На рынке вторичной недвижимости изменились правила игры

За последние 20 лет украинская экономика пережила два кризисных периода. Первый пришелся на 2008 год и был вызван перегревом мирового кредитного рынка. Второй период начался с Революции достоинства, войны на востоке страны и девальвации гривны в 2014 году. Весной 2020-го мировая и отечественная экономика в целом и рынок недвижимости в частности переживают третий кризис: введение карантинного режима, связанного с пандемией коронавируса. Цены на недвижимость уже упали, но это только начало, прогнозируют эксперты. С помощью специалистов сферы недвижимости журналисты портала Domik.ua выяснили, как действовать в условиях кризиса и что ждет рынок вторичной недвижимости в ближайшем будущем.

Как было до карантина

Последние несколько лет на столичном рынке вторичной недвижимости наблюдался стабильный рост. Так, за 2019 год стоимость квартир в Киеве на вторичном рынке выросла в среднем на 17% — с $1039/кв. м в январе 2019 года до $1216/кв. м в январе 2020-го. «В 2019-м мы наблюдали настоящий бум спроса, — объясняет эту статистику Юлия Войналович, руководитель отдела продаж АН «Планета Оболонь». — Желающих купить квартиру в Киеве было больше, чем тех, кто хотел продать. Кроме того, застройщики подняли цены на первичном рынке, и это, в свою очередь, привело к повышению стоимости квадратного метра на вторичном». На ситуацию повлияло и то, что летом прошлого года обанкротилась компания «Укрбуд», снизив степень доверия инвесторов к «первичке». А в декабре гривна укрепилась к доллару на 19%, побудив украинцев инвестировать. Все это еще больше подогрело рынок вторичной недвижимости.  

Что происходит на рынке вторичной недвижимости сейчас

Ситуация резко изменилась в марте 2020-го. Введение карантина из-за пандемии коронавируса привело к стагнации экономики, в том числе падению рынка «вторички». «Количество сделок уменьшилось как минимум вдвое», — говорит Юлия Войналович.

Причин этому множество, и самые основные — люди не спешат тратить деньги в условиях нестабильности, растущего доллара. Уже сегодня сложности испытывают малый и средний бизнес — а это основная доля покупателей недвижимости. Генеральный директор группы компаний KDU Realty Group Елена Маленкова называет еще одну причину падения спроса: «Рынок посуточной аренды уже умер, а долгосрочной — падает с каждым днем. Поэтому в ближайшее время на рынок «вторички» выплеснется большое количество квартир. Наряду с карантином это будет способствовать снижению цен — чем выше предложение, тем ниже спрос». 

О том, что рынок аренды переживает стрессовый период, говорит и директор бутика элитной недвижимости LuxGreat Татьяна Гришина. Она работает в основном с VIP-клиентами, но даже они ощутили на себе влияние пандемии. «Некоторые жители «Новопечерских Липок» уже просят снизить владельцев арендную плату хотя бы на 20% на период карантина», — сообщает она. Зато пользуется спросом аренда загородных домов: многие киевляне уверены, что если уж проводить следующий месяц в изоляции, то лучше делать это в частном особняке в ближайшем пригороде.

Не самая радужная картина, но это — только начало. На самом деле падение рынка, по словам экспертов, еще даже не началось: многие сделки по инерции заключаются до сих пор, и лишь малая их часть срывается из-за карантина. «Если экономику представить в виде параболы, то мы сегодня находимся в ее левом углу. Мы еще не начали падать», — говорит Елена Маленкова.

Читайте также: Как работает рынок вторичной недвижимости в условиях карантина

Как карантин отразится на рынке недвижимости

Как и любой кризис, нынешний рано или поздно закончится. К лету вирусологи прогнозируют резкий спад респираторных заболеваний, соответственно и минимизацию рисков заражения коронавирусом. Восстановление экономики будет зависеть от многих факторов, в том числе от получения международных кредитов.

Рынок вторичной недвижимости рискует упасть глубже остальных отраслей экономики. «Маловероятно, что люди после отмены карантина сразу бросятся скупать недвижимость. Сейчас у большинства украинцев происходит финансовый отток, поэтому деньгам на квартиры просто неоткуда взяться», — говорит Юлия Войналович.

О том, что рынок новостроек потянет за собой вниз рынок вторичной недвижимости, заявляет Елена Маленкова. «Так исторически сложилось, что первичная недвижимость  в нашей стране на 30% возводится собственными средствами застройщика и на 70% — благодаря средствам инвесторов, — говорит эксперт. — Поэтому нет гарантии, что все проекты будут достроены. Что это значит? «Первичка» всегда тянет за собой «вторичку» — не будет спроса на первичном рынке, не будет и на вторичном. Продажи будут, но они будут точечными. Люди продолжат сидеть на деньгах». 

На сколько именно упадет рынок и как долго будет длиться его рецессия после отмены карантина, никто не знает. Елена Маленкова прогнозирует остановку рынка на срок до полугода. При этом отмечает, что может случиться чудо: «Например, в конце апреля найдут лекарство от коронавируса либо протокол лечения, который снизит смертность. Тогда глубина падения не будет такой большой». 

Читайте также: Дайджест: как работают застройщики Украины во время карантина

Что делать тем, кто хочет продать?

Есть и хорошая новость. Заключается она в том, что спасение утопающих — дело рук самих утопающих. «Чем быстрее люди поймут, что цену на свой объект нужно менять, тем быстрее рынок поднимется, — уверена Юлия Войналович. — Рост количества сделок будет свидетельствовать об оживлении рынка, и тогда он пойдет вверх». Эксперт заявляет, что уже сейчас нужно снижать цены минимум на 15%. 

Елена Маленкова подтверждает это мнение, но называет немного другие цифры. «Выиграет тот, кто первым скинет цену. На данный момент нужно, чтобы она была ниже на 25-30% от первоначальной, чтобы продать квартиру. Кто сегодня сбросит 25%, тот останется в выигрыше. Так было в 2008-м, так было в 2014-м, так будет и сейчас. Кто этого не почувствует и будет ждать своего покупателя, тот пострадает гораздо больше».

В этом условном аукционе скидок побеждает Татьяна Гришина, заявляя, что уже сейчас нужно делать скидку минимум на 30%. Затем изучать спрос и, если потребуется, снова снижать цену. Ее прогноз — минус 40% к докризисной стоимости элитной недвижимости в течение года.

Что делать тем, кто хочет купить

Покупатели недвижимости делятся на две категории: дельцы, стремящиеся зарабатывать на операциях с квадратными метрами, и клиенты, покупающие жилье для себя и желающие поскорее закрыть квартирный вопрос.

Первой категории инвесторов специалисты советуют подождать. Однако с этим следует быть осторожным, чтобы не упустить нужный момент. «Кризис в недвижимости очень отличается от кризиса в ритейле или строительстве. Рынок недвижимости очень подвержен инерции, которая может продолжаться до трех месяцев. И когда открывается окно возможностей, оно очень узкое. Если вернуться к нашей аналогии с параболой, то следует дождаться момента, когда мы приблизимся к самой нижней точке — и тогда покупать», — советует Елена Маленкова.

Те же покупатели, которые хотят поскорее закрыть свои бытовые вопросы — например, переехать от родителей или расширить жилплощадь в связи с появлением ребенка — могут смело приобретать жилье уже сейчас. «У тех, кто хочет купить квартиру, появилась замечательная возможность выбора. Хорошие варианты есть. И если раньше с небольшой суммой денег вы могли претендовать на что-то определенное, то в сегодняшних реалиях вполне можете позволить себе перебирать», — убеждена Юлия Войналович.

Выводы

Опыт предыдущих пережитых кризисов говорит об одном: рынок вторичной недвижимости никуда не денется, особенно в столице, где до сих пор сохраняется дефицит жилья. И если в некоторых вопросах мнения экспертов расходятся, в одном они солидарны: лучшее, что можно делать сейчас — не формировать отложенное предложение и отложенный спрос. Продавать, покупать, торговаться, снижать цену и вовремя подстраиваться под быстро меняющиеся обстоятельства — то, что поможет не только сохранить средства, но и поднять рынок вторичного жилья со дна в кратчайшие сроки.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2020