Месяц тревог и стагнации: что определяло развитие рынка недвижимости в январе 2015-го

Январь – месяц традиционных зимних каникул; время осмысления рыночных тенденций, перспектив решения жилищных и финансовых проблем.

Рассматривать с этих позиций состояние рынка недвижимости в январе 2015 года вряд ли целесообразно. То, что деловая активность была традиционно низкой, еще не говорит, что участники рынка отдыхали и строили планы на будущее. Ибо, какое душевное и физическое отдохновение в ожидании известий с фронта и повестки из военкомата? Какое осмысление рыночных тенденций в условиях огромной неопределенности и рекордно низкого количества сделок на вторичном рынке в течение многих месяцев? Какие перспективы решения жилищных и финансовых проблем во времена, когда сокращение ежедневной порции плохих вестей – уже хорошая новость?

Читайте также: В январе активность на рынке недвижимости была низкой

Тем не менее, и в этих условиях киевский рынок недвижимости продолжал работать, пусть даже преимущественно вхолостую. Жилищные и финансовые проблемы никуда не делись; у многих наших граждан, прежде всего, у вынужденных переселенцев, они резко обострились. А потому и телефонных звонков было немало, и просмотры проводились. Но, как правило, на этом все и заканчивалось.

Договоров о намерениях и сделок на вторичном рынке в январе было очень немного. Посмотрев квартиры и оценив нынешнюю непростую ситуацию, потенциальные покупатели либо вообще уходили с рынка, либо переходили на рынок аренды.

Что же касается продавцов, то многие из них переключились на рынок аренды, не сняв при этом свои квартиры с продажи. Мол, если найдется покупатель, то продадим; не найдется – будем сдавать в аренду. Тем более что стабильный спрос на аренду обеспечивают потоки беженцев и вынужденных переселенцев. Во многих сегментах рынка зафиксирован рост цен аренды в гривнах.

Читайте также : За сколько можно снять квартиру в Киеве

Заметно сбавил свои обороты первичный рынок недвижимости. Приток новых инвесторов, по нашим данным, снизился даже у тех застройщиков, которые активно строят.

Причин тут несколько.

Во-первых, у многих потенциальных инвесторов «зависли» депозитные вклады в банках.

Во-вторых, наиболее популярные застройщики подняли цены. Судя по дискуссиям на интернет-форумах, а также нашим наблюдениям, это оттолкнуло целый ряд потенциальных инвесторов.

В-третьих, потенциальные инвесторы начали осознавать, что их стремление переложить на застройщиков ответственность за сохранность семейных сбережений, напоминает попытку страуса спрятать в момент опасности голову в песок. Ибо застройщики, получившие от инвесторов гривны на этапе строительства фундамента и первых этажей, несут почти те же валютные риски, что и владельцы долгосрочных депозитных вкладов в национальной валюте.

В-четвертых, повлияло и резкое ужесточение борьбы с нарушениями в строительной отрасли. В частности, правоохранительные органы открыли уголовные дела, провели обыски и изъяли строительную технику на четырех крупных киевских стройках, осуществляемых без разрешительных документов на захваченных земельных участках. Стоит вопрос о сносе построенных домов, причем за деньги застройщика.

Читайте также: В Украине появились клоны элита-центров

И судя по всему, это лишь вершина айсберга. Проблемы с разрешительными документами, затягиванием сроков строительства, выполнением обязательств перед инвесторами есть у многих застройщиков.

Огромные проблемы и в банковской сфере. В январе 2015 года Фонд гарантирования вкладов физических лиц ввел временные администрации еще в три коммерческих банка.

Согласно данным НБУ по состоянию на конец января, 30 коммерческих банков находятся в стадии ликвидации. Срок ликвидации еще 16 банков уже закончился; сейчас предпринимаются меры по исключению этих баков из Единого госреестра.

Немалые проблемы для банков и всей экономики создает множественность обменных курсов валют. Одновременно действуют минимум три типа курсов валют:

- официальный курс НБУ;

- наличные курсы банков (в каждом банке наличные курсы свои, но разброс между ними относительно небольшой);

- так называемые «коммерческие курсы» «серого» и «черного» рынков валют.

Приобрести валюту в банках можно лишь на сумму, не превышающую 3000 гривен. Но это если повезет - валюта в кассах банков бывает крайне редко. На «черном рынке» валюту продают без ограничений, но уже совсем по иному курсу. И это лишний раз доказывает, что любые ограничения стимулируют коррупцию и «черный рынок».

Для борьбы с «черным рынком» Нацбанк сейчас переходит от так называемого «индикативного курса» и административных рычагов управления к единому для всех курсу и рыночным механизмам.

Читайте также: Когда в Украине будет единый курс доллара

Что из этого выйдет – посмотрим. Вполне возможно, участники рынка недвижимости смогут на законных основаниях покупать в банках крупные суммы валюты, причем по более низкому курсу, чем сейчас на «черном рынке».

О других важнейших событиях и процессах января 2015 года читайте в обзоре « Рынок недвижимости в январе: шаг вперед, два назад»

Статистика цен предложений вторичного рынка

Основные ценовые показатели вторичного рынка жилья Киева, полученные при статистическом анализе нашей актуальной базы данных предложений, приведены ниже.

• При определении средних цен использовался метод аппроксимации «скользящее среднее по пяти точкам», позволяющий частично сгладить всплески кривых и оценить тренд в целом.

Заметим, что средние цены предложений, отражающие мнения основной массы продавцов, обладают значительной инерцией. В периоды обострения финансовых, социальных и военных кризисов, тенденции изменения средних цен предложений отстают от тенденций изменения цен реальных продаж.

Графики изменения средних цен предложений

Ниже представлены графики изменения средних цен предложений в основных сегментах вторичного рынка недвижимости Киева.

График №1. Средние цены предложений в долларах за квадратный метр по всем объектам вторичного рынка недвижимости Киева (синяя кривая), в новых домах (зеленая кривая) и в домах возле метро (красная кривая).

В долларах средняя цена предложений:

- в Киеве за месяц снизилась на 2,0%, за три месяца снизилась на 10,6%, за полгода снизилась на 15,2%, за год снизилась на 20,9%;

- в новых домах за месяц снизилась на 3,8%, за три месяца снизилась на 11,7%, за полгода снизилась на 21,6%, за год снизилась на 25,2%;

- в домах возле метро за месяц снизилась на 0,1%, за три месяца снизилась на 7,4%, за полгода снизилась на 13,3%, за год снизилась на 22,5%.

График №2. Средние цены предложений в гривнах за квадратный метр по всем объектам вторичного рынка недвижимости Киева (синяя кривая), в новых домах (зеленая кривая) и в домах возле метро (красная кривая).

В гривнах средняя цена предложений:

- в Киеве за месяц снизилась на 0,2%, за три месяца выросла на 13,8%, за полгода выросла на 18,9%, за год выросла на 63,2%;

- в новых домах за месяц снизилась на 2,0%, за три месяца выросла на 12,5%, за полгода выросла на 10,1%, за год выросла на 54,3%;

- в домах возле метро за месяц выросла на 1,8%, за три месяца выросла на 18,0%, за полгода выросла на 21,6%, за год выросла на 60,0%.

График №3. Статистика цен предложений в гривнах за квадратный метр в Дарницком (синяя кривая), Деснянском (желтая кривая), Днепровском (зеленая кривая) и Святошинском (красная кривая) районах

В гривнах средняя цена предложений:

- в Дарницком районе за месяц снизилась на 1,1%, за три месяца выросла на 13,9%, за полгода выросла на 20,2%, за год выросла на 72,0%;

- в Днепровском районе за месяц снизилась на 0,3%, за три месяца выросла на 13,3%, за полгода выросла на 21,0%, за год выросла на 70,0%;

- в Деснянском районе за месяц снизилась на 0,7%, за три месяца выросла на 11,0%, за полгода выросла на 14,9%, за год выросла на 59,9%;

- в Святошинском районе за месяц снизилась на 2,0%, за три месяца выросла на 11,7%, за полгода выросла на 18,3%, за год выросла на 55,5%;

График №4. Статистика цен предложений в гривнах за квадратный метр в Оболонском (синяя кривая), Подольском (зеленая кривая) и Соломенском (красная кривая) районах

В гривнах средняя цена предложений:

- в Оболонском районе за месяц снизилась на 0,9%, за три месяца выросла на 11,0%, за полгода выросла на 17,6%, за год выросла на 64,4%;

- в Подольском районе за месяц выросла на 1,0%, за три месяца выросла на 16,6%, за полгода выросла на 22,0%, за год выросла на 65,1%;

- в Соломенском районе за месяц снизилась на 0,3%, за три месяца выросла на 11,3%, за полгода выросла на 13,1%, за год выросла на 58,7%.

График №5. Статистика цен предложений в гривнах за квадратный метр в Голосеевском (синяя кривая), Печерском (зеленая кривая) и Шеченковском (красная кривая) районах

В гривнах средняя цена предложений:

- в Голосеевском районе за месяц снизилась на 3,1%, за три месяца выросла на 9,3%, за полгода выросла на 12,4%, за год выросла на 47,0%;

- в Печерском районе за месяц выросла на 8,6%, за три месяца выросла на 24,6%, за полгода выросла на 29,2%, за год выросла на 84,8%;

- в Шевченковском районе за месяц выросла на 3,2%, за три месяца выросла на 19,1%, за полгода выросла на 20,4%, за год выросла на 54,7%.

Как видно на графиках и таблицах, в январе средние цены предложений в долларах продолжали снижаться во всех основных сегментах рынка.

В гривнах средние цены предложений снизились в семи районах Киева. Максимальное снижение в Голосеевском (-3,1%) и Святошинском (-2,0%) районах. Рост зафиксирован в трех районах Киева: Печерском (+8,6%), Шевченковском (+3,2%) и Подольском (+1,0%).

Детально информацию об изменении средних цен предложений в долларах и в гривнах за любой период в каждом сегменте рынка можно проанализировать самостоятельно с помощью нашего сервиса

По нашим расчетам, в последнее время индекс недоступности жилья равен 21,5. То есть, среднестатистическая семья должна копить деньги на собственную квартиру более 21 года.

Прогноз на февраль и ближайшее будущее

Полагаем, что в феврале вполне возможны определенные изменения тенденций на киевском рынке недвижимости.

Основания для такого прогноза следующие.

1. Рынок недвижимости постепенно созревает для более значительных изменений. Отрицательные факторы накапливаются, все больше влияют не только на экономику, но и на общество в целом, на готовность и возможности большинства наших граждан приобретать недвижимость.

2. Проблемы в банковской сфере подталкивают и будут подталкивать владельцев депозитов вкладывать семейные сбережения в качестве инвестиций на первичном рынке жилья.

3. Нельзя сбрасывать со счетов поток беженцев и переселенцев с Донбасса и некоторых других областей. По своим устремлениям и финансовому положению эти люди очень разные. У многих нет денег даже на аренду самого убого жилья. Тем не менее, есть среди них и весьма зажиточные семьи, которые не только поддерживают активность на рынке аренды, но и приобретают жилье в Киеве и городах-спутниках.

4. Определенные изменения, наверняка, принесут переход от индикативного курса доллара к рыночному, а также запланированное снятие части ограничений на покупку валюты.

Насколько при этом изменятся цены в долларах – сказать сложно. Ибо перечисленные выше факторы влияют на них по-разному.

Изменение цен предложений в гривнах прогнозировать еще сложнее. Ко всем перечисленным выше факторам добавляется еще и вполне вероятная девальвация национальной валюты.

Учитывая высокую инерцию рынка недвижимости, наиболее вероятный, по нашему мнению, сценарий изменения средних цен предложений примерно такой же, как и в январе. Основные ценовые изменения, скорее всего, произойдут весной.

Что же касается деловой активности, то с приближением весны, она традиционно растет. Другое дело, что в последние годы эта традиция соблюдается все реже и реже.

Автор: Владимир Коломейко , аналитик Domik.ua

© domik.ua, 2014