлияет. Прежде всего потому, что вряд ли удастся осуществить такую реконструкцию масштабно. Если ее и будут делать, то это будет происходить медленно, поэтапно, и на каждом этапе реконструкция коснется только некоторых «хрущевок». Реализация такого проекта в одночасье нигде невозможна. Она связана с решением целого комплекса проблем – правовых, архитектурно-инженерных, технологических, организационных, психологических. Да, москвичами уже наработан опыт, который еще предстоит внимательно изучить. С принятием нынешнего закона в Украине поступили несколько по-другому.
Наиболее существенный момент тот, что по нормам принятого закона не предусматривается механизм принудительного выселения из домов, в которых проживают люди, и, естественно, это будет серьезным тормозом для реализации таких проектов.
Конечно, там, где люди будут согласны на реконструкцию, цена будет изменяться соответственно тому, во что превратится «хрущевка» после ее проведения. Или что будет построено на том месте, где стоял старый дом, каковы будут цены в аналогичном жилье в других местах.
- Какие могут быть, на ваш взгляд, экономические и другие последствия закона для столичного рынка недвижимости?
- Если говорить о столичном рынке недвижимости, то, безусловно, реконструкция повлечет увеличение объемов предложения на рынке. Это положительный момент, не смотря на то, что он будет растянут во времени.
Ну и, конечно, сам облик столицы будет положительно меняться вместе с реконструкцией этого фонда. Можно предположить, что будет улучшаться инфраструктура в микрорайонах, где эти дома сосредоточены, социальное позиционирование таких микрорайонов. Увеличение коснется не только жилого фонда, но и нежилая недвижимость также будет пополнять территорию их нахождения.
На мой взгляд, это основные экономические последствия для столичного рынка недвижимости.
Но следует подчеркнуть, что это будет возможно, если будут приняты нормативные акты, позволяющие отселять людей, которые не соглашаются на улучшение своих жилищных условий. Интересен тот момент, что согласно принятого закона новое жилье не должно иметь меньшее количество комнат (а не квадратных метров), чем было в старом, и вся его площадь может быть увеличена до 50 процентов. Есть и другие привлекательные нормы для тех, кто сейчас является владельцем старого жилого фонда. Не смотря на это, наверняка будет немало случав, когда некоторые владельцы квартир старых домов не захотят соглашаться на переселение.
Потому, на мой взгляд, было бы правильным, если бы закон все же давал право принудительного переселения таких жильцов при условии, если на это согласилось более 50 процентов жителей дома. К сожалению, пока такой нормы нет.
Нет и четких норм относительно того, на каком основании и кому из владельцев, скажем, старой трехкомнатной квартиры причитается увеличение до 10 процентов в новой жилплощади, а кому - до 50.
- Не затормозит ли такой законодательный акт реконструкцию «хрущевок» вообще?
- Если их жители стопроцентно согласятся на переселение, то застройщики будут заинтересованы в том, чтобы участвовать в проектах такого рода. Ведь в большинстве городов устаревший жилой фонд находится в выгодных для застройки районах города. Даже если учесть, что нормы нового закона предполагают больше выгод для переселяемых жильцов, застройщикам все равно должно быть выгодно получить тот земельный участок, где рыночная цена сооруженного для продажи нового жилья сможет покрыть все затраты и оставить прибыль.
- По вашим предположениям, придется ли застройщикам пересматривать свои проекты?
- Да, безусловно. Тем, кто будет строить новые дома на месте старых, придется учесть многие факторы. Наиболее существенной будет необходимость по-новому определить, сколько квартир на самом деле необходимо будет отдать «переселенцам», и в связи с этим внести коррективы в проекты, чтобы иметь соответствующее количество одно-, двух-, трехкомнатного жилья. При этом надо учесть, что для компенсации потребуется гораздо большее количество квартир, чем было в отселяемом доме. Ведь части жильцов, зарегистрированных на одной и той же старой жилплощади необходимо будет предоставить отдельные квартиры. Этого требует законодательство, в этом же будет заинтересована городская власть, решая свои вопросы, нередко это обстоятельство будет условием самих жильцов для дачи согласия на переселение.
Но если проекты изначально будут делаться застройщиками с учетом всех этих компенсационных объемов, то пересматривать их не придется.
Беседовал Тарас Колиснык
