Минимальная цена хорошей квартиры в центре Лондона – $1,5 млн

В Америке можно прожить всю жизнь, ни разу не попав в перестрелку, на Сицилии нет мафии, по Москве не бродят медведи. Зато английское безудержное следование традициям не миф, а повседневная реальность. Об этом я размышлял, осматривая лондонскую квартиру, выставленную на продажу за $24 млн.
 
Минимальная цена хорошей квартиры в центре Лондона – $1,5 млн. Представьте себе стандартный лондонский "террасный" дом, построенный, вероятно, в позапрошлом столетии. Это такой длинный таунхаус, как правило, пяти-шестиэтажный, на каждом этаже – одна или две квартиры. Если посмотреть на него сбоку, он действительно похож на ряд террас, отсюда и название. Самые дорогие квартиры в таких домах – на первых этажах (то есть, по-нашему, на вторых), потому что в них самые высокие потолки (бывают выше 4 м), а на верхних – 2,5 м, как в наших хрущевках. Квартира, которую предлагали за 163,12 млн фунтов стерлингов, находилась на втором этаже, и потолки там были ровно 3 м. То есть, надо думать, этажом ниже такая же недвижимость еще дороже. Квартира по лондонским меркам огромная – 365 кв. м (в этом городе вообще очень мало больших квартир), но она производит впечатление какой-то непросторной. Может быть, потому, что из-за большого количества подсобных помещений комнаты теряются и выглядят мелкими. А может быть, оттого, что дизайн выполнен в темных тонах. И еще одна милая особенность: подземного паркинга, естественно, нет (как и во всех старых лондонских домах), но у владельца квартиры в этом доме есть право ставить машину в своем районе у "желтой линии". Это не значит, что за ним зарезервировано какое-то определенное место, он имеет только право – при наличии свободных мест. То есть лондонским миллионерам приходится кружить в поисках свободного местечка, а то и вовсе ездить на метро, чтобы не создавать себе лишних проблем. Тем не менее эта квартира выставлена на продажу за вполне реальную цену. Дело в том, что она находится на низком этаже в "террасном" доме – такие традиционно считаются престижными в Лондоне. А дом расположен в самом что ни на есть элитном районе Belgravia в западной части британской столицы. Причем рядом со сквером в центре этого района. И, что немаловажно, с левой стороны от сквера, которая почему-то значительно престижнее и дороже, чем правая. Возможно, иностранцу, который собирается по-взрослому натурализоваться в Лондоне, стоит потратить $25 млн на такую типично лондонскую квартиру. Но при этом надо иметь в виду, что ее рыночная цена не соответствует потребительским требованиям и вряд ли она хороша в качестве представительских апартаментов.

 
Лондонские агентства недвижимости работают только в интересах продавцов. Они берут объекты на эксклюзивную продажу и предлагают клиентам, естественно, только свои квартиры. При этом надо иметь в виду такую особенность: первичный рынок в центре города уступает по объемам вторичному, соответственно, застройщики и девелоперы не определяют ценовой уровень в целом. По этим причинам каких-либо усредненно-реальных цен не существует, а продавцы вольны выставлять суммы совершенно волюнтаристским образом. Не существует даже такого понятия, как цена квадратного метра (или, точнее, квадратного фута). Например, в описанной мною квартире квадратный метр, как нетрудно подсчитать, стоит $65 тыс. – цена, немыслимая для Киева и Москвы и, вероятно, слишком высокая даже для Лондона. Но, повторяю, никто там не занимается умножением футов на фунты, а цены выставляются по наитию за объект как таковой. Для того чтобы получить более или менее полное представление о продающихся квартирах и сопоставить цены с качеством, надо обратиться в десяток ведущих агентств и рассмотреть их предложения, то есть проделать немалую работу. Интернет тут вряд ли поможет, потому что на досках объявлений полно уже проданных квартир, а многие реальные туда не попадают. Едва ли не единственное в городе агентство, которое занимается поисками жилой недвижимости по заказу покупателя, – Property Vision. Оно работает на лондонском рынке больше 20 лет. В последние годы "покупательские" подразделения создали некоторые крупные агентства (например, Knight Frank и Savills), но они, понятно, ориентируются в первую очередь на собственные объекты. Property Vision, в отличие от них, вообще не имеет эксклюзивных квартир и совершает сделки в интересах покупателей, сотрудничая с другими агентствами. На волне высокого спроса на лондонскую недвижимость в Property Vision создан "российский" отдел. "Мы всегда добиваемся оптимальных условий для наших покупателей, и нередко переговоры с агентством-продавцом приводят к значительному снижению цены, – рассказала руководитель этого отдела Гульнара Лонг. – Порой агентства берут цифру с потолка, одна из наших задач – приводить продавцов в чувство, если они явно завышают цену. Бывает даже так, что они отказываются в нашу пользу от других клиентов, предложивших более высокую плату. Никакой мистики тут нет. Во-первых, они знают, что если наш клиент подписал договор, мы несем ответственность за прохождение сделки. Во-вторых, мы имеем дело только с надежными покупателями". Это не пустые слова. По английским законам все стороны сделки понесут ответственность, если окажется, что квартира была куплена на "грязные" деньги. Тут есть один деликатный момент. В Property Vision обращаются, конечно, не школьные друзья его топ-менеджеров, и для того чтобы быть уверенными в клиенте, необходимо провести собственную проверку источников его благосостояния. Менеджеры агентства тщательно избегали какой-либо конкретики, когда я задавал им вопрос о механизме таких проверок. Но очевидно, что наличие счета в респектабельном банке является обязательным условием для того, чтобы с вами согласились иметь дело. Расплатиться за квартиру чемоданом наличных не удастся ни при какой погоде. Рискну предположить, что глубже в агентстве не копают и удовлетворяются соблюдением внешних приличий. В конце концов, у кого в нашей стране сейчас нет "чистого" банковского счета. Кстати, само агентство Property Vision входит в состав одного из крупнейших международных банков – HSBC Private Bank. Как рассказала Гульнара Лонг, многие клиенты заинтересованы в получении ипотечного кредита. Конечно, не потому что у них не хватает денег, чтобы разом расплатиться. Но получение кредита позволяет им структурировать покупку максимально выгодно с точки зрения оптимизации налогов. Тот факт, что Property Vision является частью HSBC Private Bank, помогает многим клиентам получить кредит быстро и на выгодных условиях. Правда, существует одно ограничение для тех, кто хочет стать клиентом Property Vision: заявки на недвижимость ценой менее 750 тыс. евро агентство не рассматривает. Чтобы было понятнее – входной билет в лондонскую недвижимость стоит от $1,5 млн в районе Knightsbridge.

 
Цена запросов

 
Фасад дома „Альбион“ гармонирует с излучиной Темзы

 
В Лондоне за 50 тыс. евро нельзя купить ничего. Даже верхний предел цен в $65 тыс. за кв. м вдвое превышает самый высокий московский уровень (который через два-три года будет считаться уже киевским). Другое дело, что даже в престижнейших лондонских районах Kensington & Chelsea или Knightsbridge можно купить квартиру за 150 тыс. фунтов стерлингов. В Лондоне уже полвека работает принцип: так называемые социальные дома (для малоимущих, беженцев, инвалидов) строятся во всех без исключения районах города. Считается, что таким образом снимается социальное напряжение, а представители разных рас и слоев общества обучаются принципам добрососедства. Не возьмусь судить, насколько эти благие намерения отвечают реальности. В западном Лондоне прямо посреди исторической застройки я видел дома, которые у нас считаются бизнес-классом: 20-этажки с огороженной территорией и намеком на ландшафтный дизайн. Подозреваю, что такое место под строительство элитного дома получить было бы невозможно, а для социального – пожалуйста. Правда, после появления таких домов квартиры в расположенных по соседству частных владениях сразу падают в цене. Вряд ли это снимает напряженность среди граждан. Первоначально квартиры в социальных домах не продавались, а исключительно предоставлялись нуждающимся в аренду на льготных условиях. Но великая приватизаторша Маргарет Тэтчер разрешила выкупать их, и с 1980-х годов часть этой недвижимости оказалась в свободной продаже. Вот такую квартиру и можно купить по относительно невысокой цене. Если, конечно, вы готовы жить на одной лестничной площадке с представителями различных рас и социальных слоев. Кстати, такой дом есть и в лондонском Сити. Но несмотря на близость к рабочему месту, даже мелкие клерки не покупают там квартиры. На самом же деле более или менее приличное жилье в более или менее приличном районе стоит от 250 тыс. евро. Средний уровень покупок, которые совершают в Лондоне наши соотечественники, – 2-3 млн евро.

 
Если бы я выбирал для себя квартиру в Лондоне, то, вероятно, остановился бы на одном из жилых комплексов в районе Riverside. Это набережные Темзы, где еще десяток лет назад находились порты и доки, а сейчас они застраиваются жильем бизнес-класса. Если конкретнее, я бы остановился на доме "Альбион", который проектировал Норман Фостер. Это десятиэтажное строение имеет фасад волнообразной формы, что отлично гармонирует с излучиной реки. Двухуровневый пентхаус площадью 340 кв. м стоит 3,95 млн евро с роскошным видом на Темзу, местом на подземной парковке и отличной отделкой. Минус только один – дом расположен на правом берегу Темзы, который менее престижен, чем левый. Но для меня, малоопытного лондонца, это минусом не является. Что касается отделки, то все без исключения новостройки сдаются только с полным ремонтом, сантехникой и кухонным оборудованием. Так называемые shells ("раковины") – квартиры с голыми бетонными стенами и полами – на рынок не поступают. Правда, большинство наших соотечественников первым делом вывозят на свалку сантехнику и начинают собственный ремонт. "Почему же нельзя купить квартиру без отделки, чтобы избежать двойных трат, или заказать собственный интерьер?" – поинтересовался я у Гульнары Лонг. "Потому что покупка квартиры осуществляется в два этапа – при подписании контракта оплачивается 5-10 процентов от стоимости жилья, а при завершении – оставшиеся 90-95 процентов. Если после того, как контракт уже подписан, покупатель вдруг передумает, застройщик останется с нестандартной квартирой, которую будет сложно продать", – объяснила менеджер. "А если я сразу заплачу полную стоимость квартиры?" "Так не делается", – ответила Гульнара. Почему так не делается, я так и не понял. Видимо, это одна из английских традиций. А вот другой местный обычай – насчет поэтапной оплаты – показался мне очень логичным и правильным. Действительно, заключая контракт на покупку квартиры в строящемся доме, вы оплачиваете всего 5% стоимости, а остальное вносите уже после окончания строительства и, что самое важное, по зафиксированной при подписании контракта цене. Казалось бы, райские условия для частного инвестора (у нас-то надо платить сразу все или в лучшем случае в рассрочку по мере строительства). Однако большинство квартир вообще не выпускается в открытую продажу до окончания строительства. "Как правило, застройщики выводят на рынок не более трети квартир и делают это не для того, чтобы обеспечить финансирование. Задатки все равно не поступают на их счета до окончания строительства, а вносятся на депозиты юридических компаний, – пояснила Гульнара Лонг. – Они просто заинтересованы в том, чтобы к моменту начала активных продаж можно было говорить, что дом уже распродан на треть. То есть предварительные продажи делаются для последующей рекламы. Причем эти продажи, как правило, закрытые. Наше агентство – одно из немногих, которые получают информацию о предварительных продажах". Гульнара даже показала мне строящийся дом в районе Knightsbridge, где производятся выборочные продажи на этапе строительства. Впрочем, какие бы то ни было экскурсии на стройку запрещены, так что побродить по ней нам не удалось. А вот внешний вид этой стройки в самом центре города произвел на меня неизгладимое впечатление. Площадь стройплощадки практически равна площади дома, ограждение находится буквально в метре от стены. А где же строительные бытовки? А они подняты на сваях на высоту третьего этажа и одной стороной примыкают к стене, а другой нависают над тротуаром. Так что за причиненные неудобства строителям извиняться нет нужды, потому что нет никаких неудобств. Уверен, что такое отношение к окружающим само по себе гарантирует высокое качество строительства. Или, может быть, у них просто традиция такая.
 
Андрей Воскресенский