Квартира с видом на Европу

Однако благодаря либеральному законодательству в отношении продажи недвижимости иностранцам цены на жилье в Прибалтике стабильно идут вверх. Так что потенциальный покупатель может приобрести не только квартиру в Евросоюзе, но и неплохой инвестиционный инструмент.

 

По данным статистического бюро Eurostat, по итогам первого квартала этого года прибалтийские страны вошли в тройку лидеров по объемам строительства в Евросоюзе. Первой оказалась Эстония (рост 23,8% по сравнению с аналогичным периодом 2005 года), второй Литва (22,2%), а третьей Латвия (17,3%). Следом идет Словакия (13,5%), а, например, в Испании, Германии и Португалии объемы строительства снизились на 4,4, 4,3 и 3,8% соответственно.

 

Одновременно в Прибалтике наблюдается и рост цен. Сначала цены на недвижимость росли благодаря планам стран по вступлению в ЕС, а сейчас рост поддерживается ожиданием введения в обращение евро. По данным CEPI (Объединение европейских профессионалов по недвижимости), бурный рост не только строительства, но и цен наблюдался еще в 2004 году. Так, с 2003 по 2004 год цены на недвижимость в Латвии выросли на 30%, в Эстонии и Литве на 25%, а, например, в Чехии -- на 4%.

 

Львиную долю покупателей недвижимости в Прибалтике составляют россияне. И даже если на некоторые объекты существует ограничение по продаже нерезидентам, всегда есть возможность купить недвижимость через создание местного юридического лица.

Наиболее либеральные законы относительно покупки недвижимости нерезидентом действуют в Эстонии. Например, ограничения на покупку лесных территорий действуют лишь на участки площадью больше 10 га. Кроме того, в этой стране нет госпошлины за регистрацию прав собственности на объект жилой недвижимости. Обычно в цены объектов, выставленных на продажу в Эстонии, заранее включены услуги агента -- 5% стоимости однокомнатной квартиры или 3,5% стоимости трех- или четырехкомнатной квартиры. В Таллине клиентов интересует в основном недвижимость в новостройках. По данным интернет-портала о зарубежной недвижимости away.ru, деревянный двухэтажный дом в центре Таллина можно приобрести за $50 тыс. Каменные же дома или квартиры в новых многоквартирных домах оцениваются в $70-250 тыс. в зависимости от метража.

Среди малых городов Эстонии наибольшей популярностью пользуются населенные пункты, расположенные на берегу моря и имеющие статус курортных: Пярну и Хаапсалу. Недвижимость в этих городах в основном приобретают пенсионеры или люди предпенсионного возраста. Считается, что жить там спокойно, безопасно и полезно для здоровья. Также весьма популярны квартиры в исконно студенческом городе Тарту.

Хотя в Эстонии нет налога на жилую недвижимость, налог на землю есть. "Размер налога колеблется от 0,1 до 2,5% налогооблагаемой стоимости недвижимости, размер которой зависит от месторасположения и определяется местным муниципалитетом",-- рассказывает глава департамента Private Banking Хансабанка Наталья Серебрякова. Передача прав собственности на землю предполагает уплату госпошлины в размере 0,2-0,4% стоимости сделки. Также придется оплатить услуги нотариуса.

Недвижимость в Латвии в последние годы привлекает огромное количество покупателей из России, однако необходимо иметь в виду, что здесь существуют некоторые ограничения. "Наиболее строгие ограничения на приобретение недвижимости иностранцами среди прибалтийских стран действуют именно в Латвии. Например, приобретение городской недвижимости допускается с разрешения муниципалитета, а муниципалитеты не имеют права выдавать разрешения на приобретение недвижимости в пограничных районах, рядом с дюнами, в пляжной зоне общественных водоемов",-- рассказывает Наталья Серебрякова.

 

В Латвии наиболее популярны квартиры в Риге или дома в Юрмале. Чаще всего это особняки стоимостью от $500 тыс. до $800 тыс., расположенные в районах от Лиелупе до Асари, недалеко от морского побережья. Однако многие крупные девелоперы занимают выжидательную позицию относительно недвижимости в Юрмале. Причина здесь в некоторых спорных вопросах с принятием поправок к плану развития Юрмалы, рассмотрение которых сопровождается постоянными скандалами. На днях же депутаты Юрмальской городской думы на внеочередном заседании отложили принятие поправок до 30 октября. Это означает, что пока рынок недвижимости в Юрмале крайне нестабилен, и сделок по продаже объектов мало -- многие ждут окончательных решений. Однако как бы ни развивалась ситуация на политическом уровне, недвижимость в Юрмале дорожает и по сей день, принося своим владельцам по 15-20% в год.

 

Кроме того, сейчас в Латвии намечаются как минимум три крупных инвестиционных проекта, стоимость которых доходит до полумиллиарда евро. Два из них -- застройка Луцавсалы и Закюсалы -- в совокупном объеме по смете начинают напоминать годовой бюджет страны. Речь идет о застройке 25 га в Межапарке, где фактически должен появиться новый микрорайон, включающий жилые и коммерческие площади, а также сопутствующую инфраструктуру. Инвестиционная емкость проекта (его генинвестор -- группа Renova) составляет около €800 млн.

Третьим проектом стала Болдерая, до недавнего времени девелоперов абсолютно не интересовавшая. Но некоторые латвийские риэлтерские компании рекомендуют присмотреться к этому району: достаточно небольшие вложения сегодня могут принести до 40% за два года. "Жилой фонд Болдераи достаточно ограничен, скоро предложения на вторичном рынке будут полностью исчерпаны, поэтому нетрудно догадаться, что кроме появления здесь новостроек могут появиться и новые инвесторы",-- говорит представитель компании Baltworld в России. По его мнению, близость к морю, а также планы по строительству путепроводов и других объектов инфраструктуры рано или поздно заставят девелоперов взглянуть на Болдераю с более оптимистичной позиции.

Плотная застройка в районах рек и озер заставляет компании строить жилые комплексы там, где раньше были промпредприятия. Так, например, один из самых престижных комплексов на берегу реки Даугавы на Кипсале под названием Gipsa Fabrika был построен на месте бывшей гипсовой фабрики. Комплекс имеет собственный пирс, а в каждой квартире есть камин. Площадь апартаментов составляет от 60 до 200 кв. м, стоимость -- €4500 за 1 кв. м. По данным компании MG Nekustamie Ipasumi, которая занимается этим проектом, несколько россиян уже приобрели апартаменты в этом комплексе.

Чтобы стать владельцем квартиры или дома в Латвии, нужно оплатить госпошлину за регистрацию прав собственности на объект недвижимости. Она составляет 2% цены покупки, или кадастровой стоимости объекта недвижимости, или рыночной цены. Однако госпошлина не должна превышать 30 тыс. латов (что составляет около €42,5 тыс.). Гербовый сбор за регистрацию в Земельном регистре и выдача сертификата на право пользования землей также облагаются пошлиной в €13. Налог же на землю, включенную в Земельный регистр, составляет 1,5% кадастровой стоимости и выплачивается собственником или пользователем.

После покупки нужно заплатить налог на недвижимость -- около 1% кадастровой стоимости имущества. Подоходный налог с операций с недвижимостью платится только в случае перепродажи объекта, если она была осуществлена в течение одного года владения имуществом (год отсчитывается с момента регистрации недвижимости в Земельной книге). Таким образом, если объект находится в собственности более года, то прибыль от его продажи подоходным налогом не облагается. В противном случае придется уплатить государству 25% разницы между покупной и продажной ценой объекта, указав в годовой декларации физического лица тип проведенной операции.

 

Литва считается самой тихой и спокойной страной в "прибалтийской троице". Но и там за последние два года цены на недвижимость выросли в полтора-два раза. Иностранцы могут свободно приобретать в Литве любые объекты недвижимости, за исключением земельных участков. Однако и это ограничение можно обойти, создав фирму и купив через нее землю. Чтобы подобрать необходимый объект, можно воспользоваться услугами как московских агентств, так и агентств недвижимости в Вильнюсе. Практически в любой риэлтерской компании специалисты подскажут, как правильно оформить участок, чтобы у властей не было оснований отказать в его покупке.

Как замечает Наталья Серебрякова, "в Литве нет государственной пошлины на передачу прав собственности на объекты недвижимости". "Однако прямое приобретение или продажа недвижимости в Литве должны быть нотариально заверены",-- добавляет она. Услуги нотариуса стоят 0,5-0,6% стоимости сделки. В Литве земля и здания облагаются единым для всех налогом в 1% кадастровой стоимости объекта.

 

Рост цен на недвижимость в Литве составляет 15-20% в год, и аналитики связывают его со вступлением страны в Евросоюз. Но в мае этого года впервые за несколько лет было зафиксировано снижение цен на недвижимость. В первую очередь это касается дорогих квартир в престижных районах Вильнюса. Как пояснил один из сотрудников банка DnB Nord Lietuva, цены в Литве достигли неадекватного доходам населения уровня.

 

Один из самых престижных и дорогих жилых комплексов в Латвии ранее был гипсовой фабрикой. 

Еще одна причина резкого изменения в поведении покупателей -- это неоправдавшиеся ожидания относительно введения евро в этом году. Многие предполагали, что будет скачок цен, и решили повременить с продажей недвижимости. А когда в мае стало известно, что введение евро откладывается, объекты появились на рынке. Впрочем, аналитики уверены, что цены на квартиры в Литве уже стабилизировались. Может быть, именно поэтому компания away.ru предлагает участок в тихом районе Вильнюса площадью 1800 кв. м всего за $185 тыс. А новый двухэтажный дом в Вильнюсе площадью 323 кв. м. с собственным садом, сауной и гаражом на две машины оценивается в $195 тыс. Или, например, пятикомнатная квартира общей площадью 221 кв. м на третьем этаже трехэтажного дома продается за $282 тыс.

Большинство российских граждан предпочитают приобретать недвижимость в Паланге, поскольку этот регион славится своими живописными видами и сравнительно невысокими ценами. До сих пор наблюдался спрос на недвижимость в Клайпеде -- одном из самых красивых курортов Литвы. Но этот спрос явно не со стороны инвесторов -- в мае цены на недвижимость в Клайпеде снизились наиболее заметно. Например, если в Вильнюсе квартиры подешевели на 0,4%, то в Клайпеде снижение достигло 5,2%. Тем не менее, по мнению экспертов, недвижимость в Литве будет дорожать на 10-15% в год.

 
Евгения Дмитриева

Справочник инвестора
 
Как получить ипотечный кредит в Прибалтике

 

Кредит на покупку недвижимости в странах Прибалтики выдается под залог как уже существующих квартиры или дома, так и строящихся. Банки очень активно финансируют новострой, поскольку почти всегда документы, связанные со строительством, юридически безупречны. Бурное развитие кредитования почти полностью убило рынок аренды жилой недвижимости, поскольку совокупный платеж по кредиту достаточно низок, и выгоднее купить недвижимость в кредит, чем арендовать. Тем более что ипотечный кредит в Прибалтике получить достаточно просто. Основной фактор, влияющий на решение прибалтийских банков о выдаче кредита,-- прозрачный и стабильный доход заемщика. "В силу неофициальности дохода в России у подавляющей массы россиян будут сложности в получении кредитов в Прибалтике, поэтому банки чаще всего работают по ипотеке с физлицами, которых знают из предыдущего сотрудничества",-- говорит глава департамента Private Banking Хансабанка Наталья Серебрякова.

 

Покупка недвижимости в странах Прибалтики кроме обращения непосредственно в прибалтийский банк также возможна и через российский банк. У него должно быть представительство на территории выбранной страны либо он должен являться "дочкой" латвийского или эстонского банка. При этом российский банк будет выступать в роли консультанта. Выбрать, оформить и приобрести недвижимость в Прибалтике покупатель также может поручить персональному менеджеру, заключив с банком договор о Private Banking. С клиентом обсуждаются параметры предполагаемой покупки: выбор места, вид жилья, метод и условия финансирования, особенности налогообложения страны.

Для ведения сделки персональный менеджер будет в дальнейшем выступать посредником между агентством недвижимости в Прибалтике и клиентом. Этот вариант сводит к минимуму затраты времени на проведение сделки, обеспечивая получение информации из одних рук. Главное, чтобы был понятен и прозрачен источник получения доходов, за счет которого будет гаситься задолженность. Если со справкой 2-НДФЛ все в порядке и заемщик регулярно декларирует свои доходы, никаких ограничений и препятствий в получении кредита не будет.

 

Одновременно с подготовкой документов для получения кредита необходимо произвести оценку объекта и застраховать его. Как и в других странах, здесь банки рекомендуют определенных страховых агентов и оценщиков недвижимости, с которыми уже проводились сделки. Страхование объекта кредита производится на его полную стоимость и на срок, равный сроку действия кредитного договора. Обычно в оценочном акте указывается рыночная стоимость объекта, исходя из которой банк и выдает средства заемщику.

Обычно банки кредитуют по ставкам LIBOR + 0,8-1,5%, при этом выдавая до 90% рыночной стоимости объекта недвижимости в качестве кредита. Срок кредита может доходить до 40 лет. Также существуют специализированные компании, менее тщательно смотрящие на доход заемщика, но финансирующие не 90%, а 60-70% стоимости недвижимости при ставках LIBOR + 4% на срок 10-15 лет. Участились случаи, когда банки кредитуют покупку перспективных объектов недвижимости без требования о внесении собственных средств или же дают сначала кредит на задаток по сделке на срок до трех лет и по более высокой ставке, а потом оформляют обычный ипотечный кредит сроком до 30-40 лет.