Квартирный вопрос

Из всей вереницы проблем, стоящих за квартирным вопросом в Украине, незыблемыми, похоже, останутся только очереди. По всем другим пунктам, включая ипотеку (на которую в свое время возлагалось столько надежд), остается все та же неопределенность.
Еще в августе сего года Правительство Украины утвердило условия проведения в Киеве эксперимента по смешанному кредитованию молодежного жилищного строительства как за счет средств госбюджета, так и за счет коммерческих банков.
Условия предусматривают частичную компенсацию ставки по кредитам банков, которые приходится привлекать молодежи для разницы между установленной Госстроем Украины стоимости строительства жилья в столице и его рыночной ценой. При этом Государственный фонд молодежного жилищного строительства дает кредит на покупку жилья исходя из стоимости 1738 гривен за 1 квадратный метр, а на оставшуюся сумму молодая семья берет кредит в коммерческом банке, получая из госбюджета частичную компенсацию ставки по нему в размере учетной ставки НБУ (7,5% годовых).
Первым объектом, на котором будет реализована программа, станет 91-квартирный жилой дом по ул. Ломоносова, 50 в Голосеевском районе, где стоимость 1 квадратного метра жилья составляет 2,8 тысячи гривен. На реализацию программы Госфонда в 2004 году в Киеве выделено 8,89 миллиона гривен, что позволит предоставить кредиты для приобретения 5,115 тысячи квадратных метров жилья.
Как известно, основной программой фонда предусматривается кредитование молодых семей и одиноких молодых граждан на срок до 30 лет на сумму, которая рассчитывается исходя из нормативов 21 квадратный метр на человека и дополнительно 20 квадратных метров на семью и стоимости строительства. Процентная ставка по кредиту - 3% годовых. Заемщики, которые имеют одного ребенка, освобождаются от уплаты процентов за пользование кредитом. Заемщикам, имеющим двоих детей, за счет госбюджета погашается 25% суммы обязательств, а имеющим трех и более детей - 50%. Всего за шесть лет деятельности фонда выдано более 5098 кредитов на общую сумму, превышающую 310 миллионов гривен. Жилье на сегодняшний день (по официальным отчетам) получили 2404 заемщика, из которых 987 - в 2003 году.
Кроме того, для содействия молодежному жилищному строительству государством планируется привлекать дополнительные источники финансирования. Во втором полугодии упомянутым фондом должна осуществиться эмиссия облигаций в объеме 100 миллионов гривен, что позволит привлечь ресурсы на выдачу около 1,5 тысячи кредитов. Также поданы предложения по увеличению финансирования таких программ в 2005 году из средств госбюджета до 500 млн. грн. Перспективы, уверены в правительстве, несомненно, оптимистичны.
Но все же, пока главные игроки ипотечного рынка размышляют о его "тенденциях" и "перспективах", большая часть жителей Украины спокойно спят в своих старых тесных квартирах - по оценкам специалистов настоящей (работающей и решающей проблемы населения) ипотеки у нас пока не существует. И вряд ли она в ближайшее время появится. Об этом свидетельствует статистика ипотечных сделок, размер и структура доходов населения.
Итак, статистика. По различным данным, за прошлый год в Украине было выдано ипотечных кредитов на сумму около $160 млн. Иными словами, только 4% жилья было куплено на банковские займы. При серьезной оценке уровня развития рынка ипотечного кредитования его объем соотносят с ВВП. В странах Евросоюза этот показатель составляет 34%, в США - 53%, у нас же не доходит и до 1%.
Далее. Общее количество кредитов в 2003 г. составило 9 тыс., таким образом, можно посчитать их средний размер - $18 тыс. В большинстве крупных городов на такую сумму хорошую квартиру вряд ли купишь. В лучшем случае ее хватит на доплату для улучшения уже имеющихся жилищных условий. Но это уже не ипотека, а обычный потребительский кредит. Кроме того, даже приведенные данные, скорее всего, являются завышенными. Ведь реальной статистики вообще не существует. К примеру, цифра в 9 тыс. относится не к числу реально выданных кредитов, а лишь к числу принятых банком решений об их предоставлении, что далеко не одно и то же. Называть это ипотекой в масштабах крупного города, где одновременно в продаже находятся несколько тысяч квартир, просто несерьезно.
Действительно, по мнению ряда специалистов, для увеличения спроса на ипотеку необходимо снижение ставок по кредиту ниже "психологического" барьера в 10% и упрощение порядка его получения. Однако о снижении ставок говорить пока не приходится, ипотека - это рыночный механизм. Сумма выплат по кредиту рассчитывается по сложному проценту, и итоговая сумма может превышать стоимость квартиры в 1,5 и более раз. Кроме того, к выплате процентов по кредиту добавляются дополнительные траты: страхование квартиры, жизни и потери трудоспособности - это еще 0,5 - 2% от общей суммы.
Что касается упрощения процедуры, у банкиров есть против него заклинание - "андеррайтинг" (оценка кредитором вероятности погашения кредита). При этом устанавливаются три момента: платежеспособность заемщика, готовность погасить кредит (анализ кредитной истории) и оценка стоимости закладываемого имущества.
Но определить реальную платежеспособность клиента в нынешних условиях практически невозможно, и справка об официальном доходе в данном случае - вещь совершенно бесполезная. Объективной сложностью является и отсутствие у граждан кредитных историй (хотя тут часть риска могли бы взять на себя страховые компании). Не факт и то, что закладываемое сегодня имущество останется достаточным обеспечением кредита в будущем - дом может прийти в негодность, рядом с ним могут построить шумную трассу или вообще снести в связи с "городской нуждой" (плюс начавшиеся "чистки от хрущевок", на которые только и могут рассчитывать счастливчики, дорвавшиеся до кредита). Вот и получается, что банки решаются выдавать ипотечные кредиты либо собственным сотрудникам, либо работникам организаций, являющихся корпоративными клиентами. Заявки же от людей "с улицы" рассматриваются несколько месяцев и в большинстве случаев отклоняются.
И получается, что основная часть граждан (не попавших в правительственные "списки" и не причастных к банковскому бизнесу) при существующем положении дел вообще не способна обзавестись квартирами даже через несколько лет.
Хотя, казалось бы, и все условия для этого созданы. Арифметика здесь проста: сегодня цена строительства квадратного метра в столице составляет 350 - 400 долларов, и, таким образом, хорошая "трешка" может обойтись в 30 - 40 тысяч. При рассрочке на 10 лет и среднем киевском заработке 250 - 300 долларов - вполне подъемная сумма. Но когда между человеком и вожделенной квартирой выстраивается цепочка из частного инвестора, инвестиционной корпорации, ипотечного агентства, банка, страховой компании, то ее приобретение в кредит становится столь же недостижимой мечтой, как и покупка на свободном рынке.