Метры недоверия: как защитить рынок первички от застройщиков-«призраков»

По версии чиновников, проект появился в Голосеевском районе Киева на оползнеопасном участке, и строился на земле, арестованной судом год назад по иску МВД. В то же время, несмотря на то что договор аренды закончился еще в 2013 году, КГГА этот участок не истребовала, поэтому компания «УКО» («Мозаика» является ее проектом) продолжала строительство на законных основаниях, и платила арендные взносы.

Ранее Domik.ua писал о том, что получить разрешение на строительство дома станет сложнее .

Тем не менее, на сегодня стройка остановлена. Мэрия идти навстречу инвесторам не торопится, и даже предлагает закончить строительство самостоятельно. «Но мы понимаем, что найти компанию, которая согласится завершить проект, практически нереально. Все-таки рассчитываем, что Анатолий Войцеховский (бизнесмен, владеющий «УКО». – Forbes) сможет найти с властями общий язык, и они разблокируют строительство. Но когда это произойдет – сказать очень сложно», – считает киевлянка Юлия Задеряка, как и многие украинцы, вложившая деньги в строительство нового жилья.

Ситуация на первичном рынке и вправду накалена до предела. Несмотря на то что в Киеве, его окрестностях и других крупных городах высотки появляются десятками (по данным Государственной службы статистики, за 2015 год в Украине введено 11 млн кв. м жилья, что на 13,4% больше, чем в 2014-м), количество замороженных недостроев тоже растет. Например, по данным Союза инвесторов Украины, больше всего проблемных строек в Киеве и области – свыше 80, во Львове – 24, в Одессе – 5. В целом по стране 120 таких высоток. При этом в действующем законодательном поле инструментов защиты у инвесторов почти нет.

Читайте также: Госстат: каждому четвертому дому в Украине больше 60 лет

Заходи, кто хочешь

«Самое печальное, что инвесторы в такой ситуации совершенно не защищены. У них нет никаких гарантий надежности застройщика, кроме его истории, репутации и добропорядочности», – комментирует Максим Барбаш, директор строительной компании ГЕОС.

В соседней России, например, подход к платежеспособности строительных компаний более основательный. В марте Госдума приняла в первом чтении законопроект, который устанавливает размер собственного капитала застройщика, привлекающего средства дольщиков, в размере 1 млрд рублей, или не менее 5% от стоимости всех домов, которые он строит.

Кроме этого, проект предполагает создание единого строительного реестра и введение альтернативного механизма обеспечения прав инвесторов – размещение средств участников долевого строительства на так называемых эскроу-счетах. Это отдельный банковский счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до выполнения определенных обязательств. И если компания столкнется с проблемами и окажется недееспособной, инвесторы получат с эскроу-счетов возмещение.

В Украине застройщики законодательными требованиями особо не обременены. «Если строительная компания создана в форме АО, минимальный размер уставного капитала не может быть меньше 1250 минимальных зарплат (около 1,9 млн гривен. – Forbes). Но наиболее популярной формой ведения строительного бизнеса остается общество с ограниченной ответственностью, а по минимальному размеру уставного капитала для ООО никаких ограничений и вовсе нет», – поясняет Игорь Корнев, партнер адвокатской фирмы GORO legal.

Плюс ко всему, лицензирование осталось только для объектов ІV и V категорий. Это значит, что при строительстве зданий I-III категорий, где могут проживать до 300 человек (а под этот параметр попадает большинство отдельно стоящих новостроек), разрешительные процедуры максимально упрощены. Однако даже для более сложных объектов строительные компании при получении лицензии предоставляют «справочную» информацию: о производственно-технической базе, о квалификации работников, о перечне планируемых работ и так далее.

«Требования к финансовому состоянию перед застройщиками и девелоперами не выставляются. Более того, в Украине не существует контролирующего органа, который мог бы проверять компании на предмет финансовой надежности. Есть ГАСИ [Государственная архитектурно-строительная инспекция], но в ее полномочия входит лишь контроль хода строительства и его соответствия разрешительной документации», – объясняет глава правления Ассоциации инвесторов жилья Олег Петровец.

Читайте также: Доступное жилье – украинские реалии

Фонд спасения

Единственный, по сути, инструмент, который способен хоть как-то защитить инвестора – фонд финансирования строительства (ФФС). «Управитель ФФС осуществляет независимый контроль и оценку всех документов, связанных со строительством объекта, документы на землю, проект застройки, прошедший экспертизу, разрешительные документы на строительство. Кроме того, управляющий получает в залог имущественные права по сооружению объекта, и осуществляет контроль строительства и целевого использования средств», – рассказывает Ростислав Мельник, президент строительной компании «Риел».

Также для управляющего фондом существуют требования к размеру минимального уставного капитала, который составляет 1 млн евро. Причем он должен быть полностью оплачен «живыми» деньгам до начала привлечения средств инвесторов. Помимо этого, управителю необходимо создать оперативный резерв средств, в том числе и для выплаты инвесторам, выходящим из фонда, которые имеют право отказаться от участия в ФФС в любой момент.

«В случае, когда застройщик нарушает условия договора о строительстве (несоблюдение сроков, отклонение от проекта и др.), управляющий может, пользуясь правом ипотеки, забрать у застройщика объект, и передать другому застройщику для завершения. Этот процесс юридически прописан, и случаи такой передачи есть. А при банкротстве строительной компании весь незавершенный объект переходит к управляющему ФФС (банку или финансовой компании) вне ликвидационной процедуры, поскольку находится в ипотеке», – подчеркивает Ростислав Мельник.

Вместе с тем гарантии для инвестора заключаются исключительно в том, что управляющий вернет средства, а не построит объект. То есть законодательством предусмотрены только гарантии финансовые. По мнению Олега Петровца, такая защита прав инвесторов вряд ли полностью отвечает их интересам. «Даже за время строительства, которое длится 1,5-3 года, в связи с курсовыми колебаниями стоимость квартиры в гривневом эквиваленте может возрасти в разы», – поясняет эксперт.

Иными словами, суммы возмещения, которую получит инвестор, с большой вероятностью может не хватить на то, чтобы приобрести аналогичное по классу и параметрам жилье.

К тому же застройщики часто закладывают объект незавершенного строительства в банк, который при банкротстве строительной компании получает приоритет над требованиями инвесторов.

«То есть покупатели квартир становятся кредиторами общей очереди. Более того, банкротство застройщика может наступить и до завершения строительства. Но в реестр кредиторов включаются только денежные требования. Учитывая это, инвесторы, перед которыми застройщик обязался только передать квартиру после ввода дома в эксплуатацию, могут вообще в этот реестр не попасть», – предупреждает Игорь Корнев.

Помоги себе сам

Впрочем, в случае неплатежеспособности застройщика инвесторы могут создать свое объединение с целью достройки дома. «Оформить его юридически, отвести на него земли и потом либо достроить самостоятельно, либо предложить завершить проект другим застройщикам, у которых есть финансовая возможность. Однако таких прецедентов немного. Это очень хлопотное дело, за которое застройщики берутся без энтузиазма», – подчеркивает Максим Барбаш.

Наиболее известный случай – достройка столичного ЖК «Фундуклеевский», который в 2007 году на этапе 90%-ной готовности бросила строительная компания Consol. Покупатели квартир в этом доме за свои деньги довели высотку до ума, и в 2013 году она была сдана в эксплуатацию. Еще один объект – ЖК «Три Богатыря» в Киеве по ул. Борщаговской, который еще в 2012 году инвесторы решили достраивать своими силами, и даже получили право аренды на земучасток под «богатырями». Тем не менее, отношения будущих жильцов с КГГА не заладились, дома до сих пор не заселены и не подключены к коммуникациям.

Неоднократно предпринимались попытки найти инвесторов для завершения строительства трех башен на Троещине, по проспекту Шухевича (бывший Ватутина), которые в конце 1990-х появились там с легкой руки МВД. Но все безуспешно: высотки разрушаются уже больше 10 лет.

Читайте также: Что построят в Киеве в 2016 году

Честные правила

Девелоперы и эксперты считают, что без ужесточения требований ситуацию на рынке не выровнять. По словам Ростислава Мельника, государству и органам местной власти следует в большей степени контролировать процесс получения разрешительных документов и соответствие строительства проектной документации. «Иначе у ненадежных застройщиков всегда будет желание упростить объект за счет удешевления конструктивных элементов и ухудшения потребительских свойств квартир», – считает глава «Риел».

Еще один важный шаг – на законодательном уровне обязать застройщиков предоставлять финансовые гарантии инвесторам, а также создать контролирующий орган, который будет следить за целевым использованием средств, вести мониторинг финансового состояния застройщика. «Инициативы по упрощению получения разрешительной документации также необходимо продолжать. Ведь если застройщик будет знать, что за короткое время он при наличии всех необходимых документов без проблем получит нужные разрешения, у него будет меньше соблазна приступить к строительству раньше времени», – рассуждает Олег Петровец.

Помимо этого, должны быть инструменты защиты и у инвесторов, гарантирующие, что в случае разорения строительной компании они полностью компенсируют свои финансовые потери либо получат в собственность пусть и недостроенное, но все-таки жилье. Этого результата можно добиться, если данные об инвесторе будут в обязательном порядке вноситься в реестр вещных прав. Как пример – США, где уже на этапе привлечения средств будущий объект получает специальный идентификационный код.

«Кроме того, нужно обязать застройщиков использовать деньги инвесторов только на строительство дома, на закупку материалов и оплату работ, как это работает во многих странах (например, путем аккумуляции средств на отдельном счету. – Forbes). Параллельно необходимо узаконить запрет на продажу квартир, пока дом не будет готов хотя бы на 20-30%. Вложив в строительство собственные средства, застройщик будет заинтересован достроить его в самые короткие строки», – резюмирует Максим Барбаш.