На рынке недвижимости тишина, на форумах бурные дискуссии

В предыдущем еженедельном обзоре информационно-аналитического отдела Domik.ua мы писали о снижении деловой активности, в том числе, о снижении количества сделок.

Читайте также: Изменение цен на квартиры при колебаниях курсов валют: нужно ли бежать впереди паровоза?

За прошедшую неделю ситуация на киевском вторичном рынке недвижимости практически не изменилась. Деловая активность низкая. Основная причина – существенное расхождение прогнозов продавцов и покупателей, относительно будущих тенденций изменения цен.

Социологические исследования, проведенные аналитиками Domik.ua совместно с риэлторами агентства недвижимости «Планета Оболонь», показывают, что подавляющее большинство потенциальных покупателей убеждены в неизбежности резкого снижения долларовых цен на киевскую недвижимость. Многие покупатели уверены в том, что сейчас не время приобретать недвижимость, что «очень спешащие продавцы», готовые в ходе торгов дополнительно сбросить 10-20 и более процентов, останутся на рынке и в будущем.

Продавцы, в основной своей массе, склоняются к тому, что сейчас цены почти достигли дна. Если в ходе торгов и уступают, то в пределах 10-15%. Некоторые продавцы, убедившись в неэффективности «разумного» (с их точки зрения) снижения цен, возвращаются к более высоким ценам прошлых месяцев. Их основной аргумент – цикличность изменения стоимости недвижимости. Купив в свое время квартиры существенно дороже, вложив в ремонты, мебель и технику значительные суммы, они сейчас не готовы фиксировать убытки, ожидают смены нисходящего тренда на растущий. А пока многие из них сдают квартиры в аренду.

Определенную уверенность этим продавцам дали некоторые народные депутаты и депутатов Киевсовета. В условиях войны и жесточайшего финансового кризиса, они явно не вовремя объявили поход против строительства жилых комплексов, сооружаемых с нарушением правил. Поскольку застройщики далеко не безгрешны, то нарушения можно найти на большинстве строек. Тут и самозахваты земли, и превышение плотности застройки, уничтожение зеленых зон, дворов, детских площадок, и заведомое занижение в документах категории строительства (например, вместо наиболее сложной пятой категории сложности указывали третью), и строительство на оползнеопасных склонах без предварительного их кардинального укрепления и отвода потоков грунтовых вод. Сплошь и рядом нарушались нормы, регламентирующие количество паркомест, допустимые нагрузки на инженерные сети и многое другое.

Разговор практически сразу же пошел почти о 200 новостройках, многие из которых «горячие головы» предлагают снести. Страсти и дискуссии разгорелись нешуточные. Оно и понятно. С одной стороны, десятки тысяч инвесторов, многие из которых вложили в новостройки все свои сбережения.

С другой стороны, огромное количество киевлян, уставших наблюдать, как у них забирают дворы, детские площадки, скверы, как уродуют город. Забирают (в большинстве случаев) тайно, ни с кем не посоветовавшись. Ибо «общественные слушания» по уплотнению застройки микрорайона, на которые нередко привозили нуждающихся стариков со всего Киева, отменили. Основные аргументы для такой отмены:

- расширение прав застройщиков, которые в рамках «детальных планов территорий» могут работать по своему усмотрению;

- противодействие жителей соседних домов и улиц практически любому строительству в округе, которую они считают своей, и борются с теми, кто на нее посягает.

В снос сколь-нибудь значительного количества многоэтажных домов вряд ли кто-нибудь верит (хотя снос нескольких аварийных домов, построенных на склонах, вполне возможен). Время сейчас не то, при наличии огромного числа вынужденных переселенцев сносить практически построенные дома. Да и денег на снос, а тем более на выплату компенсаций ни у кого нет.

Читайте также: Кому и зачем нужна война против УКО-Групп

Опасность в другом. Застройщики сейчас находятся в очень сложном финансовом положении. Проблемы вынужденного замораживания строек для многих из них более чем реальны. А тут вся эта шумиха, которая наверняка оттолкнет потенциальных инвесторов. Строительной отрасли может быть нанесен сильнейший удар. Пострадают инвесторы и вся экономика в целом.

Сложно прогнозировать, как при этом поведут себя цены на вторичном рынке жилья. С одной стороны, значительно ослабнет основной конкурент вторичного рынка. С другой стороны, усугубление кризисов в экономике и политике ничего хорошего владельцам киевских квартир не принесет.

Читайте также: В Киеве вот-вот посыпятся очередные строительные пирамиды

По данным портала Domik.ua изменения средних цен предложений квадратного метра жилья в основных сегментах вторичного рынка следующие:

Графики изменения средних цен предложений (как в гривнах, так и в долларах) по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html . При их анализе необходимо учитывать, что средние цены в значительной степени зависят от изменения состава предложения (особенно, на малых выборках).

Ниже представлены графики изменения аппроксимированных средних цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в Оболонском районе.

Средние цены предложений в гривнах за квартиру в Оболонском районе:

- синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

- зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

- красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры

В гривнах аппроксимированная средняя цена предложений однокомнатных квартир в Оболонском районе:

- за последний месяц снизилась на 5,4%;

- за последние три месяца выросла на 32,4%;

- за последние полгода выросла на 56,3%.

В гривнах аппроксимированная средняя цена предложений двухкомнатных квартир в Оболонском районе:

- за последний месяц снизилась на 3,6%;

- за последние три месяца выросла на 42,9%;

- за последние полгода выросла на 58,1%.

В гривнах аппроксимированная средняя цена предложений трехкомнатных квартир в Оболонском районе:

- за последний месяц снизилась на 6,4%;

- за последние три месяца выросла на 48,9%;

- за последние полгода выросла на 82,5%.

Средние цены предложений в долларах за квартиру в Оболонском районе:

- синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

- зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

- красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений однокомнатных квартир в Оболонском районе:

- за последний месяц снизилась на 6,2%;

- за последние три месяца снизилась на 13,0%;

- за последние полгода снизилась на 19,1%.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений двухкомнатных раздельных квартир в Оболонском районе:

- за последний месяц снизилась на 4,7%;

- за последние три месяца снизилась на 6,0%;

- за последние полгода снизилась на 18,1%.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений трехкомнатных раздельных квартир в Оболонском районе:

- за последний месяц снизилась на 8,2%;

- за последние три месяца снизилась на 2,1%;

- за последние полгода снизилась на 5,5%.

На диаграмме представлены изменения соотношений средних цен предложений квартир в Оболонском районе.

Как видно на графиках и диаграмме, в Оболонском районе за последний месяц средние цены предложений в долларах за квартиру наиболее существенно снизились в сегменте «трехкомнатные отдельные квартиры». Аналитики Домика полагают, что это результат того, что в предыдущие месяцы цены в этом сегменте снижались намного медленнее, чем на однокомнатные и двухкомнатные раздельные.

Учитывая недостаток достоверной информации о проведенных в последнее время сделках, в данном обзоре мы решили не приводить примеры заключенных сделок.

Автор: Владимир Коломейко , аналитик Domik.ua

© domik.ua, 2015