Летний ценопад: какими были цены и активность на столичном рынке недвижимости в августе

Во второй половине августа стабилизация цен на столичном рынке недвижимости сменилась ярко выраженным нисходящим трендом: средняя неаппроксимированная цена предложения снижалась на 2-3% в неделю. Так, только на прошлой неделе снижение цен составило 2,7%.

Читайте также: Насколько ожидания покупателей отличаются от рыночных реалий

При этом, как рассказали Domik.ua в АН «Планета Оболонь» , ожидаемого риелторами всплеска активности накануне осени пока не произошло: на рынке недвижимости сохраняется низкая деловая активность. Заявок на покупку квартир очень мало, просмотров квартир тоже немного, и чаще всего потенциальные покупатели ходят на просмотры как на экскурсии – возможно, прицениваются, но своих предложений продавцам почти не делают.

Новых предложений по продаже квартир на рынке тоже немного. Часть продавцов некоторое время назад сняли свои объекты с продажи в надежде осенью продать подороже, однако предпосылок к росту цен специалисты рынка не видят.

Читайте также: Оживится ли столичный рынок недвижимости осенью

Впрочем, и массового снижения цен не наблюдается, хотя торговаться продавцы готовы. Средний размер уступок в эконом-сегменте, по словам сотрудников агентства, составляет 5%, в бизнес-сегменте – до 10%.

Не оправдала вторая половина августа и ожидания арендодателей. Многие из них, в расчете на студентов, подняли цены на квартиры, но так и не дождались массового спроса на аренду. Видимо, многие студенты, опасаясь роста стоимости коммунальных платежей, которые арендодатели так или иначе возлагают на арендаторов, в этом году предпочли университетские общежития.

В АН «Альянс-Брок» предполагают, что цены на квартиры могут вырасти с началом отопительного сезона и связывают это с тем, что часть платежей арендодатели берут на себя.

Читайте также: Как изменился спрос на аренду квартир в Киеве в преддверии нового учебного года

Тем временем, на рынке новостроек застройщики по-прежнему предлагают покупателям скидки. По словам директора по маркетингу и продажам ЖК RiverStone Ангелины Деревлевой, некоторые компании продают квартиры даже ниже себестоимости. Это дает эффект, обратный ожидаемому: покупатели не «разметают» квадратные метры, а, наоборот, выжидают в надежде на еще большее снижение.

Читайте также: Что скрывается за скидками от застройщиков

Кроме того, к концу августа в КГГА подготовили схему достраивания и сдачи в эксплуатацию недостроев – таковых сегодня в Киеве насчитывается около 250. У инвесторов проблемных объектов будет выбор: либо доплатить за окончание строительства, либо получить назад свои средства.

Однако возможность получить жилье, в которое были вложение средства, будет не у всех инвесторов. По словам замглавы КГГА Игоря Никонова, незаконные стройки на ранних этапах строительства будут просто демонтировать. Как при этом будут поступать с инвесторами таких строек, Никонов не уточнил, однако озвучил их общее количество – это 15 тысяч человек или 6 тысяч семей. Цифра немаленькая – оставив такое количество людей без квартир власти рискуют спровоцировать социальный взрыв. Видимо, именно поэтому, решение проблемы недостроев отложили до проведения муниципальных выборов.

Читайте также: Сколько киевлян инвестировали в незаконные стройки. Цифры поражают

Зато решили не откладывать повышение тарифов – с 1 сентября за электричество украинцам придется платить на 25% больше: по 45,6 коп за кВт при расходе до 100 вВт в месяц и по 78,9 коп при расходе от 100 до 600 кВт.

По данным портала недвижимости Domik.ua , на этой неделе в доверительный диапазон для вычислений цен предложений квартир по Киеву попал 11451 объект. Это на 6,3% меньше, чем неделей ранее.

Изменения средних цен предложений квадратного метра жилья в основных сегментах вторичного рынка Киева представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменений цен одно-, двух- и трехкомнатных квартир в новостройках на вторичном рынке в Святошинском районе. По итогам последних 6 месяцев, здесь самый высокий на Правом берегу показатель снижения стоимости квадратного метра в новых домах – 18,6%:

- синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

- зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

- красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений однокомнатных квартир в новостройках Святошинского района:

- за последний месяц снизилась на 28,3%;

- за последние три месяца снизилась на 24,1%;

- за последние полгода снизилась на 26,7%.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений двухкомнатных раздельных квартир в новостройках Святошинского района :

- за последний месяц снизилась на 29,2%;

- за последние три месяца снизилась на 30,5%;

- за последние полгода снизилась на 14,1%.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений трехкомнатных раздельных квартир в новостройках Святошинского района:

- за последний месяц снизилась на 15,3%;

- за последние три месяца снизилась на 14,6%;

- за последние полгода снизилась на 3,2%.

Как видно на графиках, снижение цен на квартиры в новостройках на вторичном рынке в Святошинском районе происходило скачкообразно: стремительное снижение цен сменялось столь же стремительным ростом. Общий тренд при этом оставался нисходящим. Это характерно для всех основных сегментов рынка. По итогам полугодия в новостройках на вторичном рынке больше всего подешевели однокомнатные квартиры, меньше всего – трехкомнатные.

В последнее время были заключены такие сделки:

Однокомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), улица Лайоша Гавро, Оболонский район, Оболонь . Общая площадь – 35,7 квадратных метров, жилая – 18, кухня – 8,5. Третий этаж 9-этажного дома. Санузел раздельный, на полу паркетная доска. Сантехника и столярка старая. Есть застекленный балкон. Состояние квартиры – «требует косметического ремонта». Цена – $41 500 ($1162 за квадратный метр).

Однокомнатная квартира в современном кирпичном доме («украинский кирпич»), улица Вячеслава Черновола, Шевченковский район, Шевченковский центр . Общая площадь – 41 квадратный метр, жилая – 17, кухня – 10. Санузел совмещен, на полу стяжка. Квартира «от строителей». Есть застекленный балкон. Состояние квартиры – «требует серьезного ремонта». Цена – $56 000 ($1365 за квадратный метр).

Трехкомнатная квартира в панельном доме («старая панель»), проспект Героев Сталинграда, Оболонский район, Оболонь. Общая площадь – 68 квадратных метров, жилая – 40, кухня – 7,5. Санузел раздельный, на полу линолеум. Сантехника и столярка старая. Есть застекленная лоджия. Состояние квартиры – «требует серьезного ремонта». Цена – $62 500 ($919 за квадратный метр).

Трехкомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), улица Архитектора Вербицкого, Дарницкий район, Харьковский массив . Общая площадь – 68,5 квадратных метров, жилая – 41,7, кухня – 7,3. Санузел совмещенный, на полу ламинат. Сантехника и столярка новая. Есть две застекленные лоджии. Состояние квартиры – «сделан евро-ремонт». Цена – $65 500 ($956 за квадратный метр).

Трехкомнатная квартира в панельном доме («старая панель»), улица Мате Залки, Оболонский район, Оболонь. Общая площадь – 67,3 квадратных метров, жилая – 43,3, кухня – 8,1. Верхний этаж 16-этажного дома. Санузел совмещенный, на полу паркет. Сантехника и столярка новая, есть два кондиционера. В квартире застекленный балкон. Состояние квартиры – «сделан евро-ремонт». Цена – $81 000 ($1203 за квадратный метр).

Автор: Наталия Рева

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2015

ПРИМЕЧАНИЯ

Графики изменения средних цен предложений (как в гривнах, так и в долларах) представлены в разделе Статистика и динамика цен на недвижимость

Основные данные статистики представлены также в виде таблиц на главной странице портала и на странице Цены на квартиры в Киеве

При анализе графиков и табличных данных необходимо учитывать следующие факторы:

1. Статистика вычисляется на основании актуальной базы данных объектов недвижимости портала Domik.ua

2. При подсчете средних цен предложений по всему городу и каждого конкретного сегмента рынка учитываются лишь объекты, попавшие в так называемый «доверительный интервал» соответствующей выборки.

Определение «доверительного интервала» зависит от дисперсии выборки, а также типичного для киевского рынка недвижимости распределения цен. Объекты, не попавшие в «доверительный интервал», не учитываются при подсчете средней цены этой выборки.

3. При анализе малых выборок границы «доверительных диапазонов» формируются путем отбрасывания определенного количества наиболее дорогих и наиболее дешевых объектов. Количество отбрасываемых объектов зависит от размеров выборки. В частности, если в выборку входит от 10 до 19 объектов, то отбрасываются один наиболее дешевый и два наиболее дорогих объекта.

4. Средние цены предложений в значительной степени зависят от изменения состава предложения (особенно, на малых выборках). Даже на больших выборках (более 1000 объектов) изменение соотношения «дорогих» и «дешевых» квартир может заметно повлиять на изменение средней цены. На малых выборках практически каждый объект существенно влияет на среднюю цену.

5. Основная расчетная единица для статистики продажи недвижимости - Доллар США. Если продавец выставляет цену своего предложения в гривнах, то для расчета статистики в долларах, цена в объявлении приводится к долларовому эквиваленту по курсу продажи долларов на момент подачи/редактирования объявления. Курсы валют берутся автоматически у Приват-Банка.

6. Графики и данные статистики в гривне вычисляются умножением долларовых данных на курс гривны к доллару США на момент подсчета.

7. Подсчет статистики проводится в автоматическом режиме в ночь с пятницы на субботу каждой недели начиная с 2005 года.