Московское жилье устало дорожать

Для перелома трэнда на рынке недвижимости есть и другие причины - например, переизбыток предложения по крупным проектам и уменьшение спроса, уже несколько месяцев фиксируемое девелоперскими и брокерскими компаниями.
Ситуация на рынке жилья сейчас довольно тревожная. Рост цен приостановился впервые за довольно долгое время, и участники рынка пребывают в растерянности. Они всеми силами стараются убедить потребителей в том, что остановка - всего лишь краткосрочная реакция на нестабильность в банковской сфере и традиционный летний спад деловой активности, так что с осени квартиры непременно снова начнут дорожать.
Но возобновления роста цен может и не произойти, даже если макроэкономика России выстоит. Некоторые тревожные симптомы на рынке столичной недвижимости появились еще задолго до начала банковского кризиса.
"В апреле-июне этого года многие компании столкнулись со снижением темпов продаж по сравнению с аналогичным периодом 2003 года. Спрос и предложение по Москве и Подмосковью подошли к точке равновесия благодаря интенсивному росту цен, существенно опережающему увеличение накоплений в последние годы. Под давлением высоких цен сократился платежеспособный спрос, что и определило снижение темпов продаж", - объясняет Дмитрий Попов, руководитель аналитического центра компании "Домострой".
В отличие от прошлых лет, когда на московский рынок выходили в основном большие объемы дешевого жилья (Марьинский парк, Южное Бутово и т.д.), сейчас столица застраивается домами бизнес-класса. Платежеспособный спрос на такие объекты на порядок меньше, чем на районы массовой застройки. Тем не менее в бизнес-сегменте немало крупных проектов, поэтому в продажу одновременно поступают сотни тысяч квадратных метров довольно дорогого жилья. Имеющийся на него спрос обычно реализуется в первые полгода продаж, и около 30-40% построенных объемов рискуют остаться просто пустыми. Аналитики уже отмечают переизбыток предложения по отдельным крупным проектам.
Многие потенциальные покупатели сейчас занимают выжидательную позицию. И не только из-за банковского кризиса. Довольно большая часть желающих приобрести квартиру откладывает покупку из-за постоянного роста цен. Тем более что высоколиквидных дешевых квартир в столице очень мало. Основная масса жилья на первичном рынке - это квартиры больших площадей, не пользующиеся большим спросом. Поэтому существенную долю в структуре предложения сейчас занимают медленно продающиеся объекты. Объектов, 50% квартир в которых продается еще до начала монтажа дома, сейчас становится все меньше. Темпы продаж, по мнению Попова, будут и дальше оставаться на существенно более низком уровне, чем в период активного ценового роста до 2004 года. "К этому нужно относиться как к нормальному явлению, ведь ситуацию 2000-го - начала 2004 года можно рассматривать как период аномально высокого спроса на жилье, вызвавшего столь же аномально высокие темпы роста цен", - объясняет он.
По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", темпы роста цен на московском рынке в последние несколько недель продолжают оставаться на минимальном уровне. Например, на прошлой неделе индекс стоимости жилья вырос всего на $2 и составил $1803 за кв.м (весной этот показатель рос на $20-50 в неделю). Кроме того, по словам Олега Репченко, руководителя "Индикаторов рынка недвижимости", индекс доходности московского жилья также продолжает падать. Сейчас он составляет около 7 единиц от доходности по банковским депозитам (то есть доходность по жилью в 7 раз выше), в то время как в апреле индекс был выше 8.
Цены на вторичном рынке недвижимости в начале июля даже немного пошли вниз. Правда, пока разница в стоимости квартир практически незаметна: за прошлую неделю цена предложения упала всего на 0.26%, составив в среднем по рынку $1947 за кв.м. Однако аналитики полагают, что в оставшееся до конца лета время эта тенденция может усилиться. "Вторичный рынок, где основными игроками являются физические лица, наиболее подвержен психологическому давлению, и паника здесь возникает гораздо быстрее. Снижение цены в первую очередь может коснуться самого некачественного жилья - "хрущевок" и "панелек" образца 70-80-х годов. Такие дома никак не могут являться объектом для инвестиций, и сейчас они существенно переоценены", - считает Евгений Гольдберг, аналитик агентства недвижимости "Метр+".
Среди основных тенденций сектора жилой недвижимости специалисты отмечают выход большого количества новостроек за пределы МКАД. "Количество строительных площадок в Москве постоянно уменьшается, и многие застройщики переходят в ближнее Подмосковье, где потенциальные объемы пока еще достаточно велики", - говорит Дмитрий Кузнецов, первый заместитель генерального директора корпорации "МИАН". Кстати, в Подмосковье постепенно перетекает и спрос, поскольку качество новых домов там не уступает московским новостройкам, а цены на квартиры как минимум на 30% ниже столичных. Если еще в прошлом году областное жилье занимало в структуре продаж риэлторских компаний всего 10-15%, то теперь эта цифра выросла почти до 50%.
Сегмент элитной жилой недвижимости Москвы находится в более стабильном положении. Уровень цен здесь находится в диапазоне $4-10 тыс. за кв.м, причем высшая планка не является предельной. В мае и июне этого года аналитики не заметили особого роста цен в элитном сегменте, но связывается это только с сезонным фактором. "Спрос на объекты VIP-класса в первом полугодии этого года стабилен. Особый интерес здесь представляют объекты, которые реализуются на вторичном рынке недвижимости. Такие объекты могут быть приобретены потенциальным покупателем путем привлечения кредитных средств, что не требует отзыва из оборота достаточно крупного количества денег", - объясняет Ольга Павлова, директор по развитию компании Delight Realty.